エリア分析

2024年3月28日

エリア分析・ディズニーリゾートへ自転車圏内。行徳の魅力。

行徳エリアは、千葉県市川市にあるエリアです。都心からのアクセスが良く、住環境も良いことから、近年注目を集めています。不動産投資の観点から、この土地を分析してみたいと思います。

目次
  1. 行徳エリアの魅力
  2. 行徳エリアのおすすめスポット
  3. 交通アクセスー通勤に、休日に便利。ベッドタウンとして魅力的。
  4. 人口動態は安定的
  5. 地価は上昇傾向
  6. 狙い目は「ファミリー向け」
  7. 行徳エリアの新築投資物件　利回り目線は　4.2％　〜　4.7％

行徳エリアの魅力

1. 都心へのアクセスの良さ

行徳エリアは、東京メトロ東西線・京葉線が乗り入れているため、都心へのアクセスが良好です。行徳駅から大手町駅まで約25分、西船橋駅まで約8分でアクセスできます。

2. 住環境の良さ

行徳エリアは、江戸川や行徳湾に面しており、自然豊かな環境です。また、公園や緑地も多く、子育てしやすい街としても知られています。

3. 昔ながらの町並みが残るエリア

行徳エリアには、昔ながらの町並みが残るエリアがあります。レトロな雰囲気の商店街や、歴史ある寺院など、見どころも多くあります。

4. グルメスポットが多い

行徳エリアには、ラーメン店やカフェなど、グルメスポットが多くあります。地元の食材を使った料理を楽しめるお店も多くあります。

5. 行徳ならではの文化

行徳エリアには、行徳塩や海苔など、行徳ならではの文化があります。地元の伝統的な文化に触れることもできます。

行徳エリアのおすすめスポット

1. 行徳駅前公園

行徳駅前公園は、行徳駅前にある公園です。広々とした芝生広場や、遊具、噴水などがあり、家族連れに人気のスポットです。

2. 旧行徳村役場

旧行徳村役場は、明治時代に建てられた木造建築です。現在は、郷土資料館として公開されています。

3. 行徳魚市場

行徳魚市場は、江戸川河畔にある魚市場です。新鮮な魚介類を購入できるだけでなく、海鮮丼などのグルメも楽しめます。

4. 三番瀬

三番瀬は、江戸川河口にある干潟です。多くの種類の鳥類が生息しており、バードウォッチングのスポットとして人気です。

5.ディズニーリゾート

実はディズニーリゾートのある浦安市とは隣り合っています。距離も6kmほどなので、自転車で30分圏内です。家族揃って、ディズニーへ自転車で、を実現できるエリアです。

交通アクセスー通勤に、休日に便利。ベッドタウンとして魅力的。

行徳・南行徳駅は東京メトロ東西線が走っています。南行徳から大手町までは最短21分。駅チカの物件なら、ドアツードアで30分ジャストも可能な距離です。

交通アクセスもよく、埋立地であるこのあたりは道が平坦で、見通しの良い直線道路がつながっています。海沿いには湾岸線があり東西のアクセスが良く、そこにつながる南行徳駅前通りも幅の広いメインストリートとなっています。

どこに出るにも出やすい、ベッドタウンとしてはとても利便性の高い土地といえます。

人口動態は安定的

千葉県ホームページよりTSONテック事業部住宅市場AIデータ室にて作成
※国立社会保障・人口問題研究所 日本の地域別将来推計人口(平成30年3月推計) http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson18/t-page.asp より株式会社TSONテック事業部住宅市場AIデータ室にて作成

人口は長期的に横ばい傾向です。日本全体の人口が縮小していく中でも、均衡を保つということは、それだけ利便性の高い土地といえます。特に、賃貸経営にあたって重要な30代の人口が安定しているのは、経営にとってプラスです。

地価は上昇傾向

市川市全体の公示地価平均は上昇を続けています。特に2023年は大きく伸びており、注目が集まっていると言えます。

狙い目は「ファミリー向け」

投資物件を探す観点から見た場合に、ワンルーム、1Kの割合が高く、ファミリー向けの間取りは希少性が高い傾向にあります。

行徳エリアの新築投資物件　利回り目線は　4.2％　〜　4.7％

行徳エリアでの投資物件の売買事例は以下のとおりです

  • 築43年　土地70.48坪　建物(木造)63.13坪　6,209万円　表面利回り　6,3％
  • 築32年　土地73.45坪　建物(木造)73.99坪　8,660万円　表面利回り　7.8％
  • 築35年　土地51.99坪　建物(軽量鉄骨)49.56坪　6,000万円　表面利回り　8.24％
  • 築39年　土地80坪　建物(木造)62.98坪　7,500万円　表面利回り　7.4%

築年数が古いものが多く、築浅の物件の取引があまりされていません。これは、築浅の物件は収益性が高いため、手放す人がいないためと考えられます。

シミュレーションの結果から、新築物件の利回りは4.2％〜4.7％程度が目安と考えられます。

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