エリア分析

2024年12月2日

最新AIによる市場分析　投資するならどっち？【浦和・さいたま新都市VS川崎】

埼玉と神奈川、それぞれが持つ魅力的なエリアとして注目を集める浦和・さいたま新都心と川崎。どちらも交通利便性や発展性が高く評価されていますが、賃貸市場では異なる魅力と課題があります。

本記事では、2000年に街びらきされた新しい都市、浦和・さいたま新都心と、再開発が活発に進み、都市機能が集約された利便性の高い「川崎」について、最新AIの情報を活用しながら市場動向を比較します。どちらのエリアがご自身の投資目標や戦略に合っているか、今回の分析を参考にぜひ検討してみてください。

【この記事で分かること】
・埼玉県「浦和・さいたま新都市」と神奈川県「川崎」のエリアの特徴が分かります。
・それぞれのエリアにおける「ワンルーム物件」と「ファミリー向け物件」の利回りを比較しています。
・郊外の課題である「単身者需要」について解説しています。
目次
  1. 新築一棟アパート投資をするなら？2つのエリアの特徴
  2. 一棟アパート投資の利回りをシミュレーション
  3. 4パターンではどの不動産投資が成功しやすいか？
  4. まとめ

新築一棟アパート投資をするなら？2つのエリアの特徴

エリアの魅力や将来性は、物件の価値や収益性に直結します。不動産投資の成功には、こうしたエリア特性の正確な見極めが必要です。

本章では浦和・さいたま新都心と川崎を比較し、それぞれの特性や投資の観点からの可能性についてお伝えします。

浦和・さいたま新都市の特徴

浦和・さいたま新都市は、埼玉県内でも利便性の高さと住環境の良さが両立しているエリアとして注目されています。 2000年の街びらき以来、行政機関やオフィス、大型商業施設が集積し、都市機能が充実しているのが特徴です。駅周辺はバリアフリーが充実しており、平坦で歩きやすい道が整備され、清潔感と落ち着いた雰囲気が魅力です。

さいたま新都心駅に乗り入れるのは、JR京浜東北線・宇都宮線・高崎線（上野東京ライン）。JR宇都宮線や高崎線は、東京駅まで約30分でアクセス可能で、通勤・通学に便利です。周辺道路の整備も進んでおり、車での移動もしやすい環境が整っています。

シンボル的存在である「さいたまスーパーアリーナ」は、さいたま新都心駅から徒歩わずか3分の立地にあり、イベント開催時には一時的な需要の増加も見込めます。

 また、浦和エリアは教育機関が多く、ファミリー層からの人気が高い地域です。 加えて、公園や緑地も多く、自然環境を重視する人々にも選ばれています。

川崎の特徴

川崎は、利便性と発展性が注目されるエリアであると同時に、京浜工業地帯の中心都市として多くの工場が稼働する産業拠点でもあります。再開発が進む駅周辺はオフィスビルやタワーマンション、商業施設が充実し、さらなる魅力を備えた地域へと成長を遂げています。

川崎駅はJR京浜東北線・東海道線・南武線が乗り入れ、東京駅まで約20分、横浜駅まで約10分と、主要都市へのアクセスが非常に便利です。また、羽田空港へのアクセスも良好で、ビジネスや観光客からの需要も期待できます。

駅の東側は繁華街で賑やかさが特徴であり、西側は閑静で治安が良く、多様なニーズに応える地域です。ランドマークは、川崎駅直結の大型商業施設「ラゾーナ川崎プラザ」。約330店舗が入るこの施設は、日常の買い物から娯楽まで幅広く対応し、土日には若者やファミリー層で賑わう活気あるスポットです。

また、川崎市内には大学や専門学校などの教育機関が点在しており、学生や若年層からの賃貸需要も安定的です。一方で、駅周辺の土地価格は再開発の影響で上昇傾向にあるため、物件購入時には慎重に検討する必要があります。

一棟アパート投資の利回りをシミュレーション

2つのエリアにおいて同条件で「ワンルーム物件」と「ファミリー向け物件」を建てた場合の想定利回り、予想家賃について考えていきましょう。

物件の試算条件

最寄り駅から徒歩10分（850ｍ）程度の物件、試算条件は以下とします。

・ワンルーム物件：22㎡（6.65坪）×15戸、施工単価135万円/坪
・ファミリー物件：55㎡（16.63坪）×6戸、施工単価100万円/坪

※ワンルーム物件は1フロア5世帯、ファミリー物件は1フロア2世帯ともに3階建てとする。
※1フロアあたりの戸数を合計した延床面積は110㎡、共用部分を別途50㎡設ける。（160㎡＝48.4坪）共用部分においても、施工単価は物件タイプ同様とする。
※建ぺい率を60%とし、敷地面積は267㎡とする。

土地価格は、不動産の取引価格や地価公示等の価格情報が閲覧できる国土交通省のWEBサイト「不動産情報ライブラリ」、またこれに基づいた公的土地評価情報を公開する株式会社Land Price Japanが運営する「全国地価マップ」をもとに独自調査しました。

