物件分析

2024年12月24日

不動産AIが斬る！この物件どう思う？物件分析　大田区本羽田新築アパート京急空港線 糀谷駅 徒歩13分　新築　6.3％

目次
  1. シミュレーション物件の概要書
  2. 新築物件で収益性良好！しかしワンルーム激戦区には注意
  3. 大田区本羽田エリアの特徴
  4. 大田区本羽田エリアエリアの賃貸相場　　
  5. 収支シミュレーション
  6. まとめ

シミュレーション物件の概要書

所在地東京都大田区本羽田1丁目
アクセス京急空港線 糀谷駅 徒歩13分京急本線 雑色駅 徒歩14分
販売価格1億8200万円
想定家賃収入11,472,000円(956,000円/月)
表面利回り6.3%
建物構造木造
築年数2025年06月（新築）
接道公道 西2.00m
地目宅地
都市計画区域市街化区域　準工業地域
現況建築中
土地権利所有権
土地面積166.62㎡ 実測
建物面積293.52㎡
間取り2K×1戸　1K×13戸　(16.01㎡〜26.75㎡)
階数3階建て
総戸数14戸
駐車場無
建ぺい率60％
容積率200％

この物件は東京都大田区本羽田1丁目に位置する新築アパートです。最寄り駅である京急空港線「糀谷駅」から徒歩13分、京急本線「雑色駅」から徒歩14分と、駅からの距離がやや長く、利便性の面で課題があるといえます。

物件の構造は木造3階建てで、間取りは1K×13戸と2K×1戸となっています。特に1Kが大部分を占めるため、競争が激しいワンルーム市場をターゲットにしている点が懸念されます。このエリアでは単身者向け物件の供給が過多であり、競合物件との差別化が難しい状況です。

表面利回りは6.3％とされていますが、これは経費を考慮していない数値です。実際には管理費や修繕費、空室リスクなどを差し引いた実質利回りがさらに低下する可能性があります。

新築であることや徒歩圏内の立地といったメリットはあるものの、間取り構成や競争環境を考慮すると、投資対象としての魅力はやや限定的であると考えられます。

新築物件で収益性良好！しかしワンルーム激戦区には注意

新築物件は建物が新しく、維持管理費や修繕費を抑えられるため安定した収益を得やすい点が大きなメリットです。また、最新の耐震性能や断熱性能を備えており、入居者に安心感を与えられます。

しかし、この物件は1Kのワンルームが中心であり、単身者向けの特性から入居と退去のサイクルが早い点に課題があります。そのため、空室リスクが高まりやすく、入居者募集やリフォーム費用が運営コストを圧迫する可能性があります。

さらに、本羽田エリアはワンルーム物件が供給過多の状態にあり、競争が非常に激しい市場です。このため、賃料の下落や空室の長期化といったリスクが懸念されます。

これらの課題を踏まえると、競争を避け、安定した収益を確保するためには、ファミリー向け物件を選択することが有効と考えられます。

大田区本羽田エリアの特徴

この章では、本羽田エリアの主な特徴を解説します。

交通アクセスは都心や空港への移動に便利

本羽田エリアは京急空港線「糀谷駅」や京急本線「雑色駅」が最寄り駅で、どちらの駅からも品川や横浜へのアクセスがスムーズです。また、羽田空港へは電車で15分程度で到着するため、出張が多いビジネスパーソンにも利便性の高い地域です。

さらに、首都高速道路や環八通りにも近接しており、車での移動もしやすい環境が整っています。このように、公共交通機関だけでなく車を利用する住民にとっても便利なロケーションが、本羽田エリアの大きな魅力の一つです。

静かで落ち着いた住宅街が広がる住環境

大田区本羽田エリアは商業施設が密集していないため、静かで落ち着いた住宅街が広がっています。特に低層住宅や戸建て住宅が多いことから、穏やかで住みやすい雰囲気を感じられる地域です。

また、多摩川や緑豊かな公園が近くにあり、散歩やジョギングなどの健康的な生活を送りやすい環境も整っています。このため、子育て世帯や静かに暮らしたいシニア層にも適した住環境が整備されています。

単身者向け物件が多いが競争が激しい賃貸市場 

本羽田エリアは単身者向けのワンルーム物件が多く供給されていますが、競争が激しいことが課題となっています。物件の供給が需要を上回ることで賃料の下落リスクが高まるほか、空室期間が長引く可能性もあります。

一方で、ファミリー向けの物件は供給が少ないため、ターゲット層を広げることで競争を避ける戦略が有効です。賃貸市場の特性を把握したうえで投資プランを検討することが重要です。

大田区本羽田エリアエリアの賃貸相場　　

条件詳細
所在地京急空港線 糀谷駅 徒歩13分
専有面積16㎡（1K）
築年数新築
階数1階／3階建て

上記の条件でシミュレーションを行った結果、賃料相場は67,290円から97,609円の範囲となり、中央値は82,449円でした。適正な賃料相場は約82,000円と算出されます。

