物件分析

2024年3月28日

不動産AIが斬る！この物件どう思う？　大宮駅徒歩19分　8.00％

目次
  1. 物件概要書
  2. エリアの特徴
  3. 大宮駅の賃貸相場
  4. 物件の特性
  5. シミュレーション
  6. まとめ「エレベーターの交換リスク」をどう見るか？

物件概要書

所在地埼玉県さいたま市大宮区堀之内町
アクセスJR大宮駅　徒歩19分
販売価格7,200万円
想定家賃収入年間　5,780,000円
（48万円/月）
表面利回り8.00%
構造鉄骨造
築年月1990年7月（築34年）
土地権利所有権
土地面積142.39㎡
建物面積243.36㎡
間取り1K✕12戸　事務所　1戸
階数5階建て
総戸数13戸（うち事務所1戸）
駐車場なし
建ぺい率60％
容積率200%
接道公道　北　12.00m
地目宅地
都市計画区域市街化区域
現況賃貸中（満室）
その他契約不適合免責
サブリース契約引継必須

エリアの特徴

埼玉県さいたま市にある大宮駅エリアは、埼玉県の県庁所在地である浦和駅エリア、鉄道博物館や大宮ソニックシティなどがある大宮ソニックシティ駅エリアと並び、さいたま市を代表するターミナル駅となっている。

大宮駅エリアの魅力は、交通の利便性、商業施設の充実度、自然の豊かさなどが挙げられる。

交通の利便性

大宮駅は、新幹線、京浜東北・根岸線、宇都宮線、高崎線、埼京線、湘南新宿ライン、川越線、京浜東北・根岸線、武蔵野線など、14もの路線が乗り入れているターミナル駅だ。東京都心や埼玉県の主要都市はもちろん、神奈川県、千葉県、茨城県、群馬県、栃木県など、各地へのアクセスが良好。特に、新幹線はJR東日本管轄の新幹線はすべて大宮駅を経由している。北海道・東北・秋田・山形・上越・北陸、すべての新幹線が通ることから、もはや上野に代わって、東京の北の玄関口といえるポジションとなっている。

商業施設の充実度

大宮駅周辺には、ルミネ大宮、そごう大宮、アルシェ大宮、マルイ大宮など、大型商業施設が多数立ち並んでいます。ファッション、グルメ、雑貨など、あらゆるジャンルの買い物を楽しむことができる。

自然の豊かさ

大宮駅周辺には、大宮公園、北区役所前公園、大宮ソニックシティけやきひろばなど、緑豊かな公園が数多くあります。都会の喧噪を忘れて、ゆっくりとくつろぐことができるところが地元の人々に愛されているポイントだ。

その他

大宮駅周辺には、氷川神社、大宮ソニックシティ、鉄道博物館など、観光スポットも充実しています。また、埼玉県立近代美術館、埼玉県立さいたま芸術劇場など、文化施設も充実している。

大宮駅エリアの魅力は、交通の利便性、商業施設の充実度、自然の豊かさ、観光スポットや文化施設の充実度など、多岐にわたります。埼玉で住む場所を選ぶ際には、まず大宮駅周辺から探すことが多く、不動産投資を検討する上でも利回りの目線を持っておきたいエリアだ。

大宮駅の賃貸相場

家賃シミュレーターによると、JR大宮駅徒歩19分、18平米、築年数34年、2階、1Kという条件での賃料は33,543円〜49,915円、適正相場は41,729円となっている。

本物件は1部屋あたり月額36,923円であり、適正家賃より11.5％程度ほど低くなっている。ただし、この物件はサブリース物件であり、実際の募集賃料は相場並みの募集となっていると見られる。

物件の特性

スペック上からこの物件の特性を判断する。事務所が1戸入っている。事務所の割合が多い場合、銀行融資にマイナスの影響があることがあるが、13戸中1戸であれば割り引かれることはないだろう。ただし、全体の賃料の2割以上がこの事務所から上がっている、などのケースであれば、考慮をする必要がある。

なお、ワンルームマンションの場合、自治体による規制がかかっている場合がある。ワンルーム条例の適用を逃れるため、実質的に居室であっても事務所として申請しているケースがある。

さいたま市のワンルーム条例の対象住宅
以下のいずれにも該当するもの
・主たる居室数が1である住戸で、床面積の合計が25平方メートル以下の住戸が15戸以上の共同住宅
・階数が2以上のもの

さいたま市のワンルーム条例は上記にようになっている。この物件は13戸であるためワンルーム条例には該当しない。したがって、条例逃れのために事務所扱いとしている可能性は低いだろう。

