物件分析

2024年10月30日

不動産AIが斬る！この物件どう思う？群馬県高崎市　戸建　290万

目次
  1. 物件概要書
  2. 築年数が古いため修繕費用がかかるのが特徴！
  3. 群馬県高崎市エリアの特徴
  4. 群馬県高崎市エリアの賃貸相場　　
  5. 収支シミュレーション
  6. まとめ

物件概要書

所在地群馬県高崎市
アクセスJR信越本線 群馬八幡駅 徒歩16分
販売価格290万円
想定家賃収入年間576,000円(48,000円/月)
表面利回り19.86%
建物構造木造
築年数1971年05月（築54年）
地目宅地
都市計画区域非線引き区域・無指定
現況空室
土地権利所有権
土地面積565.97㎡　公簿
建物面積150.66㎡
間取り2DK
階数2階建
駐車場2台分あり
建ぺい率60％
容積率200％

JR信越本線「群馬八幡」駅から徒歩16分の場所にあり、周辺の落ち着いた環境の中で生活できます。現在、空室状態のため、投資初心者でも購入後すぐに収益化を目指せる手頃な投資物件です。

販売価格は290万円で年間想定家賃収入が57.6万円、利回りが約19.86％と高いのが特徴です。また、物件には駐車スペースが2台分用意されており、車を持つ入居者にとっても魅力的です。

建物は増設されており、2階建て部分の登記簿床面積は64.80㎡、平屋建ての増設部分は12.96㎡となっています。この増設により、居住空間の拡張や収納スペースの確保といったさまざまな活用が期待できます。

室内には残置物があるため、入居前の処理や整理についても事前に確認しておくと良いでしょう。この物件で長期的な収益を見込むためには、初期投資だけでなく運営費用についても計画的に考える必要があります。

築年数が古いため修繕費用がかかるのが特徴！

築年数が古い物件に特に多く見られるのが、屋根や外壁の老朽化です。雨漏りや外壁のひび割れが発生しやすくなり、放置するとさらなる構造的なダメージを引き起こすリスクがあります。

屋根や外壁の修繕費用は数十万円から数百万円に上ることがあり、初期投資に加え、修繕費用も計画的に考慮することが必要です。

また、築年数が古い木造建築物では、シロアリ被害も懸念されます。シロアリ駆除は一度だけでなく、定期的なメンテナンスが求められるため、数年ごとの追加費用が発生する可能性があります。

さらに、電気設備や配管類も老朽化が進んでいる可能性が高く、特に水回りのリフォームが必要な場合、工事費用が数十万円単位でかかるでしょう。

物件の管理や修繕にしっかりと時間とお金をかける準備が必要であり、投資初心者にとっては難易度が高めの物件と言えるでしょう。そのため、全体的な収支計画をしっかりと立てた上で、慎重に検討することが求められます。

群馬県高崎市エリアの特徴

ここでは、群馬県高崎市エリアの特徴を解説します。

首都圏へのアクセスが良い

高崎市は、新幹線やJR高崎線が利用でき、東京や埼玉といった首都圏エリアへのアクセスが良好です。

特に高崎駅には、上越新幹線と北陸新幹線が停車し、東京まで約1時間50分で到着します。首都圏通勤圏としても注目されるため、都心から離れたいファミリー層やリモートワークを行う若年層に人気です。

さらに「高崎オーパ」や「ウニクス高崎」といった商業施設が高崎駅周辺に立地し、ショッピングや飲食を楽しむことができる点も入居者を引きつける要素となり、不動産投資において高い賃貸需要が期待できます。

賃貸需要が安定している

高崎市の物件価格は、東京都心や近隣の主要都市に比べて比較的手頃でありながら、賃貸需要が安定しています。高崎駅周辺はもちろん「イオンモール高崎」や「ヤマダデンキ

LABI1 LIFE SELECT 高崎」が近くにあるエリアでは、単身者からファミリーまで幅広い入居者層が見込まれます。

特に市内には小学校や中学校、医療機関も充実しており、子育て世帯にとって暮らしやすい環境です。ファミリー層向け物件は都市部に比べて賃料が抑えられているため、家計に優しく、安定した収益を見込める点が特徴です。

再開発によって中心街が活性化している

高崎市では近年、高崎駅西口を中心に再開発プロジェクトが進行中です。特に「高崎駅西口線」や「慈光通り」周辺では、電線の地中化や道路整備が進み、景観が向上しています。このプロジェクトは、高崎市の玄関口である西口エリアを活性化し、快適で魅力ある都市空間の形成を目指しています​。

