不動産投資のキホン

2024年8月30日

投資物件の売却価格はどう決まる？適正価格を見極めるための4つの評価方法

投資用物件を売却する際、適正な価格設定に頭を悩ませる方も多いのではないでしょうか。価格設定が高すぎると買い手がつかず、低すぎるとせっかくの利益を逃してしまいます。特に初めて売却する場合は、このバランスを見極めることが難しいのが事実です。

そこでこの記事では、投資用物件の販売価格を適切に設定するための方法を詳しく解説します。これから売却を検討している方や、価格設定に不安がある方はぜひ参考にしてみてください。

目次
  1. 投資物件の売却価格は評価額で決まるとは限らない！
  2. 投資物件の評価基準を知る4つの方法
  3. 投資用物件の価格設定に影響を与える3つのポイント
  4. 投資物件を高く売却するための4つの戦略
  5. まとめ

投資物件の売却価格は評価額で決まるとは限らない！

投資物件の売却価格は、必ずしも評価額だけで決まるわけではありません。評価額は売却の目安にはなりますが、最終的な売却価格は、立地や物件の状態、利回り、売主の事情などによって左右されます。

たとえば、評価額が高くても、買い手が少ない市場では、希望する価格で売却できないことがあります。逆に、評価額が低くても、物件の立地が優れていれば高値で売れることもあるでしょう。

そのため、売却を検討する際は、評価額だけに頼らず、市場の動向や物件の特性をしっかりと把握することが大切です。最適な価格を設定するためには、不動産の専門家に相談し、物件の価値を最大限に引き出す戦略を立てることが重要です。

投資物件の評価基準を知る4つの方法

投資物件の評価基準を知る方法には、主に4つあります。

  • 収益還元法
  • 取引事例比較法
  • 原価法
  • 残債を考慮した最低売却価格の設定

ここでは、4つの評価方法について具体的な計算例を交えて解説します。売却時に損をしないように、物件の価値を最大限に引き出す方法を知っておきましょう。

収益還元法（収益力から値決めする方法）

収益還元法は、投資物件が将来生み出す収益に基づいて価値を算出する方法です。年間の賃料収入を資本還元率（投資物件が生む収益に対して投資家が期待するリターンの割合）で割ることで、物件の評価額を求めます。

計算式は以下の通りです。

物件評価額 ＝ 年間賃料収入 ÷ 資本還元率

収益性の高い物件ほど評価額も高くなり、投資家にとって非常に有用な方法です。収益還元法を使うことで、実際の収益力に基づいた公正な価格設定が可能になります。

収益還元法計算例

年間純賃料収入が300万円で、資本還元率が5%の投資物件の評価額は以下のとおりです。

300万円 ÷ 5% = 6,000万円

この計算によって、物件が将来的にどれだけの収益を生むかをもとに、適切な価格を導き出せます。資本還元率は市場のリスクや利回りに応じて変動するため、正確に設定することが高い評価額を得るためのポイントです。

取引事例比較法（周辺相場や取引事例から値決めする方法）

取引事例比較法は、類似した物件の過去の取引価格を基にして、対象物件の評価額を算出する方法です。以下のような複数の補正を適用して、より正確な価格を導き出します。

  • 事情補正：売却の特別な事情（早期売却や特殊な取引条件など）を反映する補正です。市場価格からの逸脱を調整します。
  • 時点補正：取引事例と現在の市場環境の違いを反映する補正です。取引時点と評価時点の市場変動を考慮します
  • 地域要因：物件の周辺環境や立地の優劣を反映する補正です。治安や交通、商業施設など地域特性を考慮します。
  • 個別的要因：物件の個別特性（築年数、設備、形状など）を反映する補正です。同じ地域内でも物件ごとの違いを調整します。

