2024年3月26日

不動産にかかる税金は？知らないと怖い保有、売却、相続にかかる税金

不動産には、購入のときだけではなく、保有・売却などさまざまな場面で税金が課されるため、不動産投資では税に関する正しい知識が不可欠です。特例によって減税が受けられる制度などは、不動産投資の成功の鍵を握るといっても過言ではありません。

この記事で分かること

不動産は購入のときだけではなく、保有・売却などさまざまな場面で税金が課される
不動産に関わる税制には多くの特例措置があるため、これらを正しく活用して節税の対策を講じることも必要
不動産投資を成功させるためには、経費として認められる支出を正確に認識することが不可欠

不動産の保有にかかる税金
- 固定資産税・都市計画税
不動産の売却にかかる税金
不動産賃貸経営にかかる税金
- 所得税・住民税
- 事業税
不動産の相続・贈与にかかる税金
- 相続税
- 贈与税
不動産投資で知っておくべき収入と経費
- 不動産所得とは？
- 経費として認められるもの
税金の知識を戦略にいかすのが不動産投資

不動産の保有にかかる税金

不動産を保有しているだけでも経常的な税金が発生するため、この税額などもしっかりと把握しておかなければなりません。

固定資産税・都市計画税

固定資産税は、毎年1月1日に土地・建物を保有している人に課される税金です。一方で都市計画税は、市街化区域内に土地や建物を保有している場合に課されます。

固定資産税は、土地・建物ともに固定資産税評価額に税率1.4％を乗じた額が納税額とされますが、土地に関しては住宅用地に対する特例措置や負担調整措置などによって減額されるケースがあり、建物についても新築から一定期間は税額が1/2に軽減される措置が取られます。

土地に関する固定資産税の軽減措置としてよく知られるものは、「住宅用地の特例」でしょう。一戸あたり200㎡までは評価額を1/6に、200㎡を超える部分は1/3に軽減する仕組みです。

固定資産税などは毎年発生する経費ですから、不動産投資においてもその制度や課される税額を正しく認識しておかなければなりません。

不動産の売却にかかる税金

不動産の売却時には、売却によって得た利益に対して税金がかかります。

その不動産を保有していた期間などによっても税額が大きく変わるため、正しい知識を持っておくことが大切です。

譲渡所得税

不動産を売却した場合には、「売却によって得た利益」に対して課税されます。つまり、買った時の金額よりも低い金額で売却した場合には、原則として課税されません。

ただし建物に関しては、減価償却分が取得費から差し引かれる仕組みです。これを踏まえ、譲渡所得は以下の計算式で求めます。

譲渡所得＝譲渡収入金額－（土地価格＋建物価格－減価償却費）－譲渡費用

また、税率はその不動産を保有していた期間によって異なります。

売却した年の1月1日時点保有期間がで5年を超える場合は「長期譲渡所得」に該当し、税率は20.315％（所得税 15.315％住民税 5％）です。

長期譲渡所得の税率＝所得税15.315％＋住民税5％＝20.315％

5年以下で売却した場合は「短期譲渡所得」にあたり、39.63％（所得税 30.63％住民税 9％）という高い税率が適用されます。

短期譲渡所得の税率＝所得税30.63％＋住民税9％＝39.63％

ただし、これら譲渡所得税は個人の場合にかかります。法人の場合、売却益は法人所得とあわせ、通常の法人税を支払うことになります。

事業用資産を買い換えたときの特例

事業用資産の買換え特例は、特定の地域内であるなど一定の要件を満たす事業用資産を売却し別の事業用資産に買い替えた場合に、税の繰り延べが受けられる制度です。要件に該当する場合、譲渡益の最大80％を繰り延べることができます。

例えば、収益率が低下した現有資産を売却して新たな物件に投資するようなケースで、特例の適用を受けられれば、譲渡益の約20％の長期譲渡所得税の税率が、約4％として計算できます。

投資に利用できるキャッシュを多く残せることで、次の投資戦略に生かすことも可能です。

ただし、この特例を利用して取得した不動産を将来的に売却する際には、税負担が大きくなる可能性があります。また、取得費が抑えられることによって減価償却費も少なくなるため、不動産所得税が増加する可能性も否めません。

これも、個人の場合にのみ適用されるもので、法人には適用されません。

参考：国税庁「事業用の資産を買い換えたときの特例」

居住用財産の3,000万円特別控除

事業用の物件ではなく、自己居住用の不動産を買い替えた場合には、税額自体を抑えられる特例措置が設けられています。「居住用財産の3,000万円特別控除」と呼ばれる制度です。

マイホームを売却したときには、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。これは所有期間の長短に関係なく適用される仕組みです。

ただし、この制度を利用して不動産を売却し新居に住み替えた場合、新たに取得した住宅で「住宅ローン減税」を受けることができなくなる点には注意が必要です。

住み替えの場合には、どちらの制度を利用したほうが節税効果が高いのかを、しっかりと見極めなければなりません。

これも個人の居住のための制度です。

住宅ローン減税

住宅ローンを利用して住宅を購入する際の金利負担の軽減を目的に運用されている「住宅ローン減税」も、マイホームの購入だけを対象とした仕組みです。

住宅ローン減税は、毎年末のローン残高の0.7％を所得税・住民税から最大13年間控除する制度で、住宅取得を後押しする施策として広く知られています。しかし、投資物件の購入にローンを利用したとしても、当然この制度は適用されません。