また、都市計画道路として「高崎駅西口線」や「大手前石原線」などの整備が進められ、駅周辺の交通の円滑化と利便性向上を図っています。商業エリアの強化だけでなく、居住環境の改善にも寄与しており、地元住民や観光客にとっても利便性が高まることが期待されています​。

こうした都市機能の向上により、高崎市は居住環境としても、商業・観光の拠点としてもさらに魅力が高まっています。再開発による資産価値の向上も期待され、不動産投資においても長期的なリターンを見込めるエリアです。

参照：高崎市｜市街地再開発

参照：高崎都市計画地区計画の変更（高崎市決定） 

群馬県高崎市エリアの賃貸相場　　

条件詳細
所在地群馬八幡駅 徒歩16分
面積約150.66㎡
築年数54年
間取り2DK

上記の条件でシミュレーションを行った結果、賃料相場は33,565円から52,644円の範囲となり、中央値は43,104円でした。適正な賃料相場は約43,000円と算出されます。

賃料相場（範囲）33,565〜52,644円
賃料相場（中央値）43,104円
適正賃料相場約43,000円

今回の物件の想定家賃収入は月額48,000円で、適正賃料相場の43,000円よりも5,000円ほど高い設定です。これは、物件が備えている特徴（例：駐車場スペースが2台分あること）や、周辺の利便性が賃料に反映されているためです。

このように、少し高めの家賃で貸し出すことで収益性を高められる一方で、築年数が古いために修繕費用がかかる可能性もあります。したがって、家賃収入だけでなく、維持費なども含めた全体的な収支シミュレーションが重要です。

収支シミュレーション

ここでは収支計算書を元に、物件の積算価格や融資期間によるシミュレーションを行います。投資のリスクとリターンを正確に把握し、より安全な投資判断を行うための参考にしてください。

シミュレーション①金利2％、融資期間10年の場合

金利を2％で設定して、融資期間10年で借り入れを行ったケースのシミュレーションを見てみましょう。

このシミュレーションでは、毎月の返済額は26,684円となり、年間で約320,208円の支払いが必要です。想定家賃収入は月額48,000円、年間576,000円のため、返済比率は約56％に達しますが、安全指数は「超安全」に該当し、比較的リスクが低い設定といえます。

ただし、空室リスクには注意が必要です。この物件は貸家であり、入居者がいない期間は収入がゼロになるため、空室期間が続くと自己資金で返済を補う必要が生じます。特に、年間家賃収入が22万円以上下がると、手出しが発生する点には留意することが必要です。

また、築年数が54年と古いため、定期的な修繕費用がかかる可能性もあります。修繕費用を考慮した収支シミュレーションについては、次のシミュレーションでさらに詳しく見ていきます。

シミュレーション②修繕費（10年ごとに200万円）を家賃から差し引いた場合

このシミュレーションでは、築50年を超える木造建築物にかかる修繕費用を考慮し、10年ごとに200万円の修繕費が発生する前提で計算しています。年間で約20万円の修繕費を積み立てる形で、家賃収入から差し引いて収支を見てみましょう。

想定家賃収入が月額48,000円、年間576,000円であるため、修繕費を差し引いた実質家賃収入は年間376,000円となります。

この条件では、月々のキャッシュフロー（CF）は2,000円にも満たない水準になり、返済比率が85％を超えます。これにより、賃料のほとんどがローン返済と修繕費用に消えるため、手元に残る利益はわずかです。また、空室リスクや突発的な修繕が発生した場合には、赤字になる可能性が高まります。

収益性が低いため、物件を売却して損失を最小限に抑えることを検討することも選択肢の一つです。特に、長期的に安定した収益を得るためには、メンテナンスコストの低い新築物件を検討するのがおすすめです。

築年数の古い物件は魅力的な利回りが見込める一方で、維持管理費用が収益性を圧迫する可能性があるため、慎重な検討が必要です。

まとめ

築年数が古い戸建て物件は修繕費用がかさみやすく、安定した収益を得るのが難しい傾向があります。特に築50年以上の物件は、金融機関からの評価も厳しく、立地条件が良くなければ融資が難しいでしょう。

また、初期投資の段階で計画的な物件選びが求められますが、初心者にとっては判断が難しく、リスクが伴う可能性が高いです。経験を積んでいないうちは、収益性を見極めるのが難しいかもしれません。

安定した家賃収入を期待するなら、新築木造アパートや家族向けのファミリータイプ物件への投資がおすすめです。ファミリータイプの物件は、家族単位での長期入居が見込まれるため、空室リスクが低く、安定した収益が期待できます。さらに、新築物件であればメンテナンスコストが低く抑えられるため、初心者でも安心して始めやすいでしょう。

堅実な投資を目指すなら、まずは初心者向けの新築物件から始め、経験を積んでいくことをおすすめします。

関連記事