物件分析

2024年12月24日

不動産AIが斬る！この物件どう思う？中央区勝どき一丁目タワマン　勝どき駅 徒歩1分　築14年　2.53％

目次
  1. シミュレーション物件の概要書
  2. 相続向きだが収益性に乏しい
  3. 中央区勝どきエリアの特徴の特徴
  4. 中央区勝どきエリアの賃貸相場　　
  5. 収支シミュレーション
  6. まとめ

シミュレーション物件の概要書

所在地東京都中央区勝どき1丁目
アクセス都営大江戸線 勝どき駅 徒歩1分
販売価格1億3,300万円
想定家賃収入3,360,000円(280,000円/月)
表面利回り2.53％
建物構造RC造
築年数2010年11月（築14年）
現況空室
専有面積54.68㎡
間取り1LDK
階数46階／53階建て地下3階
駐車場無
管理費（月額）15,120円
修繕積立金（月額）19,680円

本物件は、東京都中央区勝どき1丁目に位置し、都営大江戸線「勝どき」駅から徒歩1分という便利な立地が特徴です。間取りは1LDKで、単身者やカップルを主なターゲットとした設計になっています。

築年数は14年で、RC（鉄筋コンクリート）造のため耐久性が高い構造です。周辺の利便性や環境の良さから、賃貸需要は安定しているといえます。

販売価格は1億3,300万円で、想定される家賃収入は年間336万円（月額28万円）、表面利回りは2.53％です。しかし、管理費（15,120円/月）や修繕積立金（19,680円/月）といった維持費が高めであり、ランニングコストが収益性に大きく影響します。特に、将来的に金利が上昇した場合、キャッシュフローの悪化リスクがあるため注意が必要です。

物件はタワーマンションの46階に位置し、高層階ならではの眺望や日当たりの良さが大きな魅力です。一方で、低い表面利回りや金利上昇時のリスクを考慮すると、キャッシュフローを重視する投資家には適していない可能性があります。

相続向きだが収益性に乏しい

本物件は、都心のタワーマンションとして資産価値が安定しており、相続税対策に適した選択肢といえます。相続税評価額が実勢価格より低くなることが多いため、税負担の軽減を図りたい方にとっては有益です。

一方で、修繕積立金や管理費が高額で、初期投資や維持費の負担が大きいため、収益性を重視する投資家には不向きです。特に、短期間での利益を目指す投資スタイルとの相性が悪く、慎重な判断が求められます。

本物件は、相続や資産価値の維持を目的とする投資家には適している一方で、これから資産形成を始める投資家にとっては課題が多い物件といえます。

中央区勝どきエリアの特徴の特徴

中央区勝どきエリアは、利便性や将来性に優れた人気エリアです。この章では、特徴を詳しく解説します。

駅近で利便性の高いロケーション

勝どきエリアは、都営大江戸線「勝どき」駅から徒歩圏内に位置し、六本木や新宿、汐留など都心主要エリアへのアクセスが良好です。バス路線も充実しており、銀座や東京駅方面への移動もスムーズに行えます。通勤や通学に便利な交通環境は、ファミリー層にとって大きな魅力です。

さらに、近隣には「勝どきビュータワー」内のスーパーやドラッグストアがあり、日常の買い物も快適です。加えて、保育園や学校も徒歩圏内に位置し、子育て中のファミリーにとって利便性の高い環境が整っています。

飲食店やカフェも多く、家族で外食を楽しむ機会も豊富です。

高層タワーマンションが多いエリア

勝どきエリアには、都内屈指の高層タワーマンションが立ち並んでいます。これらのマンションには、ファミリー向けの広い間取りを備えた物件も多く、子育て世帯が快適に暮らせる空間が用意されています。

共用施設としてプールやジムだけでなく、キッズルームやコミュニティスペースを備えたマンションもあり、家族全員が充実した時間を過ごせる設計が魅力です。さらに、セキュリティ対策が充実しているため、小さな子どもがいる家庭でも安心して暮らせます。

再開発が進む注目の街

勝どきエリアでは、「勝どき東地区再開発計画」により新たな商業施設や公共スペースを備えた複合施設が2028年に完成予定です。この計画により、街全体の利便性や魅力が向上し、ファミリー層がさらに住みやすい環境が整います。

