2024年3月28日
エリア分析・ディズニーリゾートへ自転車圏内。行徳の魅力。
行徳エリアは、千葉県市川市にあるエリアです。都心からのアクセスが良く、住環境も良いことから、近年注目を集めています。不動産投資の観点から、この土地を分析してみたいと思います。
行徳エリアの魅力
1. 都心へのアクセスの良さ
行徳エリアは、東京メトロ東西線・京葉線が乗り入れているため、都心へのアクセスが良好です。行徳駅から大手町駅まで約25分、西船橋駅まで約8分でアクセスできます。
2. 住環境の良さ
行徳エリアは、江戸川や行徳湾に面しており、自然豊かな環境です。また、公園や緑地も多く、子育てしやすい街としても知られています。
3. 昔ながらの町並みが残るエリア
行徳エリアには、昔ながらの町並みが残るエリアがあります。レトロな雰囲気の商店街や、歴史ある寺院など、見どころも多くあります。
4. グルメスポットが多い
行徳エリアには、ラーメン店やカフェなど、グルメスポットが多くあります。地元の食材を使った料理を楽しめるお店も多くあります。
5. 行徳ならではの文化
行徳エリアには、行徳塩や海苔など、行徳ならではの文化があります。地元の伝統的な文化に触れることもできます。
行徳エリアのおすすめスポット
1. 行徳駅前公園
行徳駅前公園は、行徳駅前にある公園です。広々とした芝生広場や、遊具、噴水などがあり、家族連れに人気のスポットです。
2. 旧行徳村役場
旧行徳村役場は、明治時代に建てられた木造建築です。現在は、郷土資料館として公開されています。
3. 行徳魚市場
行徳魚市場は、江戸川河畔にある魚市場です。新鮮な魚介類を購入できるだけでなく、海鮮丼などのグルメも楽しめます。
4. 三番瀬
三番瀬は、江戸川河口にある干潟です。多くの種類の鳥類が生息しており、バードウォッチングのスポットとして人気です。
5.ディズニーリゾート
実はディズニーリゾートのある浦安市とは隣り合っています。距離も6kmほどなので、自転車で30分圏内です。家族揃って、ディズニーへ自転車で、を実現できるエリアです。
交通アクセスー通勤に、休日に便利。ベッドタウンとして魅力的。
行徳・南行徳駅は東京メトロ東西線が走っています。南行徳から大手町までは最短21分。駅チカの物件なら、ドアツードアで30分ジャストも可能な距離です。
交通アクセスもよく、埋立地であるこのあたりは道が平坦で、見通しの良い直線道路がつながっています。海沿いには湾岸線があり東西のアクセスが良く、そこにつながる南行徳駅前通りも幅の広いメインストリートとなっています。
どこに出るにも出やすい、ベッドタウンとしてはとても利便性の高い土地といえます。
人口動態は安定的
人口は長期的に横ばい傾向です。日本全体の人口が縮小していく中でも、均衡を保つということは、それだけ利便性の高い土地といえます。特に、賃貸経営にあたって重要な30代の人口が安定しているのは、経営にとってプラスです。
地価は上昇傾向
市川市全体の公示地価平均は上昇を続けています。特に2023年は大きく伸びており、注目が集まっていると言えます。
狙い目は「ファミリー向け」
投資物件を探す観点から見た場合に、ワンルーム、1Kの割合が高く、ファミリー向けの間取りは希少性が高い傾向にあります。
行徳エリアの新築投資物件 利回り目線は 4.2％ 〜 4.7％
行徳エリアでの投資物件の売買事例は以下のとおりです
- 築43年 土地70.48坪 建物(木造)63.13坪 6,209万円 表面利回り 6,3％
- 築32年 土地73.45坪 建物(木造)73.99坪 8,660万円 表面利回り 7.8％
- 築35年 土地51.99坪 建物(軽量鉄骨)49.56坪 6,000万円 表面利回り 8.24％
- 築39年 土地80坪 建物(木造)62.98坪 7,500万円 表面利回り 7.4%
築年数が古いものが多く、築浅の物件の取引があまりされていません。これは、築浅の物件は収益性が高いため、手放す人がいないためと考えられます。
シミュレーションの結果から、新築物件の利回りは4.2％〜4.7％程度が目安と考えられます。
