2024年3月26日

不動産投資の基本戦略◇都⼼部⼀棟の魅⼒

不動産投資を始めるとき、多くの人が「都心か地方か」「一棟ものか区分か」の選択を迫られます。その中でも古くから人気の高い「都心部の一棟投資物件」は、不動産投資の対象としてどのような魅力があるのでしょうか。

今回は、不動産投資の基本戦略のひとつ「都心部の一棟物件」をテーマにその特徴や魅力、選定基準などを解説します。

この記事で分かること

都心部の一棟物件投資とは何か、またどれほどの価値があるのでしょうか？
都心部ならではのメリットや投資スタイルの魅力について。
一棟ものと一室投資の大きな違いは何でしょうか？
アパートローンを借りたい！金融戦略を立てるのに知っておくことは？

また、都心部一棟投資の成功事例も解説します。

「都⼼部⼀棟物件投資」の概要と希少性
立地戦略における都心部のメリット
都心はキャピタルゲインを重視する投資スタイル
一棟物件投資の経営手法とは？一室物件との比較
成功するための物件選択のポイント
一棟物件投資のリスクと対策
アパートローン承認に向けた金融戦略
- 【自己資金の調達】
- 【融資承認】
新築一棟物件投資の成功事例を紹介
まとめ

「都⼼部⼀棟物件投資」の概要と希少性

都心部の一棟物件と言えば、オフィスビル・商業施設などを思い浮かべますが、本記事でお伝えするのは、都心部に位置する一棟もの居住用賃貸物件のことです。

都心部の収益物件は安定した賃貸需要があり常に注目されている投資戦略ですが、最近ではより多くの投資家から注目を集めるようになりました。

近年の著しい地価の上昇で、都心部での新築一棟ものは入手が難しくなっており、中古物件でさえ競争率が高い傾向にあります。背景には、都心部の「利便性」や「需要の高さ」が要因として挙げられます。

また、円安やインバウンドの増加などにより都心部は今後も地価高騰が見込めるため、将来的な資産価値の上昇も期待できるでしょう。

都心部の一棟物件投資を行うには、時間をかけて物件探しを行うこと、人脈によるネットワークを活用して良好な投資機会を見つけること、そして出会えた時には素早い決断をすることが大切です。

立地戦略における都心部のメリット

「不動産投資は立地が9割」と言われるほど、立地は重要な要素です。立地が悪ければ、収入源となる入居者を確保できません。

少子高齢化が進む日本では都心へ人口が一極集中の傾向にあり、以前にも増して都心部の物件需要が拡大しています。その理由は都心の地理的なメリットにあるでしょう。

【都心の地理的メリット】
交通アクセスの良さ
生活施設、娯楽施設の充実
ビジネスの中心地に近い

このような理由から、都心の投資物件は安定した高い入居率が期待できます。

都心はキャピタルゲインを重視する投資スタイル

不動産投資ではインカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却益）の2つの総合的な収益性で、成功の可否が決まります。

キャピタルゲインは、都心で見込みやすく地方では見込みづらい投資スタイルです。

地方物件の場合、地域の発展性が乏しく他の地域からの転入者数も少ないため、地価が下落してしまい資産価値の維持が難しくなります。

また、市場の流動性が低いため売却時には物件価格を値下げせざるを得ず、地方の物件ではキャピタルゲインがほぼ期待できないと考えられるでしょう。

一方、都心ではビジネスの需要はもちろん、学校や商業施設など地方からの人口流入が考えられます。毎月のインカムゲインで大きな利益がなくても、タイミングや戦略次第では大きなキャピタルゲインを期待できるでしょう。

一棟物件投資の経営手法とは？一室物件との比較

一棟物件の大きな特徴は、オーナーが投資における収益性をコントロールできる点、空室が発生しても他室でリスクカバーが可能な点です。

区分マンション投資では、建物規模が大きく管理規約や修繕積立金などの規定があります。そのため、コントロールできるのは保有する物件だけに限られ、建物全体における修繕費などの節約ができず、投資効果が限定的になってしまいます。

一棟物件では修繕計画などを自身で行う手間こそ発生しますが、修繕積立金など毎月の固定費が発生せず、修繕業者の選定など自身の意に沿った運営ができるでしょう。

また、一棟ものは初期コストが高くなりますが、一度に複数の住戸をまとめて購入できるため手間が省けます。一室経営では少しずつ物件を増やす必要があり、物件探しから決済まで、その都度多くの労力が発生してしまうことを覚えておきましょう。