また、晴海や豊洲エリアとの連携強化を目的としたBRT（バス高速輸送システム）やゆりかもめの延伸計画が進んでおり、交通インフラのさらなる発展も期待されています。

これらの再開発によって、子育て環境が充実し資産価値の向上も見込まれる一方、人口増加に伴う課題への対応も必要です。

参考：東京都都市整備局｜勝どき東かちどきひがし地区第一種市街地再開発事業

中央区勝どきエリアの賃貸相場　　

条件詳細
所在地都営大江戸線 勝どき駅 徒歩1分
専有面積54.68㎡
築年数14年
階数46階／53階建て地下3階

上記の条件でシミュレーションを行った結果、賃料相場は181,233円から373,787円の範囲となり、中央値は277,510円でした。適正な賃料相場は約277,000円と算出されます。

賃料相場（範囲）181,233～373,787円
賃料相場（中央値）277,510円
適正賃料相場277,000円

今回の物件では、想定される家賃収入が年間336万円（月額280,000円）と設定されており、適正賃料相場との差額は月額3,000円ほどです。この設定額は相場とほぼ一致しており、駅徒歩1分という立地やタワーマンションの高層階という特徴が賃料に反映されているといえます。

しかし、賃料設定が相場の上限に近い場合、ターゲット層が限定される可能性や、空室リスクの増加が懸念されます。特にファミリー層をターゲットにする場合、競争力のある賃料設定が重要です。適正な賃料設定を行うことで、長期的な安定経営を目指すことが求められます。

物件の収益性を最大化するには、エリアの賃貸相場や競合物件を踏まえた柔軟なプランニングが必要です。

AIツールによる賃料分析

TSONの「勝率一番」を活用したAI賃料分析によると、中央区勝どきエリアの1LDK物件における平均賃料は、以下の図のように99,000円〜253,625円と算出されています。

引用：TSON｜勝率一番

今回の物件はタワーマンションの高層階であり、設備や立地の観点から、最大平均賃料に近い金額が参考になると考えられます。特に、データ上の最大平均賃料である253,625円付近の価格帯が、同様の条件を持つ物件の目安となるでしょう。

また、部屋タイプ別の推定利回りは以下の図のように示されています。

引用：TSON｜勝率一番

上記データによると、1DK〜1LDKの推定利回りは3.21％ですが、今回の物件は2.53％と平均よりやや低い水準です。

さらに、2022年9月から2024年10月までの約2年間で、平均賃料の推移は以下の図のようになっています。

引用：TSON｜勝率一番

この2年間で平均賃料は16.1万円から22.5万円へと上昇しており、需要に応じた変動が確認できます。特に、再開発による注目度の高まりや物件需要の増加を背景に、賃料の上昇傾向が顕著です。

また、9～10月は転勤や異動の需要が集中する時期であり、賃料が上昇するタイミングとなっています。2024年10月には、専有面積51.38㎡の物件の平均賃料が約22.5万円と、過去最高水準を記録しました。このデータから、勝どきエリアの賃料上昇が継続的に進んでいることがわかります。

収支シミュレーション

この章では、金利1.0％、融資期間30年の場合で収支シミュレーションを行います。ローン金利や家賃下落の影響を考慮し、安定した収益が期待できるか一緒に分析していきましょう。

シミュレーションで試算を行った結果、1年目から収支が赤字となることが明らかになりました。物件の価格は相場と一致しているものの、賃料収入のみで融資返済や管理費、修繕積立金といった維持費をカバーすることが難しい状況です。これは、表面利回りが2.53％と低めである点が大きな要因といえます。

さらに、自己資金を5,000万円投入した場合でも収支は大きく改善せず、初期投資とリスクに見合ったリターンが得られにくい物件と考えられます。この物件は実需用としての需要が高く、購入価格が賃貸収益性と拮抗しているため、投資用物件としての運用には課題が多い点が特徴です。

加えて、将来的に金利が上昇した場合には、毎月の返済額が増加し、さらに赤字が拡大する可能性があります。このような状況では、長期的な収益性を確保するのは非常に難しくなります。

そのため、この物件を投資目的で購入する際には、収益性とリスクのバランスを慎重に見極めることが必要です。特に、賃料相場や金利動向を踏まえた柔軟なプランニングが欠かせません。

まとめ

今回の物件は都心の利便性や資産価値の安定性が魅力的ですが、収益性の観点から投資用物件としては慎重な判断が必要です。

賃貸需要は安定しているものの、金利上昇リスクや維持費の高さが収支を圧迫し、長期的に赤字が続く可能性もあります。そのため、投資対象としてはリスクが高いといえます。

一方で、木造の新築アパートは初期投資が比較的抑えられることに加え、ファミリータイプの物件は安定した需要が見込めるため、収益性の高い選択肢となります。

特に、再開発エリアではファミリー層の需要が増加傾向にあり、長期的な入居や安定したキャッシュフローを期待できます。こうした物件への投資が将来的に収益を最大化するポイントとなるでしょう。

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