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アパート経営を始める際、保険の選び方に悩む大家さんは多いのではないでしょうか。物件の損害だけでなく、家賃収入の減少や予期しないトラブルが発生するリスクにどう備えるべきか、保険の選択は慎重に行う必要があります。
特に近年は気候変動による災害リスクも高まっており、従来の補償だけでは不十分なケースも増えています。
当記事では、アパート経営における保険の基礎知識と選び方のポイントを解説します。アパート経営を始める方や、保険見直しを考えている方はぜひ参考にしてみてください。
アパート経営を行う大家にとって、火災保険と地震保険の選び方は非常に重要です。ここでは、それぞれの概要と違いを解説し、リスク管理に役立つ情報を提供します。
入居者さんが孤独死して特別清掃が必要になった！
→家主費用特約でカバーされます。孤独死や自殺などが発生した場合、原状回復や清掃費用が補償されます。
引っ越して出ていった入居者が、引越し作業で壁を傷つけた！
→入居者さんが入る借家人賠償責任保険で対応します。入居者の過失による建物の損害を補償します。
台風で自転車置場の屋根が飛んでお隣のガラスを破った！
→建物管理賠償責任特約でカバーできます。建物の一部が飛んで他者に損害を与えた際の賠償責任を補償します。
居室内の作り付けの棚が突然壊れて、入居者がケガをした！
→家主費用特約でカバーできます。入居者が建物の設備で負ったケガに対して補償が適用されます。
共用部の電気設備から発火した！
→建物管理賠償責任特約でカバーできます。建物の管理不備や設備の故障などで第三者に損害を与えた場合の賠償責任を補償します。
共用部の電気設備から発火した火事が隣に類焼した！
→建物管理賠償責任特約でカバーできますが、すべてのケースが補償されるわけではありません。火災保険の基本補償では隣家への類焼による賠償は含まれていない場合があります。日本では「失火責任法」により、重大な過失のない火災に対しては賠償責任が問われないことが一般的です。
それぞれの特約の詳しい内容は、この記事でご説明します。
火災保険は、アパートの建物や大家の財産を守るために欠かせない保険です。主に以下のような損害を補償します。
補償対象は主に「建物」と「家財」に分かれます。
大家が加入するのは「建物」に対する補償です。これによりアパートの修繕費用をカバーします。一方で、入居者が加入するのは「家財」に対する保険です。これは個人の所有物を守るものです。
地震保険は、地震、噴火、津波による損害を補償し、建物や家財に対して補償されます。契約の途中でも火災保険に付帯することが可能です。地震保険は火災保険とセットで加入する必要があり、単体では加入できません。
また地震保険は国と民間が共同で運営しており、どの保険会社でも内容は一律です。地震による建物の損壊は予測が難しく、多額の修繕費が発生するリスクが高いため、アパート経営においては特に地震保険の加入がおすすめです。
火災保険と地震保険は、補償するリスクの種類が異なります。
火事や自然災害によって損害を受けた建物や家財を補償するのが火災保険です。
一方で、地震保険は地震、噴火、津波が原因で発生する火災や建物の倒壊、流失、埋没といった被害に対して補償を行います。地震リスクが高い地域では、地震保険への加入は不可欠です。
「私は最初、火災保険だけで十分だと思っていましたが、地震リスクが高まっていることを考え、数年前に地震保険もセットで加入しました。実際、建物の耐震性を考慮してもリスクはゼロではないため、保険を通じて備えています。」（不動産投資家Bさん）
もちろん、地震保険をつけない選択肢もあります。しかし地震による損害を一度受けてしまえば、回復には莫大なコストがかかります。そのため、特にリスクの高い地域でアパート経営をする場合は、地震保険を検討する価値があります。
ローンを利用する場合は、銀行から火災保険の加入が義務付けられています。これは法律上の義務ではないものの、ローン審査を通過するためには不可欠です。
しかし、義務だからといって最低限の補償内容で済ませるのではなく、しっかりと内容を検討し、賢く加入することがアパート経営の成功に直結します。
「最初は保険料を抑えようと最低限のプランを選んでいましたが、最近の台風被害を考えると水災補償は欠かせません。特に川や海の近くじゃなくても豪雨での浸水リスクがありますから、しっかり検討した方が良いです。」（不動産仲介店長）
例えば、台風や豪雨による水害対策として「水災補償」や、修繕期間中の家賃収入の損失をカバーする「家賃収入特約」など、物件の特性に合った補償を組み合わせることで、万が一の際にリスクを大幅に軽減できます。
