2024年3月26日

不動産投資の基本戦略◇地⽅築古物件の魅⼒とリスク

築古物件は「高利回り」を狙えるため一部の投資家からは人気がありますが、その一方でリスクを理解することがとても重要です。魅力を活かしつつ、耐震性や法規制などのリスクを慎重に考慮し、戦略的なアプローチを取ることが成功の鍵です。

この記事では、「地方にある築古物件」をテーマに特徴や魅力、築古特有の欠点などを解説していきます。

この記事で分かること
地方の築古物件投資の概要や魅力とは何でしょうか？
区分所有、一棟アパート、戸建て、どのジャンルで運用すればよいのでしょうか？
最も不安な耐震性能、築何年以内の物件を買えばよいのでしょうか？
築古物件の節税方法の仕組みについて

地方の築古物件は「リスク」と「魅力」の共存
低価格なコスト！物件価格は驚きの1万円から
DIYによるリノベーションが鍵！高利回りへの変貌
潜在的な収益性を考えるなら「区分所有」は不向き
地域の築古物件投資は活性化に貢献！
築古物件の最大課題は「耐震性能」
節税効果は「減価償却期間」の短さにあり
地方の築古物件で成功するには？事例紹介
まとめ

地方の築古物件は「リスク」と「魅力」の共存

不動産投資において「地方の築古物件」とは、主に地方の郊外や地方都市など、都心部ではなく地方に位置する古い建物や古い家屋を指します。これらの物件は、築年数が古く、一般的には築30年以上が経過しているものを指す傾向にあります。

築古物件は、多くの投資家が手に入れたいと狙う「都心部の築浅物件」に比べて物件価格が安いため、手頃な価格で取得できることが魅力です。不動産投資をこれからスタートする初心者にとっては、検討しやすい物件でしょう。

また、地方の築古物件は、プロの投資家や大口投資家があえて狙ってこないジャンルなので、資金力があまりない人にとっても入手しやすいのも魅力。資金力を背景にして強気の投資をしている方と物件の取り合いをすることになりにくいです。

ただし、築年数が経っているため、建物の老朽化や設備の劣化、構造上の問題が大きなリスクになります。

地方の築古物件に投資する際、その物件が持つポテンシャルを見極めることが重要です。

リノベーションや改装によって付加価値を高めることができるか
地域の需要や将来の需要の見込み
周辺環境やアクセスの良さ

上記は一例ですが、このような点を考慮して投資の可能性を判断します。

地方の築古物件は、賃貸需要も高くないのでリスクと魅力が共存しています。その地域の特性や将来性、投資目的に合った物件選びや戦略の施策が、成功の鍵です。

低価格なコスト！物件価格は驚きの1万円から

地方の築古物件と一括りに言っても、全国各地と幅広く、物件価格は立地と築年数によって天と地の差があります。収益物件を専門に取り扱う不動産ポータルサイトでは、最も安い物件は一戸建てでなんと1万円で手に入ります。

また、そういったポータルサイトで「区分所有」「一棟アパート」「戸建て」と投資ジャンルを問わず、「築年数：30年以上」「価格：300万円以下」で検索すると、1,460件もの物件がヒットしました。（2024年1月現在）

すべてが投資物件として良い物件であるとは限りませんが、アパートローンを利用しなくても、低価格で入手できる可能性に溢れています。そもそも築古物件は金融機関からの評価が低く、融資自体が受けづらいのが現状です。

また、物件価格を安く購入できると、物件取得にかかる諸経費が抑えられるのもメリットでしょう。諸経費の中でも、特に大きな割合を占めるのが不動産会社に支払う「仲介手数料」です。

【宅建業法による仲介手数料の規定】

売買価格（税抜）	仲介手数料の上限
200万円以下の部分	売買価格×5％+消費税
200万超～400万円以下の部分	売買価格×4％+消費税
400万円超の部分	売買価格×3％+消費税

（※売買価格が400万円を超える場合に限り、速算式として「売買価格×3％+6万円+消費税」で算出できます）

宅建業法で定められる仲介手数料は、物件価格を基にして算出されます。

例えば、価格が2,000万円の物件を購入した時に支払う仲介手数料は712,800円になりますが、価格が200万円の物件では支払う仲介手数料は108,000円です。

物件価格が安価であるほど乗ずるパーセンテージは高いものの、そもそも基準とする物件価格が低いので、ウエイトは軽いと言えるでしょう。

DIYによるリノベーションが鍵！高利回りへの変貌

築古物件は通常、購入後の改修やリノベーションが必要となることがほとんどです。適切な改修やリノベーションによって、魅力的な住宅に変貌させることができ、その付加価値によって将来的な価値を向上させていきます。

賃貸需要の面で言えば、水回りを新品に交換するだけで見栄えが良くなり、申込や賃料アップを期待できるでしょう。費用に余裕がない方は、DIYでクロスや床材に手を加えるだけでも、賃料を上げられる可能性は十分あります。築古物件で高利回り運用に成功しているオーナーは、DIYでコストを抑えたリノベーションをうまく行っています。

