2024年3月24日

区分所有とは？マンション投資のポイントや登記簿の特徴も解説

区分所有とは、分譲マンションのように1棟の建物の中で区分けされた「専有部分」を所有する仕組みです。専有部分の所有者は区分所有者、1棟の建物は区分所有建物と呼ばれます。不動産投資の対象としても一般的ですが、特有の注意点も存在します。

この記事で分かること

区分所有とは、区分所有法に定める建物を「専有部分」ごとに所有する仕組み
専有部分の範囲やリフォームの制限など、規約の定めをしっかりと把握
マンション特有のコストなども考慮して投資効率を考えることが必要

区分所有とは？
区分所有建物の登記簿の読み方
区分所有法に定めるルール
- 管理組合への加入
- 管理規約の遵守
不動産投資における区分所有建物の注意点
区分所有の特徴を理解して投資しよう

区分所有とは？

区分所有とは、建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）の規定する形式で建てられた1棟の建物を、独立した複数の「専有部分」ごとに所有する仕組みです。

個別の建物の集合体として物理的に1棟を形成しているとともに、「専有部分」という共通の財産を持った「経済的な共同体」ともいえるでしょう。

区分所有建物の定義

区分所有建物とは、1棟の建物の中に壁などで区切られて独立した複数の部屋があり、各部屋がそれぞれ所有権の対象となってる建物です。分譲マンションなどが分かりやすい例といえます。

区分所有法第1条では、区分所有を以下のように定めています。

一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。

e-Gov法令検索：建物の区分所有等に関する法律第1条

つまり区分所有の概念はマンションだけに当てはまるものではなく、商業施設や倉庫などでも「個々に独立して所有権の対象となる部屋が集合して、全体として1棟を形成している建物」であれば、区分所有建物といえるのです。

専有部分が区分所有の対象

区分所有建物は、専有部分と共用部分で構成されています。個別に区分けされた部屋が専有部分、それ以外が共用部分です。

このうち所有権の対象となるのは専有部分に限られます。分譲マンションであれば、各居室だけが専有部分で、それ以外の廊下や階段、エレベーターなどは、特定の区分所有者の所有物にはなりません。

共用部分は区分所有者の共有

共用部分とは、区分所有者が持分を共有し、共同で使用する部分です。全体の建物のうち、専有部分に属さない部分がすべて共用部分に該当します。

共用部分として分かりやすいのは前述した廊下や階段などでしょう。マンションであればエントランスから各居室に至るすべての部分が共用部分です。

これらは法定共用部分といい、区分所有建物であれば必然的に共用部分とされます。また、専有部分に含まれると思われがちな玄関扉やバルコニーなども、共用部分に含まれるのが通常です。

一方で、特定の居室などを対象に、その建物独自で規約を定めることによって共用部分とすることも可能で、例えば管理人室や集会室などがこれにあたります。

共用部分は原則的に区分所有者の共有で、その持分割合は専有部分の床面積の割合によって決まります。

専有部分の範囲

区分所有建物で所有権の対象とされるのが専有部分に限られることから、この専有部分の範囲を確定することは非常に重要です。「個々の区分所有者がどこまでリフォームを行えるのか」「設備の故障で自費で修理をしなければならない部分がどこまでなのか」など、所有権の範囲によって解釈が異なる可能性が生じるからです。

例えば専有部分の壁や天井、床に関して、どこまでが専有部分に含まれるかは、区分所有法には明確な規定がありません。つまり、それぞれの管理規約で定める必要のある項目です。

ただし、国土交通省が分譲マンションなどのガイドラインとして策定した「マンション標準管理規約」では、「天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする」と定めています。つまり「壁紙を変えるのは問題ないが、壁に穴をあけるのは認められない」といった意味合いです。

分譲マンションでは、このマンション標準管理規約を準用して規約を定めているケースが多いですが、当然すべてではありません。給排水設備などに関しても、専有部分に属する範囲を把握しておくことは区分所有のうえでは必須といえますから、しっかりと規約を確認して検討しましょう。

区分所有建物の登記簿の読み方

区分所有建物の登記簿は、土地と建物がそれぞれ個別に登記された一戸建ての住宅などとは大きく異なります。

これは区分所有法に定められた区分所有建物だけに該当する登記簿の形式で、外見上は似通った1棟の賃貸マンションも一戸建ての住宅と同様の登記です。

「一棟の建物の表示」と「専有部分の建物の表示」

区分所有建物では、一戸建ての住宅などとは表題部の形式が異なります。1棟の中に複数の「所有権の対象」がありますが、全体として1つの建物として明示する必要もあるからです。

このため区分所有建物の表題部は、1棟全体を表す「一棟の建物の表示」と、個別の所有権の対象にあたる「専有部分の建物の表示」で構成されています。

分譲マンションであれば、マンションを建築したデベロッパーが一括表題登記を行い、各居室を購入した区分所有者がそれぞれの所有権保存登記をするという流れです。

不動産登記簿謄本の見方はこちらの記事でも詳しく紹介しています。

【関連記事】不動産登記簿謄本（登記事項証明書）の見方をわかりやすく解説

部屋番号と家屋番号

マンションであれば各居室に部屋番号が割り振られているのが一般的ですが、これは登記簿上で専有部分を特定する家屋番号とは必ずしも一致しません。

登記情報を取得する際には、部屋番号をもとに法務局に問い合わせることなどで、家屋番号を特定する必要があります。

敷地権登記

敷地権とは、区分所有建物の敷地に関する権利を、建物の所有権に付随する形で登記された権利形態です。区分所有建物に特有の登記の仕組みで、原則として土地の権利を専有部分と分離して処分できない性質を持っています。