また、地震保険は火災保険とセットでしか加入できません。そのため地震のリスクが高い地域では検討することが重要です。地震による被害は大規模であり、建物の損害だけでなく、修繕期間中の家賃収入が途絶えるリスクにも備える必要があります。
保険は義務として入るものですが、内容をしっかり検討することで大家としての経営リスクを軽減できます。
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ここでは、大家が加入すべき3つの特約を解説します。予期しないトラブルに備え、経営リスクを軽減することが可能です。
アパート内で自殺や孤独死が発生した際の修繕費用などをカバーする重要な特約です。事件・事故により物件に心理的な影響が残る場合、原状回復費用が負担となります。この特約では、心理的負担による空室期間や家賃の値引き分も補償されます。
例えば、高齢化が進む昨今では孤独死が増加しており、発生すると物件に対する心理的影響が残るため、入居者を募るのが難しくなります。その際、家賃を下げる必要が出てくることもありますが、この特約があればその分の損失も補填され、経営リスクを抑えることが可能です。特にローンの返済を抱える大家にとっては、万一の時でも「返済に行き詰まらない」安心感を提供する特約です。
なお、家主費用特約は「家賃収入特約」とセットで加入することが条件となっています。
アパートの不備が原因で第三者に損害を与えた際の賠償費用を補償する特約です。特に築年数の経過したアパートは、老朽化が進み、事故のリスクが高まります。建物の一部が崩れたり、手すりが外れて通行人が怪我したりするケースが想定されます。
例えば、建物の外壁が剥がれて落下し、通行人に怪我を負わせた場合や、老朽化した階段が原因で転倒事故が発生した場合には、大家が賠償責任を負うことになります。
特約があれば、予想外の事故による賠償費用をカバーし、経営負担を減らすことが可能です。築年数が進んだ物件を所有している場合は、加入しておくべき特約と言えるでしょう。
火災や自然災害などによる修繕の間に生じる家賃収入の損失を補償する特約です。建物の修理中に入居者が住めなくなると、家賃収入が途絶え、経営に大きな影響を与えることがあります。
例えば、火災によって建物が損壊し、数ヶ月にわたる修理が必要になった場合、その期間中の家賃収入が失われることがあります。この特約に加入しておけば、修繕期間中の家賃収入の損失を補填してもらえるため、経営への打撃を軽減できます。
ただし、保険料が割高になるためサブリースとの比較も必要です。サブリースは空室リスクを回避し、安定収入を得たい大家に向いています。一方で手数料が発生するため、家賃収入特約とどちらが適しているかは経営方針よって異なります。
なお、家主費用特約に加入するためには、家賃収入特約への加入が必須です。万が一のリスクに備えつつ、アパート経営の安定を図るために加入をおすすめします。
ここでは、火災保険を選ぶ際に押さえておきたい5つのポイントを解説します。最適な保険を選ぶことで、経営リスクを最小限に抑えられる「安心したアパート経営」を続けることが可能です。
アパートの立地や周辺環境によって、必要な補償範囲は異なります。
例えば、河川近くや山のふもとに位置する物件は、浸水や崖崩れのリスクがあります。そのため、こうした地域では水災補償を付けておくことが安心です。
一方、雪がほとんど降らない地域では「雪災特約」を外すことで保険料を抑えられます。立地に応じた補償範囲を選び、無駄な支出を避けながら補償を受けることが大切です。
大家としてのリスクを考慮した補償内容を選ぶことが必要です。
例えば、火災が発生すれば建物だけでなく、入居者が住めなくなる期間の家賃収入も失うリスクがあります。また建物の崩壊通行人に怪我を負わせた場合、賠償責任を問われることもあるでしょう。
入居者の自殺や孤独死によって発生する多額の原状回復費用もカバーできる補償内容を選び、経営リスクを最小限に抑えることが重要です。
保険料を抑えるためには、保険期間を長期に設定することが効果的です。
例えば、1年契約よりも5年契約を選ぶことで、総支払額を抑えられる場合があります。また、長期契約には保険料割引が適用されることが多く、長期的な経営を視野に入れた保険選びが賢明です。
保険料は年々値上がりする傾向があります。そのためなるべく長期間の契約を結び、将来的な保険料の上昇を避けることが大切です。加えて、もし途中で解約することになっても、残りの契約期間に応じて払い戻しが受けられるケースも多いため、無駄が少なく済みます。
長期契約を選ぶことで、経費の削減と安定した保険料負担を実現し、アパート経営をより計画的に進めることを目指しましょう。
火災保険だけでは地震による損害はカバーされないため、地震保険の加入は不可欠です。ただし、地震保険には補償にいくつかの制約があります。「全額補償はされない」ということを理解しておく必要があります。