賃料相場（範囲）67,290～97,609円
賃料相場（中央値）82,449円
適正賃料相場82,000円

今回の物件の想定家賃収入は月額67,000円（2Kを月額10万円で計算した場合）で、適正賃料相場の82,000円よりも15,000円ほど低い設定となっています。この賃料設定は、間取りが1K中心であることや、専有面積が16㎡と狭い点、さらに駅から徒歩13分という立地条件が影響していると考えられます。

賃料を相場よりも低く設定することで、競争が激しいワンルーム市場において入居者を早期に確保しやすいという利点があります。一方で、賃料収入が低いままでは、ローン返済や修繕費などの運営コストに対して収益性が下がり、長期的な収支に悪影響を及ぼす可能性があります。

これらのリスクを考慮し、空室率や修繕費を織り込んだ総合的な収支シミュレーションを行うことが重要です。さらに、ファミリー層など新たなターゲットを検討することで、収益性を向上させる可能性が広がるでしょう。

AIツールによる賃料分析

TSONの「勝率一番」を活用したAI賃料分析によると、大田区本羽田エリアの1K物件における平均賃料は、以下の図のように52,000円〜73,000円と算出されています。

引用：TSON｜勝率一番

上記データによると、ワンルーム/1Kの推定利回りは3.17％ですが、今回の物件は6.3％と高い水準です。

さらに、2022年9月から2024年10月までの約2年間で、平均賃料の推移は以下の図のようになっています。

引用：TSON｜勝率一番

2022年9月から2024年2月までの期間では、平均賃料はおおむね7万円台で推移しており安定した賃料水準が見られました。

しかし、2024年4月以降になると、平均賃料が6万円台後半に低下し、やや賃料水準が下がる傾向が確認されます。この背景には、平均面積が20㎡台から19㎡台に縮小したことが影響していると考えられるでしょう。

2024年10月時点では前月よりも平均賃料が1,000円上昇し、改善の兆しが見えますが、依然として6万円台後半の範囲にとどまっています。この動向は、物件の供給過多や需要の変化が賃料に与える影響を示している可能性があります。

収支シミュレーション

収支シミュレーションでは、金利や融資期間の違いによる収益性とリスクを具体的に検証します。

シミュレーション①金利1.5％、融資期間30年の場合

金利を1.5％、融資期間を30年とした場合、新築物件であることから長期融資が可能となり、運用開始直後から年間約213万円の黒字が見込まれます。この条件では収益性は良好に見えますが、返済比率が66％に達しており、3部屋が空室になると収支が赤字に転じるリスクがある点には注意が必要です。

また、この運用には自己資金として約800万円を投入する必要があります。自己資金を抑えつつ収支を安定させるのは難しく、資金繰りに余裕がなければ運用を継続するうえで負担が大きくなる可能性があります。

さらに、ワンルーム特有の課題として入居と退去のサイクルが早く、空室リスクが高いことが挙げられます。入退去が多いことで、募集にかかる広告費用や退去時のリフォーム費用を増加させ、収益性を圧迫する要因となります。

同じ利回りが期待できる場合には、入居期間が長く退去率が低いファミリー向けの新築や築浅物件への投資がより安定的な運用を可能にするでしょう。資金計画や運用コストの抑制を含めた慎重なシミュレーションが必要です。

シミュレーション②空室過多による家賃下落1.7％の場合

ワンルーム激戦区である本物件では、将来的に家賃を下げなければ空室が埋まりにくくなる可能性があります。

家賃下落率を2年で1.7％と想定したシミュレーションでは、運用開始から25年目でキャッシュフローが赤字に転じるリスクが示されています。また、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る「デッドクロス」が発生する恐れもあり、これにより収益性が大きく悪化します。

デッドクロスが発生すると所得税の支払いが増加し、資金繰りが悪化します。最悪の場合、黒字倒産に陥るリスクが生じるため、十分な注意が必要です。

これらのリスクを避けるためには、赤字やデッドクロスが発生する前に物件を売却する、もしくは収益構造を改善するための対策を講じることが重要です。

まとめ

今回の物件は新築で表面利回り6.3％と魅力的に見えますが、間取りの大半が1Kであり、競争が激しいワンルーム市場をターゲットにしている点が課題です。

本エリアでは単身者向け物件の供給が過多で、空室リスクや賃料下落リスクが収益性を圧迫する可能性があります。また、単身者物件特有の入退去サイクルの短さから、リフォーム費用や入居者募集にかかるコストが運用を困難にする要因となり得ます。

新築物件として修繕リスクが低く、長期融資が可能である点は評価できますが、収益性と安定性を両立させるには課題が残ります。競争の少ない市場を目指す場合は、間取りの工夫やターゲット層を広げた物件選びが必要です。

不動産投資を始める際は安定した需要が見込め、リスクを抑えやすいファミリー向け新築アパート投資を検討するのも良い選択肢でしょう。

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