物件分析

2024年12月2日

不動産AIが斬る！この物件どう思う？さいたま市中央区八王子　徒歩20分　築31年　5.18％

目次
  1. シミュレーション物件の概要書
  2. さいたま市なら駅近・新築・ファミリー向けで同じ利回りが狙える！
  3. さいたま市中央区八王子エリアの特徴
  4. 埼玉県さいたま市中央区八王子エリアの賃貸相場　　
  5. 収支シミュレーション
  6. まとめ

シミュレーション物件の概要書

所在地埼玉県さいたま市中央区八王子2丁目
アクセスJR埼京線 与野本町駅 徒歩20分
販売価格2億8500万円
想定家賃収入年間14,760,000円(1,230,000円/月)
表面利回り5.18%
建物構造鉄骨造
築年数1994年04月（築31年）
接道北西角地（公道）、幅員未調査
地目宅地
都市計画区域市街化区域　第一種低層住居専用地域
現況賃貸中
土地権利所有権
土地面積1065.84㎡   公簿
建物面積911.37㎡
間取り3DK×15戸(58.00㎡〜58.00㎡)
階数3階建て
総戸数15戸
駐車場敷地内駐車場15台
建ぺい率60％
容積率100％

この物件は、埼玉県さいたま市中央区八王子2丁目に位置する一棟中古マンションです。最寄り駅であるJR埼京線「与野本町駅」から徒歩20分と、駅からの距離が非常に長く、利便性の面で課題があります。

また、築31年の鉄骨造であるものの、鉄骨造の法定耐用年数である34年がほぼ尽きている状態です。このような築古物件は、金融機関からの評価が悪くなりやすい傾向があります。

耐用年数を過ぎた建物は資産価値が低いとみなされるため、融資審査において不利に働く可能性があります。特に、ローン期間の短縮や融資金額の減額が検討される場合も多く、結果的に自己資金の割合が増えることや、投資効率の悪化につながる点に注意が必要です。

さらに、この物件の表面利回りは5.18％とされていますが、これは経費を考慮しない値です。経費を差し引いた実質利回りはさらに低下することが予想され、投資効率の面で魅力が薄いと言えるでしょう。

さいたま市なら駅近・新築・ファミリー向けで同じ利回りが狙える！

さいたま市内で不動産投資を検討する場合、駅から近い物件や新築物件、ファミリー向けの物件に注目することで、同じくらいの利回りを期待できるケースが多くあります。特に、駅近物件は交通の利便性から賃貸需要が高く、空室リスクが低い点が大きな魅力です。

さらに、同じさいたま市内であれば、築浅で管理状態が良い物件を選ぶことで、老朽化によるメンテナンス費用や将来の修繕費の負担を軽減することも可能です。

利回りに関しても、新築物件や築浅物件が必ずしも表面利回りで不利になるわけではありません。ファミリー層に人気の間取りや設備が充実した物件であれば、賃料を適正に設定することで十分な収益性を確保できます。同じ利回りを期待しながら、より投資効率の良い物件を手に入れることが可能です。

駅近で人気の新築・ファミリー向け物件に目を向ける方が、投資リスクを抑えつつ安定収益を狙える選択と言えるでしょう。

さいたま市中央区八王子エリアの特徴

さいたま市中央区八王子エリアは、自然豊かで落ち着いた住環境と都心へのアクセスの良さが魅力のエリアです。

交通アクセスは都心への通勤に便利

八王子エリアはJR埼京線「与野本町駅」や「北与野駅」を利用でき、都心へのアクセスが比較的便利な地域です。「与野本町駅」から池袋駅まで約27分、新宿駅へも約34分で到着するため、通勤や通学に適しています。

また、大宮駅が近いため、新幹線を利用した長距離移動の際にも便利です。車を使えば、首都圏中央連絡自動車道（圏央道）や国道17号へのアクセスも良好で、交通の選択肢が広い点が魅力です。 

閑静な住宅街が広がる住みやすい環境

八王子エリアは、静かで落ち着いた住宅街が広がる、住みやすい環境が魅力です。

低層住宅専用地域が多く指定されているため、建物の高さ制限があり、高層マンションや商業施設が少ないのが特徴です。これにより、日当たりや通風が確保されやすく、周囲の景観が整った環境が保たれています。

