物件分析

2024年10月30日

不動産AIが斬る！この物件どう思う？京王よみうりランド駅徒歩8分　築33年　8％

目次
  1. 物件概要書
  2. 利回りは高いがエリア全体の魅力はこれから薄れていく
  3. 京王よみうりランド駅エリアの特徴
  4. 京王よみうりランド駅エリアの賃貸相場　　
  5. 収支シミュレーション
  6. まとめ

物件概要書

所在地東京都稲城市矢野口
アクセス京王相模原線 京王よみうりランド駅 徒歩8分
販売価格525万円
想定家賃収入420,000円(35,000円/月)
表面利回り8.00%
建物構造RC造
築年数1992年06月（築33年）
都市計画区域第二種中高層住居専用地域
現況賃貸中
専有面積16.47㎡
間取り1K
階数1階／5階建て
駐車場なし
管理費（月額）6,810円
修繕積立金（月額）3,290円

この物件は、東京都稲城市矢野口に位置し、京王相模原線の京王よみうりランド駅から徒歩8分という利便性の高い立地です。間取りは1Kで、単身者向けのシンプルな構造となっています。現在は賃貸中で、投資家として購入する際にも収益が見込める物件です。

築年数は約33年経過していますが、RC（鉄筋コンクリート）造で耐久性が高く、賃貸物件としての需要も安定しています。物件の表面利回りは約8％であり、初めての不動産投資として手頃な価格帯であるため、投資初心者にも適しています。

また、駐車場はありませんが、物件の管理費は月額6,810円、修繕積立金は月額3,290円と、維持費も比較的低めに抑えられています。維持管理が容易で、リスクを最小限に抑えたい投資家にとっては魅力的な選択肢となるでしょう。

利回りは高いがエリア全体の魅力はこれから薄れていく

京王よみうりランド駅周辺エリアは、かつてよみうりランド遊園地などのレジャースポットが人気を集め、多くの観光客が訪れる活気ある地域でした。遊園地は今でも家族連れや若者に人気があるものの、近年では周辺の開発が停滞しており、新しい商業施設やレジャースポットの増加が見込めない状況です。

他の地域では再開発プロジェクトが進んでいる一方、京王よみうりランド駅エリアでは大規模な商業施設が新設される見通しが少なく、地域全体としては徐々に賃貸需要が減少しつつあります。

そのため、物件の利回りが高く見える一方で、長期的にはエリアの魅力が低下するリスクが考えられます。今後、空室率が増える可能性があるため、賃貸収益が安定しないリスクを理解しておくことが重要です。

京王よみうりランド駅エリアの特徴

京王よみうりランド駅周辺は、観光と生活の利便性を兼ね備えたエリアです。

自然と利便性が共存している

京王よみうりランド駅周辺には、自然が多く、リフレッシュできる環境が広がっています。

たとえば「麻生鳥のさえずり公園」では、緑豊かな自然を感じながら、休日を過ごすことができます。また「多摩川」も近くに流れており、川沿いでのジョギングやピクニックも楽しめます。こうした自然環境が豊富なため、リラックスした生活が可能です。

利便性も兼ね備えており「Odakyu OX 読売ランド店」や「いなげや 稲城矢野口店」など、日常の買い物に便利なスーパーが揃っています。

よみうりランド遊園地が魅力の観光エリア

京王よみうりランド駅の魅力は、なんといっても「よみうりランド遊園地」の存在です。家族連れや観光客に人気のスポットであり、さまざまなアトラクションや、四季折々のイベントで楽しめます。特に、冬に開催される「ジュエルミネーション」は、数百万個のLEDが園内を彩り、圧巻の美しさで訪れる人々を魅了します。

また、夏季限定でオープンする「プールWAI」では、波のプールやスライダーが人気で、多くの家族連れが訪れます。観光地としての一面があるため、周辺の飲食店も充実しています。