取引事例比較法の計算例

例えば、150㎡の土地で補正を反映した結果、最終的な査定額は4,971万円となりました。具体的な計算は以下の通りです。

項目説明計算式評価額（1,000円以下四捨五入）
取引事例120㎡の土地が3,600万円で取引されたため、面積に応じて調整3,600万円 ÷ 120㎡ × 150㎡4,500万円
事情補正早期売却を目的としたため、市場価格よりも2割安く売却されたことを補正4,500万円 ×（100 ÷ 80）5,625万円
時点補正取引時点から市場価格が10％下落したことを反映5,625万円 × 90％5,063万円
標準化補正対象土地が事例よりも15％価値が低い不整形地であることを補正5,063万円 × 85％4,304万円
地域要因補正商業エリアに位置し、価値が10％高いと判断4,304万円 × 110％4,734万円
個別的要因補正景観が良いため、価値が5％上がると判断4,734万円 × 105％4,971万円

このように、すべての補正を適用することで、取引事例比較法による評価額を精度高く算出できます。この手法を用いることで、売却価格の設定を最適化し、物件の価値を最大限に引き出すことが可能です。

原価法（使用年数から値決めする方法）

原価法は、物件の再調達価格や建物の耐用年数を考慮して評価額を算出する方法です。再調達価格に延床面積を掛け、その後、残存年数と耐用年数の比率を用いて物件の価値を求めます。計算式は以下の通りです。

物件評価額 ＝ 再調達価格 × 延床面積 × 残存年数 ÷ 耐用年数

再調達価格とは、建物を新築する場合に必要な現在の建設費用を指します。つまり「もし今同じ建物を建てた場合にどれくらいの費用がかかるか」を示す金額です。

耐用年数とは、建物がどのくらいの期間、価値を保って使えるかを示すものです。建物の価値は年々下がりますが、耐用年数をもとに建物がどれくらい使えるかを評価し、適正な売却価格を設定できます。

例えば、木造住宅の耐用年数は一般的に22年とされています。この期間を過ぎると、建物の価値は大きく減少する傾向がありますが、耐用年数内であれば、建物はまだ十分に使用可能とみなされます。

原価法の計算例

再調達価格が5,000万円（1㎡あたりの再調達価格25万円）、延床面積が200㎡、耐用年数が22年、残存年数が6年の場合、物件の評価額は以下のように算出されます。

25万円 × 200㎡× 6年 ÷ 22年 = 約1,364万円

この計算を使うことで、物件の実際の価値を正確に反映した適正な価格を設定できます。

残債等から「最低売却価格」を決定する方法

残債等を考慮して最低売却価格を設定する方法は、物件の売却時に、絶対に必要な最低限の価格を決定するための手法です。

この方法では、物件に残っているローンの残高と、売却に伴って発生するさまざまな費用を合算し、その合計額を下回らないように価格を設定します。

この計算によって、物件売却後にローン残高が残るリスクを避けることができます。計算式は以下の通りです。

最低売却価格 ＝ ローン残高 + 売却費用

売却費用には、不動産仲介手数料や引っ越し費用、税金などが含まれます。これらを考慮することで、売却後に予想外の費用を防ぎ、安心して取引を進められます。

残債等から最低売却価格を計算する例

例えば、物件のローン残高が3,000万円で、売却に伴う費用が500万円かかる場合、最低売却価格は以下のように算出されます。

3,000万円（ローン残高） + 500万円（売却費用） = 3,500万円

万が一、物件が3,200万円でしか売れなければ、残った300万円のローンを自己負担で支払わなければなりません。

そのため、最低売却価格を事前に計算しておくことで、売却後に予期しない負担を回避できます。物件を売却する際には、この最低価格を基準に、現実的で納得のいく価格設定を行いましょう。

投資用物件の価格設定に影響を与える3つのポイント

投資用物件の価格設定において、重要なポイントが3つあります。

  • 物件の立地条件
  • 築年数
  • 入居率や利回り

物件の適正価格を設定すれば、売却時に最大の利益を得ることが可能になります。ここでは、詳しく解説します。

物件の立地条件

立地が良い物件は、需要が高く、売却時に高値で取引されることが多いです。例えば、駅から近い、商業施設が充実している、または教育機関や病院などが近隣にある物件は、価格が高くなる傾向があります。