成功するための物件選択のポイント

以下では、一棟物件で重要となる物件選定のポイントをご紹介します。

【選定の基本ポイント】
① 立地
② 家賃
③ 利回り
④ 築年数
⑤ 駅までの徒歩分数
⑥ 間取り
⑦ 戸数
⑧ 設備状況（管理状況）

たとえば不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」が公開する「収益物件　市場動向　マンスリーレポート　2023年11月期」では、首都圏の中古を含めた一棟アパートの平均利回りは7.50％です。

投資物件を販売する不動産会社から提示された利回りが上記の平均利回りより高くても、設定家賃が相場と見合わなければ、購入しても早々に家賃下落が発生します。また、築年数が古く、適切にメンテナンスがされていなければ、修繕費の負担が大きく提示利回りよりも下がってしまう可能性があります。

また、設定家賃や人気の間取りは不動産ポータルサイト、近隣の賃貸仲介会社に問い合わせをして聞いてみることもおすすめです。提供される物件情報の根拠を見極めたうえで、エリアの将来性などを総合的に判断しましょう。

一棟物件投資のリスクと対策

不動産投資には、収益への期待だけではなくデメリットがあることを忘れてはいけません。投資に「リスク」は付きもので、不動産投資では以下の運用リスクが考えられます。

空室リスク
家賃下落リスク
家賃滞納リスク
修繕リスク
災害リスク

想定どおりに入居者が集まれば満室稼動を期待できますが、空室や家賃滞納に備えた備蓄が必要です。たとえ空室時でも毎月「待ったなし」でローン返済日が訪れます。

一棟投資では先述の通り、空室は他室によりカバーできるためリスクが軽減されますが、修繕費の積み立てを自身で行う必要があります。キャッシュフローが多くても使い込むことはせず、突然の出費に備えましょう。

アパートローン承認に向けた金融戦略

一棟物件の運用は、物件購入でアパートローンを利用することで高い収益性を出す「レバレッジ効果」が大きなメリットです。しかし、アパートローンの利用には「自己資金の調達」と「融資承認」が大きな壁になるでしょう。

【自己資金の調達】

不動産投資ではフルローンの活用も可能ですが、多くの場合は物件価格の2～3割の自己資金（現金）が必要です。土地代を含む一棟物件は物件価格が高くなり、都心での運用となるとさらにハードルが高くなります。まずは時間をかけて自己資金を貯めることで、自身の堅実さと不動産投資への熱意を金融機関へアピールできるでしょう。

【融資承認】

融資審査では自己資金に加え、本人の属性や投資物件をみて総合的に判断されます。

融資額の上限決定にあたり、住宅ローンでは年収が重視されがちですが、アパートローンでは「物件の収益力」が重視されます。具体的には空室率や家賃下落率、資産価値や金利上昇による返済額の増加見込みなどです。融資承認を判断する段階では「見込み収益」となるため、物件のパフォーマンス次第では融資が難しくなる可能性もあります。

綿密にシミュレーションを重ねた「事業収支計画書」を作成し、金融機関との面談におけるさまざまな質問を予測し、理に適う回答を用意しておきましょう。

最低三社以上の金融機関を比較し、金利や各社のサービス、団体信用生命保険の内容をみて、最良の金融機関を選択してください。

新築一棟物件投資の成功事例を紹介

都心の一棟物件の運用は、実際にどのような成功事例があるのでしょうか。ここからは、都心のマンション購入による成功事例を紹介しましょう。

購入物件：東京23区内　新築マンション（重量鉄骨造）
購入金額：1億5000万円
購入資金：銀行フルローン（金利1.3％）
利回り：7.5％

上記の事例では、マンションが完成する2カ月前から入居募集したことにより、早期満室となりました。また、都心の新築マンションという高い需要から、想定家賃よりも高い家賃設定で契約ができたこともポイントです。

家賃収入	経費支出（毎月）
約95万円	・ローン返済約45万円・管理費（家賃の3％）・光熱費・その他雑費

上記では、必要経費を支払っても毎月約45万円程度の家賃収入があります。成功の裏側には、都心部の新築物件という金融機関からの評価が高く、フルローンで低金利の借入を実現できたことがあるでしょう。

また、借主の属性や銀行への返済実績（運用実績）から、今後の追加融資も期待できます。

まとめ

今回は、不動産投資の基本戦略のひとつ「一棟物件」について解説してきました。

都心部の⼀棟物件は、常に人気があるため購入機会が限られてしまいますが、投資対象として高収益が期待できる物件です。日頃から敏感にアンテナを張り物件探しをしておくと、⼀度の物件購入で長期間の収益化が期待できます。また、物件価値が高くなればキャピタルゲインを期待できるので、着実に資産を築くことができるでしょう。

資金を工面する点では、銀行からの融資もつきやすいことも考えられます。自己資金が用意できないからと諦めてしまわず、資⾦が限られている⼈でも賢く金融戦略を立て、物件購入のチャンスを目指しましょう。