不動産投資のキホン　|　不動産投資の基礎知識

2024年3月26日

不動産投資の基本戦略◇区分所有の魅⼒とリスク

コロナ禍を経て、昨今不動産投資などの資産運用に目を向けられることが多くなりました。その中でも少額の資金で始められる区分所有投資の人気ぶりは、「サラリーマン大家」という代名詞化されるほどです。

今回は不動産投資の「区分所有」にフォーカスし、基本的な概要や魅力、リスクについて初心者にも分りやすく解説します。

この記事でわかること

  • 区分マンション投資の具体的な魅力やメリットが分かります
  • 投資にはリスクがつきものですが、区分マンション投資のリスクや予防策とは？
  • 不動産投資の所得は、個人と法人で課される税金額が違うのでしょうか？
  • 成功者からみる区分マンション投資で取り入れるべき戦略をご紹介します

目次
  1. 不動産投資における「マンションすごろく」とは？ 
  2. 区分マンション投資初⼼者が感じる魅⼒・メリット
  3. 物件選びの柔軟性が高く低予算でも購入できる
  4. 区分マンション投資にみるリスク分散のメカニズム
  5. 都⼼部と地⽅物件における収益性の⽐較
  6. 管理と運営の実務: 効率的な物件管理のポイント
  7. 個⼈所有と法⼈所有で異なる税制度
  8. 成功オーナーがやっている具体的な戦略とは
  9. まとめ

不動産投資における「マンションすごろく」とは？ 

区分所有投資（以下、区分マンション投資という。）とは、一般的にはマンションの一室を第三者へ賃貸する目的で購入し、家賃収入を得る投資法です。規模が小さいため少額の資金から始めることができ、2013年頃からサラリーマンの間でワンルームマンション投資が過熱しました。

不動産投資では、ゲームのすごろくにちなんで名付けられた「マンションすごろく」と呼ばれる1つの手法があります。特に値上がりの期待できる都心部の新築は、売り出されるたびに人気が集中し、抽選になることが当たり前になっています。購入のステップに抽選という要素が含まれるところが、すごろくの「サイコロを振る」というアクションに似ていることから「マンションすごろく」と呼ばれているようです。

さて、そのマンションすごろくですが、具体的にどうステップアップするのか見てみましょう。

1棟目は規模の小さなワンルームマンションなどを購入し、保有期間中にキャッシュフローで資金を増やして次のマンションに買い換えます。売買を繰り返しながら、保有する区分マンションのランクを上げていき、最終的に新築のファミリータイプなど金額・規模の大きな収益物件を得る投資手法です。都心部の場合、途中でキャピタルゲインによる利益も得られることから、それを次の物件の頭金にして、どんどんステップアップできるのです。

マンションすごろくでは、物件の購入、リノベーション、賃貸、管理、売却を工夫しながら収益を最大化するための戦略を展開することで、賢く不動産経営ができるでしょう。

ただし、区分マンション投資は一般的に利回りが低いので、高額なリノベーションをすると採算が合わず、マンションすごろくが適わない可能性があります。

区分マンション投資初⼼者が感じる魅⼒・メリット

区分マンション投資にはリスク分散、駅近物件の取得などさまざまなメリットがありますが、とりわけ初心者にとって魅力な点は以下の3つです。

  1. 市場への新規参入がしやすい
  2. 物件価格が安価である
  3. 建物管理の負担が少ない

まず、サラリーマンなど身近で行っている人がいるため、情報が比較的簡単に入手できることにあります。インターネットやSNS、経験者のアドバイスを利用して、市場への新規参入が容易と言えるでしょう。

次に挙げられるのは、購入価格が低いため初心者でも手が届きやすいことです。需要面はさておき、地方の中古物件はローンを利用しなくても購入できる価格帯の物件もあります。この点も、新規参入のしやすさに直結しているでしょう。

もう1つは、管理に対する専門的な知識がさほど求められないことです。区分マンションでは管理組合が存在しているケースが多く、管理会社に入居募集など管理を一任することでオーナーの手間はほとんどなくなります。

区分マンション投資は間取りによってターゲット層が単身者層とファミリー層で異なるため、双方のメリット・デメリットを検討して投資先を決めましょう。

物件選びの柔軟性が高く低予算でも購入できる

一棟アパート投資では、中古でも5,000万円以上するのが普通です。当然、融資を利用するわけですが、それなりの手元資金と信用力が必要になります。

しかし、区分マンション投資では1,000万円以下で購入できる物件もあり、低い投資金額からのスタートが可能です。自身の予算に合わせて立地、築年数など投資範囲を柔軟に選択することができるのが大きなメリットでしょう。万一、空室が出たとしても返済金額が少ないため、なんとか破綻せずに経営を続けることが容易です。

また、将来的に売却することを考えると市場の流動性が高く、売却価格をとても正確に予想できる柔軟性もあります。購入を検討するエリアの近くに、築年数がプラス10年程度の同等条件（間取りや設備など）の物件があれば、それが10年後の売却価格とみてほぼ間違いないと言えるでしょう。

これらの点から、区分マンション投資は相対的に資本投下の柔軟性が高いと言えます。

区分マンション投資にみるリスク分散のメカニズム

 区分マンション投資におけるリスク分散のメカニズムは、保有する物件を雪だるま式に増やしていく方法が一般的です。複数の物件を保有することにより、特有のリスクや市場変動に対するカバーができます。