不動産賃貸経営にかかる税金

保有している不動産を賃貸して収益をあげる不動産投資では、固定資産税・都市計画税以外に事業としてかかる税金の知識も持っておかなければなりません。

不動産投資で課される税金は、主に所得税です。

所得税・住民税

不動産の賃料収入は、不動産所得として所得税・住民税が課税されます。年間の賃料収入から維持管理に要する経費や公租公課、建物の減価償却費などを差し引いたうえで、残った利益が不動産所得に該当します。

所得税の税率は、所得が多くなるにつれて税率が高くなる「累進税率」の仕組みです。

納税者の所得に応じて、195万円以下の5％から4,000万円超の45％までの7段階で定められています。

法人の場合は、他の所得と同様に法人税が課せられます。

なお不動産所得は、給与所得など他の所得と損益通算が可能です。仮に不動産所得が赤字になった場合には、他の所得から差し引くことができます。

このため正しく経費を計上して所得を抑えることも、不動産投資の成功の鍵を握ります。

事業税

複数の不動産を賃貸しているなど一定の要件に該当する場合には、不動産貸付業や駐車場業として事業税が課されます。これらの事業は第１種事業に該当し、税率は5％です。

ただし、個人事業税には年間290万円の控除額が定められており、所得の額がこれを超えなければ納める必要はありません。

個人事業税の額=（所得額－290万円）×5％

法人の場合は法人の他の所得と合わせて法人税が課せられます。

不動産の相続・贈与にかかる税金

不動産を相続した場合や贈与を受けた場合は、相続税・贈与税が課されます。

ただし、この場合の不動産の評価額は市場で流通する価格（実勢価格）よりも抑えられるため、売却して現金化するよりも、不動産のまま相続したほうが税額は抑えられる傾向があります。

相続税

相続税は、遺産の総額が基礎控除額を超えた場合に課される税金です。以下の計算式で求めます。

基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数

相続人が3人であったとしたら、3,000万円＋600万円×3で基礎控除額は4,800万円です。

被相続人が残した財産の総額がこれ以下であった場合には、仮に1人がすべての財産を受け取ったとしても相続税は課されません。

また、配偶者が相続する場合には1億6,000万円または法定相続分までであれば相続税が非課税とされる「配偶者控除」など、さまざまな特例制度が設けられています。

前述の通り、不動産の評価額は実勢価格よりも抑えられるため、現金の相続よりも不動産の相続の方が節税につながる可能性が高いです。

さらに被相続人の自宅の敷地や賃貸事業に使用していた土地を相続する場合には、評価額が減額される特例などが設けられているため、居住用の土地であれば330㎡までは評価額の80％が、賃貸事業の土地であれば200㎡までの50％が軽減されます。

贈与税

贈与の場合には、一般的には暦年課税の仕組みで贈与税が課されます。1月1日〜12月31日までの1年間に受けた贈与に対して課税される仕組みで、現金や不動産などすべての財産が課税対象です。

暦年課税では、年間110万円の基礎控除があるため、贈与を受けた金額がこれ以下であれば贈与税はかかりません。不動産の贈与であっても、評価額から基礎控除額を差し引いた金額に対して課税されます。

ただし贈与税にはさまざまな課税の仕組みや特例制度などが用いられるため、すべての贈与を暦年で課税するとは限りません。

親や祖父母などの直系尊属から18歳以上の直系卑属に贈与された財産は「特例贈与財産」として税率が低くなるほか、「相続時精算課税制度」を利用すれば通算2,500万円までの贈与には贈与税がかからず、相続が発生したときにに相続税として納税します。

特例を活用すれば、生前の贈与が相続税対策につながるケースも少なくありません。

不動産投資で知っておくべき収入と経費

不動産投資を成功させるためには、不動産で得られる収入と経費として認められる支出を正確に認識しておくことが必須といえます。

賃貸経営が順調だったとしても、経費計上の仕組みを理解せずに所得ばかりが増えてしまっては、それによって得た利益を税金で減らしてしまいます。

不動産所得とは？

不動産を賃貸して得られる収入から経費を差し引いたものが不動産所得です。住宅などを賃貸した場合だけでなく、借地権の地代や駐車場代、共益費などもこの収入に含まれます。

また契約時の礼金や返還する必要の敷金なども計上する必要があるほか、太陽光発電の売電益も不動産収入に分類されています。

経費として認められるもの

不動産収入から差し引ける経費は、建物の修繕費や管理会社への委託費などが代表的なものです。

さらに固定資産税などの公租公課、融資を受けて不動産を購入した場合にはこの金利、建物の減価償却費も経費として認められています。

税金の知識を戦略にいかすのが不動産投資

不動産投資では、正しい税金の知識を持って投資戦略に生かすことが欠かせません。もちろん利回りなどの数値も重要ですが、それによって得た利益を税金で減らしてしまっては本末転倒だからです。

仮に不動産所得が赤字であったとしても、損益通算で全体の節税につなげれば、その投資も意味のあるものといえます。

不動産投資で成功するためには、単独の事業計画はもちろんのこと、他の事業に与える影響なども考慮して戦略を立てることが大切なのです。