一方、交通の便が悪く、周辺環境が充実していない場合は、評価額が下がる可能性が高いです。売却時には、立地の利便性や将来の開発計画なども考慮して、適正な価格を設定することが重要です。

物件の築年数

築年数が新しい物件は、建物の状態が良く、修繕費用が少なくて済むため、高く評価されやすいです。

一方、築年数が古い物件は、老朽化や設備の更新が必要になるため、価格が低く設定されることがあります。しかし、古い物件でもリノベーションが施されている場合や、建物の耐震性が改善されている場合は、価値が高くなることがあります。

築年数だけでなく、建物の状態や改修の有無も価格設定に影響を与えるため、総合的に評価して価格を設定することが大切です。

入居率や利回り

入居率が高い物件は、安定した収益が期待できるため、高く売却できる可能性が高まります。入居率が良く利回りが高い物件は投資家にとって人気があるため、市場での競争力が増すからです。

逆に、入居率が低く、利回りが悪い物件は、価格が下がるリスクがあります。

入居率や利回りの改善に努めることで、物件の価値を最大限に引き出すことが可能です。

投資物件を高く売却するための4つの戦略

投資物件を高く売却するためには、物件の価値を最大限に引き出す戦略が必要です。ここでは、その戦略を4つ解説します。

物件価値を高める

投資物件を高く売却するためには、物件価値を向上させることが重要です。

例えば、キッチンやバスルームの設備を最新のものに交換するだけでも、買い手の関心を引きやすくなります。

また、省エネ型のエアコンやLED照明、断熱性能の高い窓などの「エネルギー効率の良い設備」を導入することで、物件の付加価値を上げることも有効です。物件の魅力が増し、買い手にとっての価値が高まるため、より高い価格で売却できる可能性が高まります。

利回りを改善させる

利回りを改善することで、投資物件の魅力が増し、より高い価格で売却することが可能です。

例えば、空室対策として入居者募集の広告を強化したり、賃料を市場相場に合わせて見直すことで、安定した収益が期待できる物件として評価されます。

さらに、共益費の削減や設備の維持管理費を見直すことで、経費を抑えながら収益性を向上させることも利回り改善に役立ちます。

売却のタイミングを見極める

需要が高い時期に売却することで、物件の価格を最大化できます。

例えば、経済状況が好調で金利が低い時期には、投資家の購買意欲が高まり、物件の価格が上がる傾向があります。また、地域の開発計画が発表された直後など、将来的な価値が高まると見込まれる時期も、売却の絶好のタイミングです。

売却のタイミングを見極めることで、最適な価格での売却が実現します。

投資物件を扱う専門の不動産会社に相談する

投資物件を扱う専門の不動産会社は、実績と知識が豊富です。そのため、物件に合った適切な価格設定や効果的な売却戦略を提案してくれます。

例えば、以下のような提案です。

  • モデルルームの見学会を開催
  • 魅力的な写真を使った広告を不動産サイトに掲載
  • 物件に興味を持つ投資家に直接情報を届ける
  • 短期間で多くの投資家に物件を紹介する

専門の不動産会社を活用することで、より効率的かつ有利な条件での売却が期待できます。

まとめ

投資用物件の売却価格を最大限に引き出すためには、評価額だけに頼らず、さまざまな視点から価格設定を行うことが重要です。

収益還元法、取引事例比較法、原価法、残債を考慮した最低売却価格の設定など、複数の評価基準を理解し適用することで、物件の本来の価値を見極めることができます。

また、物件の立地条件や築年数、入居率や利回りなどのポイントも考慮し、高く売却するための戦略を立てることが大切です。

これらの手順を進めても不安が残る場合は、投資物件の実績豊富な不動産会社に相談しましょう。プロのアドバイスを受けながら最適な売却を実現できます。

投資物件を高く売却して、資産の拡大に役立てましょう。

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