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2024年3月27日

不動産投資の基本戦略◇ファミリー向けVS単身向け

投資物件を選ぶ際には、ターゲットを「ファミリー層」か「単身層」どちらにするのか、2つの大きな選択肢があります。オーナーにとって、どちらがより魅力的で、将来的なリターンを最大化するのに適しているのでしょうか？

近年の不動産投資の動向を見ていると、長期的な視野で安定した収益を得るためにはファミリー層に軍配が上がりそうです。

この記事では、ファミリー向けと単身向けの不動産投資を比較し、それぞれのニーズや資産価値、出口戦略から考える魅力をお伝えします。

この記事で分かること

  • ファミリー向けと単身向け、それぞれの物件の特徴について
  • 近年の持ち家と賃貸の推移、持ち家の割合が分かります
  • ファミリー向けと単身向けの供給割合はどれほど差があるのでしょうか？
  • 出口戦略や周辺環境からみるそれぞれの資産価値とは？

目次
  1. 不動産投資におけるファミリー向け・単身向けとは？
  2. 賃貸ニーズの推移
  3. 賃貸供給の現状
  4. ファミリー向け物件は家賃の上昇率が著しい
  5. 出口から考える資産価値
  6. 周辺環境の長期的な資産価値
  7. まとめ

不動産投資におけるファミリー向け・単身向けとは？

多様なライフスタイルが浮き彫りになる現代において、「ファミリー向け」と「単身向け」の物件は、明確に異なる市場として選択されています。まずは、それぞれの市場の概要を見ていきましょう。

「ファミリー向け」投資物件の定義

ファミリー向けの投資物件とは、一般的に夫婦と1人以上の子からなる家族が快適な生活をするために設計された物件のことです。これには、広いリビングスペースや複数の寝室、キッチンなどの家族が共有するスペースが含まれます。ファミリー向けの物件は、主に2LDK以上のアパートやマンション、戸建て住宅などです。

家族ごとに重視する箇所が異なりますが、安全で子育てしやすい環境や学校への近さ、公園や遊び場などレクリエーション施設の充実さが求められます。また、収納スペースの豊富さや駐車場の確保、近隣のコミュニティやサービスの充実さも重要です。

ファミリー向けの収益物件投資は、地域の需要や家族層の傾向を分析し、それに合った物件を選定することから始まります。例えば、学区が良好な地域や、子育て支援施設が整備されている場所などが、ファミリー向け投資物件として好まれる傾向にあります。

「単身向け」投資物件の定義

単身向けの投資物件とは、その名の通り、1人で生活する人々をメインターゲットとした投資物件のことです。これには1Kや1Rマンション、コンパクトな1LDKなどが含まれます。

単身者のニーズは多岐にわたりますが、総合的に立地の良さや生活の利便性、初期コストの低さなどが求められる特徴として挙げられます。また、オートロックやセキュリティの充実、宅配ボックスの設置やインターネット無料など、安心・快適に住める整備を求める声も大きいです。

これらを踏まえた上で、単身者向け収益物件投資は、地域や市場の実情を把握することから始まります。エリアによっては、学生や単身赴任の社員など、特定の層をターゲットにした施策を展開することも有効です。

ファミリー向け単身向け
間取2LDK以上1R、1K、1LDK
重視点子育て施設や教育機関の充実さ立地や設備など居住空間の快適さ
エリア郊外や駅から離れた場所都市部や駅から近い場所

賃貸ニーズの推移

上述の通り、ファミリー向け物件投資には、将来の家族の成長や教育環境が考慮されるのに対し、単身者向け物件は、立地の利便性や低コストが優先される傾向にあります。

そこで本章では、実際の賃貸需要を比較していきます。

世帯数増加傾向にある

南関東の1都3県における「世帯数」とその「増減率」を例に見てみましょう。

下記のデータによると、2015年から2020年にかけて、一般世帯数はいずれの県においても5％以上増加していることが分かります。特に東京都の増加率は7.86%と高い数値を誇っています。

持ち家割合は減少傾向にある

そして、持ち家割合はこの5年間でいずれの県でも減少傾向にあることが見て取れます。

背景に考えられる大きな要因は、不動産価格の高騰です。全国的に上昇が見られますが、中でも東京都の上昇は著しく、2015年からの8年程度で2倍近くにまで高騰しました。もちろん資産価値としての魅力はありますが、容易にマイホームに手が出せない市場環境になっています。

そして、他にもSNSなどで著名人による賃貸派を推奨する声や、日本人の意識が投資に傾くなど、マネーリテラシーが向上したことも影響しています。これには2019年に金融庁が公表した「老後2,000万円問題」や、新型コロナウイルスによる自己防衛も少なからず影響しているでしょう。老後の資金形成のために、「持ち家」が得策とは言えない状況になってきたようです。