また、周囲の景観が整った環境が保たれていることから、ファミリー層や高齢者を中心に人気があります。安心して暮らせる環境が整っているため、子育て世帯にも支持されており、リラックスした生活を求める人々にとって理想的な地域と言えるでしょう。

自然や公共施設が充実している点が魅力

八王子エリアには「与野中央公園」や「彩の国さいたま芸術劇場」など、自然や文化を楽しめるスポットが点在しています。公園は緑が豊かで、休日には家族連れで賑わうことも多く、地域住民に親しまれています。

さらに、地域には図書館やスポーツ施設など、幅広い世代が利用できる公共施設が整っており、健康的な生活を送るための活動が可能です

埼玉県さいたま市中央区八王子エリアの賃貸相場　　

条件詳細
所在地JR埼京線 与野本町駅 徒歩20分
専有面積58㎡
築年数31年
階数1階／3階建て

上記の条件でシミュレーションを行った結果、賃料相場は73,899円から107,041円の範囲となり、中央値は90,470円でした。適正な賃料相場は約90,000円と算出されます。

賃料相場（範囲）73,899～107,041円
賃料相場（中央値）90,470円
適正賃料相場90,000円

今回の物件の想定家賃収入は月額82,000円で、適正賃料相場の90,000円よりも8,000円ほど低めに設定されています。これは、築年数や駅からの距離といった要因が賃料に影響している可能性があります。

賃料相場よりも低い設定は、入居者を早期に確保しやすいメリットがある一方で、築年数に伴う修繕リスクや賃料収入の減少による収支への影響を考慮することが必要です。

これらを踏まえ、総合的な収支シミュレーションを行うことが求められます。

AIツールによる賃料分析

TSONの「勝率一番」を活用したAI賃料分析によると、さいたま市中央区八王子エリアの3DK物件における平均賃料は、以下の図のように81,000円〜86,000円と算出されています。

引用：TSON｜勝率一番

引用：TSON｜勝率一番

上記データによると、3K〜3LDKの推定利回りは2.5％ですが、今回の物件は5.18％と高い水準です。

さらに、2022年8月から2024年10月までの2年間で、平均賃料の推移は以下の図のようになっています。

引用：TSON｜勝率一番

賃料は2022年8月の72,000円台から2023年1月に80,000円まで上昇し、その後は小幅な変動を続けています。需要が高まる新年度前の1～3月や秋の異動シーズンである9～10月に賃料が上昇する傾向が見られます。

直近の2024年10月では、平均賃料が84,000円となり、前月から横ばいの水準ですが、需要が安定していることを示しています。

収支シミュレーション

収支シミュレーションでは、金利や融資期間の違いによる収益性とリスクを具体的に検証します。

シミュレーション①金利1.5％、融資期間15年の場合

金利を1.5％で設定し、融資期間を15年としたケースでは、運用開始直後から月額約20万円以上の赤字が発生し、自己資金として7000万円を投入しても、収支を補填するための持ち出しが必要になります。

ローン完済後の16年目以降には黒字に転じるものの、それまでの資金負担が大きく、資金繰りに余裕がなければ継続運用は難しいでしょう。

また、返済負担が高いにもかかわらず築年数が古く、収益性を大きく改善する見込みが少ない点も課題です。空室リスクや修繕リスクを抱えたままでは、安定した収益を期待するのは難しいと言えます。

シミュレーション②金利1.5％、融資期間20年の場合

融資期間を20年と設定した場合、1年目から年間約145万円の黒字が見込まれます。

ただし、返済比率が約90％と非常に高いため、1部屋でも空室が発生すれば収支は赤字に転じるリスクがあります。このため、黒字を安定させるには常に満室を維持する必要があり、賃貸管理に多大な労力が求められます。

さらに、築年数が古いため運用期間中に修繕費の増加が避けられず、これが収益を圧迫する可能性があります。同様の利回りを期待するのであれば、修繕リスクの少ない新築や築浅物件に投資した方が効率的です。

まとめ

今回の物件は築年数が古く、修繕リスクや空室リスクが高い点が課題です。シミュレーション結果からも、収支が安定しない可能性が高く、長期的な投資には不向きと判断されます。

同じ利回りを期待するなら、新築や築浅物件に投資する方が修繕費や運用コストを抑え、収益性を確保しやすいでしょう。不動産投資で安定した成果を目指すには、リスクを抑えた計画的な選択が重要です。

まずは、新築アパート投資から始めてみましょう。

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