地震保険は、建物や家財の評価額の30〜50%までしか補償されません。また全損・半損・一部損に応じて補償額が異なります。実際に受け取れる保険金額は、以下のとおりです。
例えば、火災保険の上限を1000万円に設定していても、地震による全損で受け取れる保険金は最大500万円程度に限られます。このため、地震や津波で甚大な被害を受けた際には、自己負担が発生する可能性が高い点に注意が必要です。
さらに、地震保険は火災保険とセットでのみ加入可能で、単独加入はできません。火災保険料に地震リスク分が加わるため、保険料が割高になりやすいのも特徴です。
地震保険の加入を検討する際は、地域性や建物の耐震性を踏まえた判断が必要です。補償範囲が一律であるため、地震保険の不足分を自己資金で補うなど、追加のリスク対策を講じることも効果的です。
水災補償は、物件の立地に応じて必要かどうかを判断することが一般的ですが、実際にはどの物件でもリスクを考慮するべきです。高台にある物件や、川や海の近くでない場合でも、近年の気候変動に伴う台風や豪雨による被害が増加しているため、下水道の逆流や道路冠水による浸水被害が発生することがあります。
さらに水災は、台風や豪雨による被害も対象となるため、ハザードマップのエリアに限らず広い範囲でリスクがあります。特に、近年の台風被害の頻度や規模を考慮すると、どの地域でも水災補償に加入しておくことが賢明です。また、同じ理由で風災補償も重要です。
台風や自然災害に備え、幅広い補償を検討することで、物件や経営をしっかり守る体制を整えましょう。
【吹き出し】「水災補償、風災補償はどんな物件でも必ず入るべきです。台風や災害があったときには物件を必ずチェックして、損害があれば早めに申請しましょう！」（不動産投資家）
アパート経営においては、大家と入居者双方がリスクに備えた保険に加入することが、物件の保護と安定した経営に不可欠です。ここでは、大家が加入すべき保険と補償内容、そして入居者が加入するべき補償について解説します。
・物件の保護と経営安定のための保険
大家にとって、アパートの損害や経営リスクを軽減する保険への加入は必要不可欠です。火災保険や地震保険で建物自体の損害を補償し、家主費用特約や家賃収入特約によって万が一のトラブルに備え、収入の損失リスクを抑えることが重要です。特に長期にわたる安定経営を目指す際には、物件の状態や立地条件を踏まえた補償内容の選定が重要となります。
・借家人賠償責任補償で入居者と大家を守る
入居者側のリスク管理においては、借家人賠償責任補償が役立ちます。これは、入居者がアパート内で火災や水漏れを引き起こし建物に損害を与えた場合、その修繕費用をカバーするための保険です。入居者がこの補償に加入していれば、大家は高額な修繕費用のリスクから保護され、入居者も賠償責任を果たすことができます。
修繕費は大きな負担になる可能性がありますが、借家人賠償責任補償により大家への補償が行われ、入居者の過失による損害の責任も果たすことができるため、双方に安心が生まれます。
火災保険と地震保険は、アパート経営においてリスク管理の要となる重要な保険です。物件の立地や特有のリスクに応じて、適切な補償内容と特約を選ぶことで、予期せぬトラブルに備えることが可能です。
また「長期契約」や「不要な特約を外す」など、保険料を節約する方法も取り入れることで、経営効率を高められます。火災保険と地震保険をしっかりと活用すれば、大家として安心した経営を続けることができるでしょう。
リスク管理を徹底し、安定したアパート経営を目指しましょう。
成功確率をAIがスコアリング
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TSONの独自基準でリスクをスクリーニング
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リスク回避の具体策
新卒で株式会社リクルートに入社したのち、20代のうちに起業する。
2014年株式会社鎌倉新書取締役に就任、同社はマザーズに上場（現在はプライム市場）。
リーマンショック後に個人で不動産投資を始める。地方築古、区分マンション、民泊運営、中古RC、新築RCなどの投資を経験。
自身のITスキルを活かして、情報収集ツールや物件の収益分析ツールを自作し、最小の労力で最良の意思決定をすることを強みにしている。
京都大学農学部卒業。
7億件の不動産ビッグデータから、投資勝率をAIがスコアで可視化。投資判断で欠かせない重要指標だけでなく、立地の将来人口予測、地価上昇、賃料動向も瞬時にグラフ化します。物件購入時の見えないリスクを教えてくれます。
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