敷地権の登記は、「一棟の建物の表題部」の「敷地権の目的たる土地の表示」の欄に記載されます。

土地の所在や地番、地積など、権利の対象となる土地の情報は、建物の登記簿上で確認できる仕組みです。

敷地権も共用部分と同様に、区分所有者がそれぞれの持ち分で共有する形で、持分割合なども共用部分の規定が準用されます。

区分所有法に定めるルール

区分所有法では、専有部分の所有や共用部も含めた使用に関するルールについても定めています。

区分所有は複数の所有者・居住者などが共同で1棟の建物を利用する特性から、所有者全員が社会的・経済的なつながりを持つ共同体となる側面を持ちます。このため建物の維持・保全や円滑な使用に関するさまざまな規則が、法律によって厳格に定められているのです。

管理組合への加入

管理組合とは、区分所有者全員で組織される団体で、そのマンションなどの適切な維持・管理を目的とするものです。自治会や町内会のように住民が任意で加入する団体とは異なり、区分所有者は必ず組合員となることが義務付けられています。

管理組合は原則として多数決で運営します。各区分所有者の議決権は通常、専有部分の床面積の割合に従って割り振られ、一般的な議事は区分所有者と議決権の過半数で決める仕組みです。

ただし、管理規約の変更やマンションの建て替えのような重大な取り決めをする際には、行為の重大性に応じて必要とされる議決の割合が異なっています。

管理規約の遵守

区分所有法第6条には、建物の保全や他の区分所有者の利益に反する行為を禁じる規定があります。つまり管理規約を遵守することが、法律によって義務付けられているのです。

また同法第57条には、この規定を守らない場合に、行為の停止や復旧措置の請求などを認める規定も盛り込まれています。

区分所有建物の専有部分、つまりマンション1室を賃貸する場合、賃借人は「占有者」という位置付けです。

区分所有者ではないので管理組合には参加しませんが、管理規約を守る義務などは区分所有者と同様に生じます。

不動産投資における区分所有建物の注意点

区分所有建物は独自の特徴をもつ不動産といえますから、不動産投資に活用する際には注意点を理解しておくことが不可欠です。

特に収益に直結するポイントなどを押さえておきましょう。

管理費と修繕積立金

区分所有建物では、毎月の管理費と修繕積立金の負担が生じます。利回りから物件を検討する際には、これらの支出を考慮しなければなりません。

管理費は日々の管理に要する消費的な経費で、修繕積立金は将来的な資産価値の維持に供える投資的な経費です。修繕積立金の負担がないマンションや、極端に低額なマンションも見受けられますが、これは必ずしもアドバンテージとはなりません。修繕が必要となったときに、一時金として徴収される可能性もあるからです。

また、これらの費用は築年数とともに上昇する傾向があることも知っておきましょう。毎月の支出が上がることで、収益が悪化するケースもあり得ます。

専用使用権の扱い

専用使用権とは、共用部分や敷地、付属施設などを、特定の区分所有者が独占的に使用できる権利のことです。

分かりやすい例は各居室に付帯したバルコニーで、バルコニー自体が共用部分であっても、その居室の区分所有者や賃借人以外は使用できません。

この専用使用権の扱いは、管理規約や対象となる共用部分によって異なる点に留意が必要です。

バルコニーであれば、区分所有権が存続している間は専用使用権も付随して存続し、使用料も掛からないのが一般的です。

一方で駐車場などであれば、借りている人が使用料を払うケースが多い上、そもそも賃借人が区分所有者の専用使用権を利用できるか否かも規約によって異なります。

マンションを投資に利用する際には、物件を賃貸した場合の専用使用権の扱いについても確認しておく必要があります。

リフォーム前の手続き

賃借人の退去後や新たに募集を始める前にリフォームを行うケースは多いと考えられますが、マンションの場合にはリフォームに関する制限も規約に定められています。

特に床材の防音性能などに厳格な制限を設けているマンションも少なくないため、事前に確認しておくことが必須です。投資家が想定している以上の品質が求められる場合は、それがコストに直結するからです。

また一般的に、リフォーム工事を行う前には管理組合へ申請する必要があります。設計図書や工程表など、申請に必要な書類も確認しておきましょう。

申請を怠った場合や施行内容が規約に違反していた場合には、工事の差し止めや原状回復を求められる可能性も否定できません。

区分所有の特徴を理解して投資しよう

はじめての不動産投資にマンションの1室を選ぶ方は少なくありません。広さや立地によっては低価格な物件を選ぶことができるほか、流動性が高いため売却の際も比較的容易に手放すことができるからです。

とはいえマンションは区分所有という特殊な権利形態の財産ですから、その特徴を正しく理解しておくことが不可欠といえます。

管理費や修繕積立金の負担、リフォームに要するコストなども考慮して、総合的な投資効率を考えることが必要です。