この物件で気になる点は5階建てであることだ。一般的に階段で上がる物件の上限は4階までと言われている。5階以上に階段で登らせる物件は入居付けが難しくなる。家賃を相当安くする必要があるが、それでも、仲介不動産業者にとっても、いちいち上がるのが億劫なため、案内を後回しにしがちになる。

したがって、この物件もエレベーターがついていると考えられる。もしエレベーターが付いている場合、定期点検が必要だ。法定点検が月1回のほか、毎月の定期点検を実施する場合が多い。この費用はオーナーが負担する。さらに、エレベーターそのものの耐用年数は30年程度とされている。この物件は築年数が30年を超えており、そろそろ機械の更新が必要となる。その場合、数年分の家賃収入が吹っ飛ぶことになる。エレベーター事故は多くはないが、過去には死亡事故も発生している。そうなると、オーナーは施設賠償責任が問われることになる。もちろん、入居者に老朽化した設備を使わせ続けることは道義的にも問題がある。購入の際には補助金や融資などエレベーター交換の資金の手当てまで想定すべきだろう。

また、この物件の最大の弱点は駐車場だ。このエリアでは、生活をするにあたって駐車場は必須だろう。大宮駅徒歩19分という距離は実はそれほどマイナスではない。大宮駅周辺は商業施設が多く、住居物件が少ないため、駅徒歩15分以上の物件でもそれなりに需要がある。しかし、このあたりの物件は駐車場が付属していることが多い。外部に駐車場を借りると5,000円〜8,000円程度かかるため、その分、家賃を割安にする必要があるだろう。

シミュレーション

物件の積算評価額は約2,990万

建物は法定耐用年数を超えているため評価額はつかない。そのため、土地値だけで判断する必要がある。相続税路線価は210,000円となっているため、評価額は2,990万円。物件価格の4割程度となっているため、融資が伸びにくい。絶対額が低いため、属性がよければ8〜9割程度の融資も可能だが、購入者の収入や金融資産などの背景が弱い場合、半分程度の自己資金を求められる可能性もある。建物の耐用年数が切れているため、そもそも融資をしてくれる金融機関が限られてくる。

シミュレーション①　借入金額6,500万　金利1.5％、融資期間25年の場合

自己資金は約1,000万円となる。融資期間が十分取れる場合、安全指数は33となり、安全領域といえる。具体的には、年間の賃料約578万円に対して、年間の返済額が313万円と、返済比率が54%程度になっている。諸経費・税金を引いても手残りが250万円程度ある。4年ほどで自己資金を回収できる。

シミュレーション②　借入金額6,500万　金利2.5％、融資期間が15年の場合

同じく、自己資金は1,000万円。安全指数は4.8から5.9と、極めて低い水準になり、一気に危険度が上がる。毎年の手残りは40万円程度残るので、すぐに赤字に陥るほどではないが、1,000万円掛けてまで投資すべき案件かどうかは微妙だ。

シミュレーション③　借入金額6,500万　金利1.5％、融資期間25年、エレベーター改修1,000万

シミュレーション①に加えて、エレベーターの回収費用を織り込むとどうなるか？エレベーターの回収費用は自己資金で補うものとする。エレベーターの法定耐用年数は17年となっている。この場合、毎年のキャッシュフローは変動しないので、年間の手残りは250万円。自己資金は約2,000万円となるので、回収には約8年かかる計算だ。12年後に利回り9.5％で売却したとしても、1,500万円の手残りがある。2,000万円投資して、12年間で3,500万円で返って来るので、投資としては悪くないだろう。

まとめ「エレベーターの交換リスク」をどう見るか？

シミュレーションで明らかになったように、自己資金が1,000万程度、融資年数が25年取れるのであれば、安全に運用をすることができるだろう。エレベーターの改修費用として1,000万円見込んだところで、投資物件としては十分におつりがくる。

大宮駅徒歩圏エリアで利回り8％というのはそれだけで目を引く。その理由は、やはりエレベーターがネックとなっているためだろう。購入を検討したとしても、古いエレベーターがあることによって二の足を踏んでしまう結果となっている。

なお、シミュレーションのPDFファイルをここからダウンロードすることができる。

シミュレーション①　借入金額6,500万　金利1.5％、融資期間25年の場合

シミュレーション②　借入金額6,500万　金利2.5％、融資期間15年の場合

シミュレーション③　エレベーター改修費用を勘案

シミュレーションにするエクセルファイルはこちらで配布している。

また、このコーナーでは、分析記事に取り上げてほしい物件を募集している。「自分はこれからこういう物件を買おうと思っている」あるいは「自分の持っている物件の売りどきを判定してほしい」など、不動産AIに聞いてみたい方は、ぜひ問い合わせてほしい。

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