2024年3月27日

不動産投資の基本戦略◇定期借地権について

不動産投資において、「定期借地権」は触れる機会が少ない権利ですが、実際に出てきたときには相場よりも割安で物件を買えることがあります。法律で定められているにもかかわらず理解している人が少なく、定期借地権について知っておくことは強みになるでしょう。この記事では、不動産投資の基本戦略として、定期借地権の種類や費用、存続期間、購入に関する注意点などを解説します。

この記事でわかること

定期借地権の3つの種類とそれぞれの内容が分かります
定期借地権付きの土地を借りる際にかかる費用の相場はどれくらい？
定期借地権付きの土地を借りる際の注意点を3つ解説します
定期借地権のメリット・デメリットとは何でしょうか

3種類の定期借地権における概要
定期借地権付き物件における借地料の相場
- 地代
- 保証金
3種類の定期借地権は存続期間が異なる
定期借地権付きの投資物件を購⼊する際の注意点
定期借地権付き物件で不動産投資をするメリット‧デメリット
まとめ

3種類の定期借地権における概要

定期借地権とは、借地人が貸主（地主）から土地を借りることができる権利であり、当初の契約期間が終了後、更新されない借地権のことです。

従来の借地権では、正当な事由がない限り借地契約は更新され、一度貸したら返ってこないと言われるほど、借主に有利な内容となっていました。そこで、このような貸主（地主）に不利な点を改善するため、1992年（平成4年）に施行された借地借家法により新設されたのが定期借地権です。

定期借地権の最も大きな特徴は、当初の契約期間が到来しても、更新されないという点です。つまり、従来の借地権は借地契約が原則として更新されるのに対し、新設の定期借地権の借地契約は必然的に契約が終了します。そのため、貸主は安心して借地契約を結ぶことができるようになりました。

定期借地権には、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の主に3種類があります。

	一般定期借地権	事業用定期借地権	建物譲渡特約付借地権
利用上の制限	制限なし	事業用に限る	制限なし
存続期間	50年以上	10年以上50年未満	30年以上
契約方式	公正書面など書面による	公正証書のみ	法律上の制限なし※通常は書面による
契約終了時の対応	更地返還	更地返還	建物を地主に売り渡す
建物買取請求権	原則なし	原則なし	あり

※「建物買取請求権」とは、借地権の更新がされない場合に借地人が地主に対して建物の買い取りを請求できる権利のことです。

それぞれの定期借地権について、解説します。

一般定期借地権

一般定期借地権は、定期借地権の中では最も存続期間が長く、利用目的に制限がないことから、地代など貸主は安定した収入が見込まれます。建物の買取請求権が適用されないのは、契約終了後は更地返還することになっているからです。一般定期借地権契約は、分譲マンションなどで利用されているケースが多くあります。

原則として借地権契約は更新されませんが、契約を結び直すことは可能です。

事業用定期借地権

事業用定期借地権の大きな特徴は。契約方式として、公正証書を用いて行わなければならない点です。事業用定期借地権は、文字通り、事業用に限定された定期借地権です。そのため、コンビニやドラッグストア、スーパーなどに利用されており、定期借地権の中でもさまざまなシーンで利用されています。

建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権付きの土地では、建物を地主に売り渡すことによって契約が満了することになっています。アパートやマンションなど、借主が使用していた建物を貸主に譲渡することによって、貸主がその建物を利用できることを想定したものですが、ほとんど利用されていないのが現状です。なぜなら、譲渡される建物が築30年以上の中古物件であるため地主のメリットが少ないからと思われます。

定期借地権付き物件における借地料の相場

定期借地権が付与された物件を購入する際、土地を借りるためにかかる費用（借地費用）には、一般的に次の2つの費用が挙げられます。

① 地代
② 保証金

上記は需要と供給のバランスをもとに、地主と借地人が話し合い、双方の合意のもと決められます。土地のうえに立つ建物が「住宅」か「店舗」かなど、条件によっても料金相場は異なるようです。

地代

土地の所有者に支払う地代相場は、以下が目安になります。

【一般定期借地権】

先述の通り、区分マンションなど居住用として定期借地権が設定される場合は、一般定期借地権になります。一般定期借地権の地代相場は、「土地価格×2～3％」程度です。

【事業用定期借地権】

事業用借地権付きの場合、更地価格のおよそ6％（年額）とする「相当地代」を取り入れることが多いようです。実務上の方法では、「相続税評価額」を基に簡易的に算出された価格を更地価格とみなします。