浦和・さいたま新都市の一棟アパート投資の利回り

駅から東西南北にそれぞれ10分歩くと、周辺の雰囲気は大きく変わるため、土地価格を一律で算出するのは困難です。

このことを前提としたうえで調査結果を平均的に見ると、本エリアで徒歩10分程度の立地における2024年時点での土地価格は、㎡当たり33万円程度が妥当といえます。

浦和・さいたま新都心
ワンルーム

専有面積：22㎡
間取り:1R
世帯数：15戸		ファミリー

専有面積：55㎡
間取り:2LDK
世帯数：6戸
土地価格8,811万円8,811万円
建物価格15,518万円11,495万円
物件総額24,329万円20,306万円
販売価格2億9,195万円2億4,367万円
家賃相場
チャレンジ家賃（月額）7.1万円12万円
標準家賃（月額）6.6万円11.5万円
安全家賃（月額）6.1万円10.5万円
利回り3.76％〜4.07％〜4.37％3.10％〜3.40％〜3.54％

川崎の一棟アパート投資の利回り

次に、川崎駅周辺エリアの収益性を見ていきましょう。

駅の東西で地価の変動がみられますが、徒歩10分程度では㎡あたり48万円程度です。

川崎
ワンルーム

専有面積：22㎡
間取り:1R
世帯数：15戸		ファミリー

専有面積：55㎡
間取り:2LDK
世帯数：6戸
土地価格12,816万円12,816万円
建物価格15,518万円11,495万円
物件総額28,334万円24,311万円
販売価格3億4,000万円2億9,173万円
家賃相場
チャレンジ家賃（月額）7.5万円14.0万円
標準家賃（月額）7.0万円13.0万円
安全家賃（月額）6.5万円12.0万円
利回り3.44％〜3.70％〜3.97％2.96％〜3.20％〜3.45％

4パターンではどの不動産投資が成功しやすいか？

では、前章までに解説した4パターンの中で、不動産投資においてどれが最も成功しやすいかを考えてみましょう。

コスト面での比較

コスト面だけを見ると、以下のようになります。川崎のワンルーム物件のみ3億円超えとなります。

物件タイプ販売価格(安い順)
浦和・さいたま新都心ファミリー向け2億4,367万円
川崎ファミリー向け2億9,173万円
浦和・さいたま新都心ファミリー向け2億9,194万円
川崎ワンルーム3億4,000万円

いずれもファミリー物件の方が安価に建築できるようです。

損益分岐点での比較

次に、損益分岐点を比較してみましょう。

 損益分岐点とは、総収入が総コストを上回り利益がゼロになる地点のことで、不動産投資の重要な指標です。

物件タイプ損益分岐点(早い順)
浦和・さいたま新都心ワンルーム24.58年
川崎ワンルーム26.99年
浦和・さいたま新都心ファミリー向け29.43年
川崎ファミリー向け31.17年

今回比較した2つのファミリー向けタイプの物件は、建築コストに対して家賃収入の割合が低く、損益分岐点は長くなるようです。一見すると、ワンルームの方が損益分岐点は早いためおすすめのように見えますが、エリア需要の問題で注意すべき点があります。

郊外における単身者需要の課題

近年、郊外エリアにおける単身者需要は、大きな転換期を迎えています。かつては、土地価格を抑えつつ利回りを確保する目的で、横浜市、川崎市、さいたま市、千葉県市川市や松戸市といった郊外都市が投資の対象として注目されていました。

しかし、近年再び東京23区に投資が集中する傾向が見られるようになっています。

この背景には、新型コロナウイルスによる生活の変化や、郊外の単身者向け物件の供給過多などさまざまな要因があります。特に、ワンルームタイプの物件では入居が難航するケースが増えているようです。

さらに、ファミリー向け物件は、家賃が多少高めでも設備の質が良ければ安定した人気を保っている一方で、単身者の間では生活費を抑えるため、より手頃な価格のアパートに引っ越す動きが増えています。つまり、このような状況では前章で示した利回り基準を満たすのが難しく、投資先としての安定性に欠ける可能性が高いと言えるでしょう。

以上のように、郊外エリアの単身者需要は大きな変化を迎えており、投資を検討する際には市場動向や物件タイプの選定を慎重に行うことが求められます。

まとめ

今回の比較では、「浦和・さいたま新都心」と「川崎」の特徴や新築一棟アパート投資の利回りを詳しく見てきました。 それぞれ独自の魅力と課題があり、選択は投資目的やリスク許容度に左右されます。

浦和・さいたま新都心は、利回りや建築コストが安定している一方、土地価格や需要の見極めが重要です。 川崎は、再開発による資産価値の上昇が期待できるものの、高額な土地価格に注意が必要です。

単身者向けのワンルーム物件は利回りが高い反面、供給過多のリスクがあり、ファミリー向けの2LDK物件は安定した賃貸需要が見込めるため、郊外では特におすすめです。 短期的な利回りだけでなく、需要動向やエリアの将来性を見据えた判断が、投資成功の鍵となります。

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