2024年3月24日

競売と差押えの仕組みとは？差押え不動産を取得する方法も解説

差押えとは、返済が滞った債務者などの財産から債権を回収するために、その財産を債務者が自由に処分できないように制限する仕組みです。差押えた財産を現金化するために、入札方式で買受人を募る手続きが競売です。

この記事で分かること

差押えは債務者の財産から債権を回収するために処分を制限する仕組み
競売は差押えた財産を現金化するために行う、入札方式の売却制度
競売による不動産の落札額は、市場価格よりも低額になる傾向がある

不動産が差押えられる3つのケース
差押えから競売までの流れ
- 競売とは？
- 差押えは競売の前段階の手続き
競売の落札額
差押え後に競売を回避する方法
差押えられた不動産を取得する方法
- 競売に参加する
- 任意売却物件を購入する
差押えの仕組みを仕入れにも生かそう

不動産が差押えられる3つのケース

差押えとは、債務不履行におちいった債務者の財産から債権を回収するために、裁判所や行政がその財産を債務者が自由に処分できないように制限する仕組みです。

差押えた財産は競売などによって現金化され、債権の回収などにあてられます。

この差押えが行われるのは、3つのケースが該当します。

ローン返済の滞納による抵当権の実行

差押えの事例で最も分かりやすいのが、住宅ローンの返済が滞り抵当権が設定された不動産が差押えられるケースでしょう。

抵当権とは、担保とされた物件から優先的に弁済を受けられる権利です。不動産に抵当権が設定されていれば、債務者の返済が滞ったとしても、その土地や建物を売却して得たお金を債権の回収に充てることができるため、債権回収の確実性を高めることができます。

債務不履行の際に債権者が裁判所に申し立てることで、抵当権を実行し担保とした物件を差押えるのです。

抵当権に関する詳しい解説は、こちらの記事もご覧ください。

【関連記事】抵当権とは？根抵当権との違いから手続きまでをわかりやすく解説

裁判の判決や和解後の債務不履行

住宅ローンなどでは購入する不動産に抵当権が設定されているのが一般的ですが、そもそもすべての借金に担保があるわけではないでしょう。その場合には、まず債権者は裁判によって債務の存在を明らかにしたうえで、債権の回収をしなければなりません。

このような手続きを経たにも関わらず債務を履行しなかった場合には、債権者の請求によって裁判所が差押えを行います。

債権者が権利を有することを確定する文書を「債務名義」と呼びますが、これを取得するには前述の手続きを経なければならず、相応の時間を要します。この間に債務者が財産を処分してしまうなどの事態を防ぐため、「仮差押え」という制度も設けられています。

税金や社会保険料の滞納

前述の2つのケースはいずれも民事上の債務不履行を対象にした仕組みですが、これ以外に行政機関などによる差押えの仕組みが設けられています。税金や社会保険料の滞納によって財産が差押えられるケースです。

これは国税徴収法に定める手続きで、行政が差押えた不動産を売却する手続きは「公売」と呼ばれます。

差押えから競売までの流れ

ローンの返済が滞ったからといって、担保となっている不動産が即座に競売にかけられるわけではありません。債務者の財産に関する権利を制限する行為であるため、その手続きは厳格に定められています。

差押えから競売に至るまでの流れも知っておきましょう。

競売とは？

広義の競売は入札形式での販売方法のことですが、不動産取引における「競売」といえば、抵当権の実行によって差押えられた不動産を裁判所が売却する手続きを指します。

例えば住宅ローンで住まいを購入した人が返済できなくなったときに、金融機関が債権を回収する手段として住宅に設定した抵当権を実行し、その不動産の売却代金で融資したお金を回収するために用いる仕組みです。

差押えは競売の前段階の手続き

抵当権が設定された不動産であっても、債権者がそれを勝手に売却できるわけではありません。債権者が裁判所に対して抵当物件の差押えを申し立て、物件を差押えたのちに裁判所が競売開始を決定することで、売却の手続きが進められます。