賃貸物件としても、観光シーズンには短期賃貸の需要が高まることもあるため、このエリアならではの収益機会が期待できます。

駅周辺の住宅街と住環境

京王よみうりランド駅周辺には落ち着いた住宅街が広がり、住みやすさが魅力です。

「よみうりランド商店街」は、地域住民に親しまれるアットホームな商店街で、昔ながらの八百屋や鮮魚店、小規模なスーパー、個人経営の飲食店が軒を連ねています。

買い物だけでなく住民同士の交流の場でもあり、地域のイベントや祭りも開催されるため、地域の結びつきを感じられる場です。新鮮な食材が手頃な価格で手に入り、幅広い層に支持されています。

京王よみうりランド駅エリアの賃貸相場　　

条件詳細
所在地京王よみうりランド駅 徒歩8分
専有面積16.47㎡
築年数33年
階数1階／5階建て

上記の条件でシミュレーションを行った結果、賃料相場は33,007円から48,210円の範囲となり、中央値は40,609円でした。適正な賃料相場は約40,000円と算出されます。

賃料相場（範囲）33,007～48,210円
賃料相場（中央値）40,609円
適正賃料相場40,000円

今回の物件の想定家賃収入は月額35,000円で、適正賃料相場の40,000円よりも5,000円ほど低めに設定されています。これは、物件の築年数や設備状況、さらには駐車場が無い点などが賃料に影響している可能性があります。

賃料相場よりも低い設定であるため、入居者を早期に確保しやすいメリットがある一方で、築年数による修繕リスクも考慮しながら、総合的な収支シミュレーションを行うことが求められます。

収支シミュレーション

物件の投資収益を検討するため、異なる条件下で収支シミュレーションを行います。ローン金利や家賃下落の影響を考慮し、安定した収益が期待できるか一緒に分析していきましょう。

シミュレーション①金利1.4％、融資期間20年の場合

このシミュレーションでは、1.4％の金利で20年間ローンを組む場合の収支を見ていきます。毎月のキャッシュフローは約7,000円で、年間では約85,000円です。満室が続いたとしても、10年で貯まる金額は大きくなく、限られた収益性が予想されます。

4年目以降には売却益が見込まれる可能性があり、長期保有による利益も期待できるでしょう。安全指数は13.6で、標準的なリスク水準であると評価できます。

ただし、この物件の築年数や修繕費用の増加リスクを考慮すると、ローンを利用せずに現金購入を検討するのもひとつの方法です。現金購入によりローンの返済負担をなくすことで、リスクを低減し、安定した収益を確保しやすくなります。

シミュレーション②金利1.4％、融資期間15年で家賃下落率が2％の場合

ここでは、融資期間を15年にしたシミュレーションをしてみましょう。また、エリア全体の賃貸物件の空室率が徐々に増える可能性が考えられることから、2年ごとの家賃下落率を2％と想定し、収支に与える影響を分析します。この場合、家賃下落の影響で、1年目から早くも赤字が発生することが予想されます。

1年目の家賃収入は420,000円ですが、2％の下落率により3年目は411,600円、5年目にはさらに下がり、403,368円の予測です。このペースでいくと、10年目には約380,000円前後にまで減少することが見込まれます。また、この収入の減少に伴い、ローン返済や維持費を差し引いたキャッシュフローも悪化していきます。

安全指数も低下し、リスクが増大するため、特に長期保有を前提とした投資家にとっては厳しい状況が続くでしょう。

これらの要因を総合的に考慮すると、安定した収益を期待するのは難しく、投資先としておすすめできる物件とは言えません。長期的な収益性を重視するのであれば、より新しい物件や発展が期待できるエリアでの投資を検討する方が安全であり、収益面でも魅力的な選択となるでしょう。

まとめ

今回の物件は、今後の家賃下落や修繕費の増加が収益性に影響を及ぼすリスクが高いです。また、エリア全体の将来性が低下しつつあり、長期的な資産価値の維持が難しい可能性があります。これらの点を総合的に考慮すると、安定した収益を得るには他の選択肢も検討することが重要です。

そのため、初めて不動産投資をする方には、長期入居が見込めるファミリータイプの新築物件が安全でおすすめです。特に新築木造アパートや一棟マンションは、家賃収入が安定しやすく安全指数も高いため、収益性を確保しやすいです。

まずはリスクを抑えつつ収益性のある投資を目指し、新築アパート投資から始めてみましょう。

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