2024年3月26日

不動産投資クラウドファンディングとは？仕組みから投資方法まで解説

不動産クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品の1つで、多数の投資家から少額の資金を募って不動産開発や賃貸を行う事業手法です。段階的に法整備が進められてきたことで、過去5年間で急速に市場が拡大しています。

この記事で分かること

不動産クラウドファンディングとは、不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品の1つ
数万円からの投資が可能です、インターネットを介して取引できる
国内の不動産クラウドファンディング市場は過去5年間で急速に拡大しており、国の後押しもありさらなる発展が見込まれる

不動産投資クラウドファンディングとは？
- 不動産クラウドファンディングと実物不動産投資の違い
- 不動産クラウドファンディングとREITの違い
不動産クラウドファンディングの投資方法
不動産クラウドファンディングのメリット
不動産クラウドファンディングのデメリット
不動産クラウドファンディング市場の展望
事業分野の拡大に期待

不動産投資クラウドファンディングとは？

不動産クラウドファンディングとは、不動産の開発分譲や賃貸などの事業への出資を小口化し、複数の投資家に販売することで資金調達する仕組みです。不動産特定共同事業の1種で、不動産特定共同事業法に基づいて運営されます。

そもそも「クラウドファンディング」とは、群衆と資金調達を組み合わせた造語で、現在では主にインターネットを介して投資家を募る仕組みを指してこう呼ばれます。この中でも、不動産事業に特化して行うのが不動産クラウドファンディングです。

不動産クラウドファンディングと実物不動産投資の違い

不動産クラウドファンディングと実物不動産ではさまざまな面で大きな違いがありますが、最大の違いは必要とされる資金額でしょう。実物の不動産を購入するには最低でも数百万円からの投資が必要ですが、不動産クラウドファンディングでは1口1万円程度から出資が可能です。

ただし実物の不動産投資では、建物の減価償却などによって所得を抑えられますが、分配金を受け取る不動産クラウドファンディングでは、このような税制上のメリットは生じません。

また、金融機関からの融資によって自己資金以上の物件を取得するレバレッジ効果も、実物の不動産投資だけの特徴です。

不動産クラウドファンディングは少額かつ短期間から始められる商品ではありますが、その分ハイリターンを望むのは難しいといえます。

不動産クラウドファンディングとREITの違い

REIT（Real Estate Investment Trust・不動産投資信託）も、複数の投資者から資金を集めて不動産への投資を行い、運用益や売買益を分配する商品ですが、投資信託として証券化された商品という点が不動産クラウドファンディングとの最大の違いです。

つまりREITは、特定の不動産に対して投資する商品ではなく、不動産投資法人へ投資する性質の商品といえます。

REITは証券化された金融商品で、取引は証券取引所で行われますから、流動性が高く売買が容易です。ただし、不動産市況の影響を実物の不動産以上に受ける可能性があり、分配金が下落したり、証券価格自体が下落したりするなどのリスクは否めません。

不動産クラウドファンディングの投資方法

不動産クラウドファンディングに投資するには、プロジェクトを運営する事業者のWEBサイトなどから情報を得て、投資したい案件を探すのが一般的な方法です。

投資までの流れをみていきましょう。

投資の流れと手順

不動産クラウドファンディングを利用するには、プロジェクトを運営する事業者のWEBサイトにアクセスし、会員登録することから始めます。

詳細な手順はサービスによって異なりますが、会員登録することで商品内容の詳細が確認できたり、新たな商品の情報が送られてきたりする仕組みが一般的です。

実際に投資をするには、さらに投資家登録が必要です。本人確認や審査などの手続きを経て、問題がなければ実際に募集中の案件に申し込みができるようになります。

プラットフォームの選び方

不動産クラウドファンディングでは、ポータルサイトから大半の物件を探せる実物の不動産のように、1つのWEBサイトで横断的に情報を得ることができません。事業者ごとに作成されたWEBサイトから探す必要があるため、まずは事業者選びが大切です。

事業者を選ぶ際には、現在募集中の案件だけでなく、過去に行われたプロジェクトや運用実績なども確認して検討しましょう。

案件数や投資対象物件の種類の多ければ、それだけリスクの分散が可能です。また、過去に元本割れを出していないか、想定利回りと実績に大きな乖離がないかなども重要な検討材料といえます。

また、不動産クラウドファンディングの主戦場はインターネットです。ネット上にはクチコミ含めて様々な情報があります。広告だけを確認するのではなく、ネットの評判もしっかり確認しましょう。

プロジェクトの評価方法

不動産クラウドファンディングの投資対象は、開発や分譲などキャピタルゲインを見込むものと、賃料収入などでインカムゲインを見込むものがあります。一般的に前者の方が運用期間が短く、後者の方が長期的に安定した収益を目指す商品が多くなります。

物件のエリアや種類、運用期間などはもちろん、収益の配分方法なども含めて、条件に合致する案件を探すのがポイントです。

また、不動産クラウドファンディングで多く採用される「優先劣後方式」の出資割合に着目するのもよいでしょう。

優先劣後方式とは？

優先劣後方式とは、投資家を「優先出資者」、事業者を「劣後出資者」として区別し、配当は投資家から先に分配し、損失が生じた際は事業者から先に負担する仕組みのことです。

出資割合は事業者、つまり劣後出資者が負担する割合のことで、この数値が高いほど投資家のリスクが低くなります。

仮に募集金額5,000万円のプロジェクトで出資割合が20％だとしたら、1,000万円までの損失は劣後出資者の負担です。つまり1,000万円を超える損失が生じない限り、投資家の元本が償還されることを意味しています。