ローンの滞納から競売が終了するまでの流れをみてきましょう。

ローンの滞納

指定の期日に返済ができなかった場合、金融機関からの督促があるのが最初の段階です。「督促状」「催促状」などの郵送物や、電話などで支払いを求められます。

債務者はこの段階で、今後の支払いに関して相談することなども必要です。

期限の利益の喪失

さらに滞納が続いた場合、「期限の利益」を喪失し、遅延損害金を含む残金の一括返済を求められます。

期限の利益とは「指定した期日まではお金を返さなくてよい」という債務者の権利で、契約に基づいて定められたものです。分割払いもこれによって可能となっています。

返済の遅延は契約に違反する行為ですから、債務者が得ていた利益も失います。このため残金の一括返済を迫られることになるのです。

月々の支払いが遅延している状態で、残金を一括返済することは現実的ではないでしょう。この段階で金融機関は債権の回収、つまり貸したお金をできるだけ回収するという行動に移るのです。

ただし、住宅ローンを始めとする金融機関の融資では、保証会社が債務を保証しているケースが多くみられます。その場合には保証会社が債務者の代わりに残金を金融機関へ一括返済し、債権者の立場が保証会社へと移ります。これが代位弁済です。

債権者による差押えの申立て

債権者からの裁判所への申立てによって、差押えが行われます。管轄裁判所は不動産の所在地の地方裁判所です。

差押えを受けると、債務者はその不動産を自由に処分できなくなります。それを公に明らかにするために、その不動産の登記簿に差押えの事実が記載されるのです。

競売開始決定・現況調査・売却基準価額の決定

差押えが完了すると、競売を行うための手続きが開始されます。裁判所が債務者に対して「競売開始決定通知」を送付して不動産が競売にかかる事実を伝え、不動産の現況を調査したうえで売却基準価額を決定します。

入札期間の通知・公告

不動産競売は通常、期間入札で行われます。事前に定められた期間に参加者が入札し、期間満了後に開札して落札者を決定する方式です。

競売開始決定から現況調査・売却基準価額を経て競売の準備が整うと、裁判所は物件種別や所在地、面積といった不動産の情報、入札期間などを公告します。

これらの情報は「不動産競売物件情報サイトBIT」で公開されており、誰でも閲覧が可能です。ただし入札に参加する場合には、売却基準価額の20％以上の保証金を納付しなければなりません。

参考：裁判所「不動産競売物件情報サイトBIT」

開札

入札参加者は、上記の保証金を納付したうえで入札書で希望価格を提示します。開札日の段階で最高額で入札した買受希望者の落札となります。

ただし、入札額は売却基準価額の80％以上でなければ認められません。

売却許可決定・引渡命令

最高額を提示した入札者に対して売却を許可するかを審査したうえで、裁判所が売却許可決定を公告します。許可を受けた買受人が代金を支払った段階で、強制的に所有権が移転します。

なお、所有権移転登記は裁判所が嘱託（官公署が行う登記）によって行うため、買受人の手続きは不要です。

一方で物件所有者には、この段階で物件を引き渡さなければなりません。そのまま占有し続けた場合には、買受人からの申立てによって裁判所からの「引渡命令」が下され、明け渡しが命じられます。

競売の落札額

一般的に競売での落札額は、市場価格よりも低額になるといわれています。

売却基準価額は不動産鑑定士の評価額を参考に決められますが、市場価格の半額程度となるのが通常です。これは、競売では不動産の内覧ができないなど、応札者が検討するための材料が十分に用意されない事情に起因するものです。

さらに、落札が認められる最低制限額である「買受可能価額」は、売却基準価額の80％に設定されるため、最も低額で入札すれば市価の40％以下の金額で取引される可能性があります。

とはいえ、最高額を提示した者が買い受ける権利を得るという競争入札の仕組みですから、低額で入札しても落札できるとは限りません。

特に立地条件のよい物件などでは、売却基準価額を大きく上回る金額で落札されるケースも珍しくはありません。

差押え後に競売を回避する方法

不動産が差押えられた後には、原則的に所有者が自由に処分することができません。とはいえ、そのまま放置していては、競売によって低額で処分され、物件を明け渡さなければならなくなってしまいます。

これを回避する方法として考えられる手段が任意売却です。

債権者の同意による任意売却

任意売却は、債権者の合意のもとに債務者自らが不動産を売却する手続きです。競売とは異なり、通常の市場を介しての売買となるため、競売よりも高額での売却が望めるなどでのメリットがあります。