【分散例】 
①  エリアの分散：異なる立地での物件を保有する
②  種類の分散：異なる構造、築年数の物件を保有する
③  ターゲットの分散：異なる間取りの物件を保有する

一棟アパートでは上記のようなリスク分散をうまくできませんが、区分マンション投資ではこれらを組み合わせることで、効果的にリスクを分散させることができるでしょう。

これによって各物件が上手く稼動すればするほど、銀行融資がさらにつきやすく、投資効果が高まっていきます。

都⼼部と地⽅物件における収益性の⽐較

都心部と地方物件の区分マンション投資では、その収益性は全く異なります。

都心部の物件は、高めの家賃設定でも人口流入数が多いため継続的に高い需要があります。また、「交通の利便性」や「エリアの発展性」から将来的な価値上昇を見込めるメリットがありますが、購入コストや維持管理費が高く、利回り自体は高くありません。

一方、地方の物件は低価格のわりには高い家賃設定ができるため、利回りが高くなる物件が多くみられます。一般的に「地方の木造物件」は利回りが高く、「都心の鉄筋コンクリート造物件」は利回りが低いのが特徴です。

ただし、エリアによって需要や市場の変動が異なるので、それぞれの地域での賃貸需要、物件価値の動向、投資利回り、将来的な需要の見込みなどを総合的に評価しましょう。

管理と運営の実務: 効率的な物件管理のポイント

 区分マンション投資における管理形態は、主に3パターンに大別されます。

①    自己管理
②    委託管理
③    サブリース契約

入居者の募集や退去手続きなどは専門的な内容が多く、場合によって法律が関係する高度なテクニックが必要です。そのため、多くの人は②の委託管理を選択しています。

委託管理では、毎月家賃収入の3～5％程度を管理会社に支払うことで、管理業務を一任してもらいます。

サブリース契約は空室時の家賃が保証されるメリットがありますが、オーナーにとって不利な内容も含まれているので、注意が必要です。管理会社（サブリース会社）が借主となり第三者へ転貸する方法で、オーナーには満額家賃収入の7～8割程度しか入ってこないデメリットもあります。

管理をスムーズに行うには、実績豊富な会社へ物件管理を委託しましょう。入居者の選定やトラブル、原状回復などの建物修繕を適切に行ってくれます。

また、問い合わせや修繕依頼など、入居者からの連絡に素早く対応することで退去を防止できます。万が一自己管理を行う方は、これらの適切な対応や正確な記録を保持するようにしましょう。

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個⼈所有と法⼈所有で異なる税制度

不動産投資は、個人（個人事業主）で行うか法人で行うかで、税務上の取り扱いが異なります。

【個人の場合】
・家賃収入：不動産所得に該当
・売却益：譲渡所得に該当

上記それぞれに課される税率で、所得税が課されます。個人の所得税は最大で45%です。

【法人の場合】
・家賃収入：法人の所得
・売却益：法人の所得

法人の場合はいずれの利益も法人による所得とみなされ、最大23.4%とする法人税が課されます。

課税所得が900万円を超えると、個人としての「所得税」より法人としての「法人税」の方が安くなります。そのため、法人化を検討している方は所得900万円が１つの目安 です。なお、ここでいう所得とは収入から経費や各種控除を引いた「利益」のことです。給与収入のある方はそれらの所得も通算されます。

また、経費計上の対象物が個人よりも法人の方が広範囲になります。法人で経費として認められるものでは、例えば支払った給与や退職金、生命保険も全額経費として計上できます。

このような税務上の違いを理解し、税理士や専門家へ相談しながら最適な税務計画を立て、節税へと繋げましょう。

成功オーナーがやっている具体的な戦略とは

区分マンション投資を成功させるためには、魅力的な立地の選択や金利交渉、適切な家賃設定、定期的なキャッシュフローの見直しなどは基本の「き」です。

実際の成功事例を調べていくと、成功しているオーナーからは他にも以下のような区分マンション投資に対するさまざまな戦略が見て取れます。

【具体的な戦略】
 ・頭金を多く入れる
・ローンの繰り上げ返済をする
・ローンの借り換えをする
・高利回り物件を狙う
・築20年程度の物件で運用する
・複数の物件を所有する
・マンションすごろくを実施する　など

区分マンション投資では、インカムゲインとキャピタルゲインどちらを狙うかによって、その戦略が大きく異なります。

まずはワンルームマンションなどの少額投資から始め、実践を通して財務計画やリスク管理を学びましょう。セミナーに参加するなど、専門家からのアドバイスを得ることも大切です。

実際の運用に慣れてきたら、自身が設定する投資目標に沿って、状況に合わせ上記の戦略を取り入れていきましょう。

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まとめ

区分マンション投資は不動産投資の中でも流動性が高く、低予算でも参入できる投資方法です。一方、サラリーマン大家は溢れ返っており、需要面で危ぶまれること、資産価値が高い物件は一部に限られていることも忘れてはいけません。

他の不動産投資と比較して利回りが低いこと、また複数の物件を所有することでリスク分散させる特有のメカニズムをあらかじめ理解しておきましょう。

いくら低予算での参入が可能であってもリスクが伴うことを忘れず、慎重な計画と継続的な学習をして取り組むことが大切です。

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