不動産クラウドファンディングのメリット

不動産クラウドファンディングは、実物の不動産投資とも金融商品などとも異なる特徴を持っています。

まずは不動産クラウドファンディングのメリットをみていきましょう。

少額から投資できる

実物の不動産に投資しようと考えた場合には、最低でも数百万円の自己資金が必要です。それに対し不動産クラウドファンディングでは、1口1万円などの小額から不動産投資に取り組めるメリットがあります。

事業資金が小口に分割されていることは、個人では資金調達が難しい高額なプロジェクトに投資できることも意味しています。

例えば総額1億円の不動産投資を個人で実現することが不可能であっても、「1口10万円に小口化されていれば参加できる」といったケースも考えられるでしょう。

管理・運用の手間が掛からない

不動産投資では、建物の管理や入居者の募集など、管理・運営に相応の時間と労力がかかります。不動産クラウドファンディングでは、これらの業務を事業者が行ってくれるため、管理や運用に要する手間と時間を省けることがメリットです。

高い利回りが期待できる

不動産クラウドファンディングでは、5％を超す利回りが期待できる商品が少なくありません。

募集時に運用期間が定められ、投資した権利の流動性がないという商品特性から、株などのような値動きに振り回されるリスクがなく、事業が順調に進めば目論見通りの収益が得られます。

プロジェクトを選んで投資できる

不動産クラウドファンディングでは、投資する不動産物件を投資家自身が選びます。開発・分譲に投資してキャピタルゲインを狙うのか、賃貸物件に投資して長期的なインカムゲインを狙うのかなど、自分の判断でプロジェクトを選ぶことができるのです。

「高い収益性が見込まれるものの、金融機関からの融資が難しい」などのケースでは、クラウドファンディングによる資金調達が有効です。

例えば収益性の高い借地権の物件に投資をしようと考えたとしても、抵当権が設定できない借地権に対して金融機関は積極的に融資しません。

このように、クラウドファンディングだからこそ収益効率が高い事業を実現できるケースも少なくないのです。

不動産クラウドファンディングのデメリット

不動産クラウドファンディングにはさまざまなメリットがありますが、一方でデメリットがあることも忘れてはなりません。

デメリットも認識した上で、投資の可否を判断する必要があります。

元本割れのリスクがある

実物不動産への投資に比べて投資金額は抑えられるものの、賃料や売却益で収益を上げるという投資の仕組みは変わりません。このため稼働率が低迷したり、売却損が生じたりした場合には、元本割れのリスクがあります。

前述した優先劣後方式であれば投資家の元本割れのリスクは軽減されますが、それでもゼロにはなりません。劣後出資の比率を超える損失が発生すれば、投資家の出資にも影響を及ぼすからです。

税制上のメリットが少ない

実物の不動産投資では、不動産の維持・管理に要する必要経費や建物の減価償却費などを賃料収入から差し引けるため、所得をある程度抑えることが可能です。さらに、それによって赤字が生じれば、給与所得や他の事業所得の黒字から控除することができるため、節税につながりやすい仕組みが採用されています。

一方で不動産クラウドファンディングの収益には、このように控除できる経費がありません。さらに不動産を所有しない匿名組合型では、雑所得として扱われるため他の収入との損益通算もできません。

不動産投資の中でも、税制上のメリットが少ない手法であるといえます。

融資での資金調達ができない

不動産クラウドファンディングに投資できるのは、あくまでも自己資金に限られます。実物不動産への投資では、その不動産自体の担保価値を利用して資金調達ができますが、不動産クラウドファンディングのように実物資産を保有しない投資では融資が受けられません。

融資を利用したレバレッジ効果が望めない点は、不動産クラウドファンディングのデメリットといえるでしょう。

運用期間が限られる

不動産クラウドファンディングの運用期間は募集の際に定められており、多くのプロジェクトで途中解約ができません。投資・運用の期間を自由に選べない点もデメリットです。

また、運用期間が短ければ得られる収益が限られます。商品によっては運用期間が1年未満のものも少なくありません。

仮に利回り5％のプロジェクトに100万円を投資しても、運用期間が6カ月であれば2万5,000円の収益です。このため継続的に収益を上げたいのであれば、新たなプロジェクトを探し続ける必要が生じます。

不動産クラウドファンディング市場の展望

国土交通省の発表によると、2022年度における不動産特定共同事業法に基づく不動産クラウドファンディングの件数は419件（前年度比約1.85倍）、出資額は604.3億円（前年度比約2.61倍）と、いずれも1年間で飛躍的に伸びています。

出典：国土交通省「不動産特定共同事業法に基づく不動産クラウドファンディングの件数・出資額の推移」

不動産クラウドファンディングに関するルールなどを定めた不動産特定共同事業法は、2017年、2019年にいずれも不動産クラウドファンディングの活性化を目指す方向で改正。さらに2023年には「不動産クラウドファンディングに係る実務手引書」を公表しました。

こうした国の後押しもあり、不動産クラウドファンディング市場は今後もさらに発展していくことが見込まれます。

事業分野の拡大に期待

不動産クラウドファンディングの利点は、さまざまな種類の不動産に少額から投資できる点といえるでしょう。

実物の不動産では、用意すべき自己資金や運用に求められる知識やスキルによる制約から、個人投資家が投資できる物件は限られてしまいます。

不動産クラウドファンディングであれば、好立地の商業施設やオフィスビル、ホテルなど、単独での投資が難しい物件に対して、専門知識を備えたプロの運用のもとに投資できるのが魅力です。

また、金融機関からの資金調達が難しい古民家再生などに活用された事例もあり、今後もさまざまな分野への投資のチャンスの拡大が期待できるでしょう。