もちろん任意売却でも、残債を一括返済できる金額で売却できるとは限りません。時間的な制限もあるため、一般的な市場価格よりも低額でなければ成約に至らない可能性が高いともいえます。

しかし前述のとおり、競売では落札される金額は市場価格の半額にも満たないかもしれません。このため競売よりも高額で売却できるのであれば、債権者の合意が得られる可能性があるのです。

任意売却は公の手続きではありませんから、売却手法や残債の取扱いについても債権者と相談できます。これが債務者にとっても大きなメリットとなり得るのです。

任意売却の進め方

任意売却では、通常の売却と同様に、不動産会社と媒介契約を結んで販売活動を行います。

ただし売り出し価格や売却に要する費用の負担など、金銭のやり取りに関してはすべて金融機関に相談して決めなければなりません。この点が通常の不動産売却とは大きく異なる点といえるでしょう。

購入申し込みが入った段階でも、契約の可否を判断するのは債権者である金融機関です。

売却した後にも債務が残るケースも少なくありません。任意売却をしたからといって残債が免除されるわけではありませんから、債務が残った場合の取り扱いについても相談しておく必要があります。

任意売却の期限は開札日の前日

差押えられた不動産の任意売却を行う場合でも、競売の手続きが停止するわけではありません。つまり、競売と任意売却は必然的に同時進行していきます。

このため任意売却で問題を解決するためには、買受人が決まる前に手続きを完了しなければなりません。具体的には、開札日の前日までです。

開札によって買受人が決まることは、利害関係者が1人増えることを意味しています。つまりこれ以降は、債権者の一存で取り下げることができません。

このことから、開札日の前日までには、任意売却の手続きを終える必要があるのです。

差押えられた不動産を取得する方法

競売で落札される不動産の価格が低額になりがちということは、不動産を取得する方法として競売を利用する価値があることを意味しています。

差押えられた不動産を取得するために誰にでも取り組める方法は、競売に参加するか、任意売却の物件を購入するかの2つです。

競売に参加する

競売に参加するのは、実はそれほど難しくはありません。「不動産競売物件情報サイトBIT」にアクセスすれば、全国の競売の情報が得られるだけでなく、「3点セット」と呼ばれる物件明細書と現況調査報告書、評価書をダウンロードすることもでき、必要な情報の大半はインターネット上から得られるからです。

入札のルールは売却基準価額の20％以上の買受申出保証金を納付することと、売却基準価額の80％に設定された買受可能価額以上の金額を提示することです。

他の入札参加者と競合することにはなりますが、最高額を提示できればその物件を手に入れることができます。

ただし、インターネット上で資料を得られるなど競売に参加することが容易になったことに加え、競売という不動産の入手経路そのものが知れ渡ってきたことから、落札額には上昇傾向がみられます。

物件の内覧ができないことなどから生じるリスクも考慮して、慎重に入札額を決める必要があるといえるでしょう。

参考：裁判所「不動産競売物件情報サイトBIT」

任意売却物件を購入する

任意売却物件を購入する手段は、通常の物件を購入する場合と変わりません。物件情報に「契約に際して債権者の同意が必要です」などの記載があることで任意売却と分かるケースもありますが、そうでなければ任意売却の物件であることに気付かないこともあり得ます。

任意売却の物件を集めたWEBサイトなどもありますが、「割安な物件を探していたら任意売却だった」という可能性もあるでしょう。通常の売却よりも時間的な制約が厳しく、そのため売り出し価格を抑えている物件が少なくないからです。

前述した通り、競売の参加者が増加してきたことで落札額が上昇傾向にあるなど、リスクを取って競売物件を購入するメリットは低下しつつあります。むしろ内覧なども可能な任意売却物件を積極的に検討することで、リスクを抑えつつ割安な物件を取得することができるかもしれません。

差押えの仕組みを仕入れにも生かそう

差押えや競売というワードは、ともすれば不動産を購入するリスクを強調する場面で使われがちです。しかし、その仕組みをしっかりと認識していれば、不動産の購入に際しても活用できる場面は少なくありません。

差押えられた物件を購入するリスクなども認識した上で、それを踏まえて慎重に検討することが大切です。