一般定期借地権に合わせた言い方をすると、「土地価格×4～5％」程度が相場で、相場は事業用定期借地権の方が高い傾向にあります。

保証金

保証金とは、部屋を借りる際の敷金のような預り金のことで、契約時に貸主に支払います。特に問題なければ、契約終了後に借主に返還されます。保証金の相場は、更地価格の20～25％程度と言われています。

一部では、借りた土地で利益を得るための対価という意味で支払う「権利金」も見られますが、権利金は基本的に契約が終了しても借主へ返還されません。

3種類の定期借地権は存続期間が異なる

定期借地権の種類別の存続期間は、次のとおりです。

	一般定期借地権	事業用定期借地権	建物譲渡特約付定期借地権
存続期間	50年以上	10年以上50年未満	30年以上

【一般定期借地権】

一般定期借地権の存続期間は50年以上と3種類の定期借地権の中では最も長く設定されています。借主側としては、木造建築物の耐用年数や老朽化を考慮すると、相応の年数ではないでしょうか。

【事業用定期借地権】

事業用借地権の存続期間は、正確に言うと、次の2つの存続期間に分けられています。

・10年以上30年未満
・30年以上50年未満

上記はいずれも公正証書での契約締結が必要ですが、契約期間が10年以上30年未満の場合、定期借地権の要件が自動で適用されます。

一方、契約期間が30年以上50年未満の場合、自動的に事業用定期借地権にはなりません。一般定期借地権と同様、以下の3つを特約で定めることによって、事業用定期借地権とすることが可能です。

1.契約の更新をしない
2.存続期間の延長をしない
3.建物の買取請求をしない

【建物譲渡特約付借地権】

建物譲渡特約付借地権では法律上、口頭でも契約が成立します。

契約期間の満了に伴って借地権は消滅し、土地の上にある建物の所有権は地主へと移転します。

ただし、契約は必ずしも更新不可というわけではなく、もともとの土地の借主が「建物の継続使用」を地主へ請求した場合、借主は建物の賃借人となるのが原則です。

定期借地権付きの投資物件を購⼊する際の注意点

中古の定期借地権物件（マンションなど）を購入する場合には、以下3点ほど注意点があります。

アパートローンを借りるのが難しい
土地の所有権を有する物件よりも売却価格が下がる
解体積立金を負担する必要がある

アパートローンを借りるのが難しい

定期借地権が設定されている物件を購入する場合、アパートローンの借入が難しい傾向にあります。というのは、土地の残存期間が減っていくため、担保価値が低く、担保として設定できないことがあるからです。また、建物の所有者がローン返済困難となった場合、競売手続きするにあたり、土地の所有者の承諾が必要となる場合があるからです。

土地の所有権を有する物件より売却脚価格が下がる

定期借地権付きの土地上にある建物を売却する場合、土地の所有権を有する物件よりも高く売れないという特徴があります。そもそも、定期借地権付きなど柔軟性が制限される物件は相場価格よりも割安で、さらに土地の残存期間が短くなるにつれ、価格が安くなってしまうからです。

解体積立金を負担する必要がある

定期借地権付き物件では、解体積立金を負担する必要があります。定期借地権物件（一般、事業用）は、契約終了後、更地返還するため、マンションなどの建物を解体しなくてはならないからです。

定期借地権付き物件で不動産投資をするメリット‧デメリット

定期借地権が設定されていると、もちろんメリットだけでなくデメリットもあります。3種類の定期借地権について、借主側のメリット・デメリットは次のとおりです。

	メリット	デメリット
一般定期借地権	・用途に制限なし・長期契約が可能	・契約が更新されない・更地で返還する必要がある・建物買取請求権がない
事業用定期借地権	・存続期間が2種類ある・短期的に土地活用できる・事業の初期費用を抑えることが可能（事業者）	・契約が更新されない・用途が事業用に制限される・契約が公正証書に限る為手間、費用が掛かる・更地で返還する必要がある
建物譲渡特約付借地権	・用途に制限なし・建物を地主に譲渡可能(更地に戻す金銭負担がない)・建物の賃借人となり、継続使用ができる場合がある	・契約期間満了後に建物を継続使用する場合、賃料を支払わなければならない

まとめ

この記事では、定期借地権の種類や費用、存続期間、購入に関する注意点などを解説しました。定期借地権は、当初の契約期間が終了後、更新されない借地権のことです。従来の借地権が借主に有利だったことから、それを改善するため、新設されたのが定期借地権です。定期借地権が新設されたことで、これまで地主に不利だった点が改善されました。

定期借地権には、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付定期借地権の3種類があります。この中で、不動産投資として出てくるのは一般定期借地権ですが、定期借地権について知識があれば、強みになることがあります。そのため、定期借地権の知識を把握しておきましょう。この記事が、定期借地権の知識を把握するための参考になれば幸いです。