業者へ依頼する改修・リノベーションはやればやるほどコストがかさみますので、利回りとのバランスを見ながら手を加える箇所を決めていきましょう。

潜在的な収益性を考えるなら「区分所有」は不向き

築古物件でも、上記のように適切なリノベーションを行うことで賃貸収入と価値向上を図れます。ただし、「戸建て投資」と「一棟アパート投資」であれば、建物の所有権が全て自分にあり、比較的自由に増改築ができますが、「区分所有投資」だと難しいかもしれません。

例えば、建物の外壁を塗り替えることは大きく外観イメージを変えることができ、賃貸需要アップを見込めます。

しかし、「区分所有投資」は他の区分所有者の一定数から賛成を得られなければ、自由に外壁を塗り替えることはできません。

築古物件は、そのアレンジ次第で運用収益をコントロールできる側面があり、建物全ての所有権を持っている方が収益性を自在に操ることが可能です。

地域の築古物件投資は活性化に貢献！

不動産投資における築古物件は、地域社会に貢献をもたらす重要な役割をしています。

【具体例】
・空き家問題の改善
・住宅供給の拡大
・地方の活性化
・コミュニティ形成

地方の過疎化が進む日本では、空き家問題が深刻な状況ですが、不動産投資によって賃貸として住宅の供給ができます。また、それによって犯罪の温床となるリスクが減少し、地域コミュニティが形成され、地方の活性化に繋がります。

地方の活性化の面で言えば、居住用だけでなく店舗や事業用として貸し出すことでも、新たな街づくりにも貢献できるでしょう。

築古物件の最大課題は「耐震性能」

ここまでに築古物件のデメリットにも触れてきましたが、最も大きな特有の課題は、「耐震性能」です。

基準	施行日（建築確認申請日）	被害の想定範囲
旧耐震基準	1981年5月31日以前	震度5程度の揺れでも建物が倒壊せず、補修できる程度の損傷を想定
新耐震基準	1981年6月1日以降	震度6～7の揺れでも倒壊せず、部材の損傷を受けないことを想定

正確に言うと、2000年6月1日から新耐震基準よりさらに厳しい「2000年基準」が設けられていますが、築古物件で大きなポイントとなるのが上記の境目です。

実際に、1995年に発生した阪神・淡路大震災では死因の9割が住宅倒壊によるもので、そのうち98%が旧耐震基準であったことが明らかになっています。地震大国である日本では、木造の築古物件を敬遠する人が多くいます。

2024年時点の目安は、以下の通りです。

旧耐震基準：築41年よりも古い物件
新耐震基準：築41～24年以内の物件

注意すべきは、「施行日＝物件が建てられた日」ではなく、建物を建築する許可を得る「建築確認申請書」が承認された日を起点日とします。上記の目安を参考に、新耐震基準の物件を選びたい人は、築40年未満にしておくとよいでしょう。

節税効果は「減価償却期間」の短さにあり

築古物件は、建物の価値が減少する減価償却の対象であり、これによって節税に繋げることができます。

減価償却とは、その減少した価値を定められた耐用年数に沿って経費として計上することです。築古物件は一般的に「4年」の償却期間が適用され、短期間で償却することで年間の経費を多く計上することが可能となり、節税を可能とします。

つまり、年あたりの経費が大きいので所得を抑えることができ、その分課税額も減少するためキャッシュフローを多くとれる、ということです。

ただし、減価償却が認められるのは、経年劣化によってその価値が減少する「建物部分のみ」です。

築古物件の場合、修繕・改修が必要なことが多く、これらの費用も考慮する必要があります。築古物件を所有する場合は、減価償却を通じて節税効果を得ることができる一方で、管理や修繕にかかる費用や将来の価値変動を考慮することが不可欠です。

地方の築古物件で成功するには？事例紹介

実際に築古物件の不動産投資の成功事例を1つご紹介しましょう。

【物件概要】

購入価格：450万円（現金購入）
種別：戸建て（2階建て･3DK）
築年数：35年
駅までの距離：徒歩圏内

この物件では、シェアハウスとして貸し出したことが成功の要素であったようです。シェアハウスでは居住者1人1人から賃料を徴収するので、総額では周辺相場よりもかなり高い家賃設定をしていることになります。

さらにはシェアハウスで貸し出すうちの一室を自分で住むことにより、自身の毎月の家賃分も浮かせることができました。

驚異の2年で原価を回収し、その後次々と投資物件を所有していったようです。

まとめ

この記事では「地方の築古物件」にフォーカスしてその魅力やデメリット、成功事例などをお伝えしました。

地方の築古物件は取得価格が低く、初心者や資金力がない人におすすめの手法です。

しかし、築年数によっては耐震性能に問題があったり、修繕リスクが高かったりと不動産の知識が乏しい人には難易度の高い側面も見られます。

成功事例を見るととても魅力的ですが、地方の築古物件は需要が低く、長期間借り手が見つからないこともあります。デメリットについても注意深く考え、始めるべきかどうか慎重に判断しましょう。