賃貸供給の現状

投資戦略を練る上で需要とともに欠かせないのが、供給です。

ここで注目したい点は、需要が増加傾向であるにもかかわらず、ファミリー向け物件の供給数が極めて低いことです。

理由は、ファミリーを対象とした住宅は広さや安全性、教育環境といった複数の要素を満たす必要があり、そうした物件は限られた範囲にとどまっているからです。

また、同じ敷地面積でマンションを建設するとなると、ファミリー向け物件よりも単身向け物件の方が利益率が高いことも関係しています。

ファミリー向けの賃貸市場では、特定の地域において供給が追いついておらず、その希少性によって長期的に安定した需要を見込むことができると予想されます。

ファミリー向け物件は家賃の上昇率が著しい

昨今見られる不動産価格の高騰によって、実は売買だけでなく賃貸市場においても、その価格変動が起こっています。

上図の通り、2015年からの8年間で賃貸物件は全体的に家賃が上昇していますが、単身者向けは2020年にピークを迎えたものの、下落する局面も見られます。

しかし、ファミリー向け物件は右肩上がりに上昇しており、平均家賃指数は1.3倍を記録しているのです。通常、築0～25年の物件は、年率1％で家賃下落が発生すると言われていますので、これは驚異的な数値とも言えます。

周辺に競合物件が多い単身向け物件は、値下げ競争により家賃を下げ続けないと決まらない負のループに陥ります。しかし、ファミリー向け物件は供給数が少ないため、エリアによっては強気な家賃設定でも入居付けにはさほど困らないようです。

また、両者には居住期間にも大きな違いが見られます。ファミリー向け物件は、学生や単身者をターゲットにした場合よりも長期的な入居が期待できます。

これは上記のデータ以外にも多くの調査結果から明らかになっており、小学校に入学後は卒業後まで同じ物件に住み続けることも少なくありません。

ファミリーにとっての引っ越しは金銭的な負担や労力がかかるため、容易ではないようです。これらのことから、ファミリー向け物件は長期で安定した不動産経営を実現できるでしょう。

出口から考える資産価値

不動産投資は、運用する物件を最終的にどうするのかという「出口戦略」について、スタート時に考える必要があります。売却や相続など、目標や投資指針によってその出口は異なります。

いざ売却や資産の再評価の局面において、いかに投資物件が市場で好まれるか、またその潜在的価値をどの程度維持できるかがポイントです。

ファミリー向けの場合

一般的に、住宅地としての魅力が高い地域に所在する物件は、ファミリー層からのニーズも強く、自然な需要が期待できます。近年の家賃上昇も関係し、物件自体の価値が相対的に高くなり、売却時の価値も保ちやすくなるでしょう。

加えて、長期的な契約が見込めるので投資家にとっては安定した運用ができるという利点もあります。近隣施設や教育環境といったファミリー層に人気の要因をクローズアップしつつ、売却タイミングを見極めることが賢明です。

単身向けの場合

一方、単身者向け物件の出口戦略は、ファミリー向けとは異なる視点が必要です。

まず、単身者向け物件は、市場の流動性が高いという特性があります。特に都市部においては、新しい求職者や転勤者などが絶えず流入するため、賃貸市場での需要が途切れることはほぼありません。これにより、売却時の流動性が高くなりますが、同時に競合の多い市場でもあるため、物件自体が備える利点や特色、またメンテナンス状態が大きく影響を与えます。

周辺環境の長期的な資産価値

不動産市場で周辺環境における長期的な資産価値は、再開発や立地、生活の快適さなどが共通して挙げられます。

これに加えて、「ファミリー向け」と「単身向け」の物件について具体的に考えていくと、特有の資産価値の評価ポイントが見えてきます。

ファミリー向けの場合

ファミリー向け物件選びで鍵となるのは、生活を豊かにする様々な施設が周辺にあるかどうかです。

  • 治安や学校区域が良い場所
  • 公園が近くにあるエリア
  • 将来的に子供が成長しても長く住み続けられるような住環境
  • 家族構成の変化に対応しやすい間取り

これらの点が挙げられます。とは言っても、例えば小学校が学年で1クラスしかないなど、閉校してしまいそうな区域を選ぶことは避けましょう。

これらの要素は、ファミリー層の物件選びで重要な基準となり、長期的な賃貸需要の維持や資産価値の向上に寄与するでしょう。

単身向けの場合

単身者向けの投資物件の場合、忙しい単身者のニーズを捉え、彼らに快適な住環境を提供することで、賃貸需要の向上に繋がるでしょう。

  • 職場や大学にアクセスしやすい都心や学生街
  • 生活施設、交通網の整った場所
  • インターネット環境やセキュリティ面の充実
  • 宅配ボックスや浴室乾燥機などの設備

また、ライフスタイルが多様化している今日においては、オフィスとの近さだけでなく、カフェやジムなどを身近に利用できるような周辺環境も求められています。

都心部の近くで忙しい日常を送るビジネスパーソンから、低コストで生活をしたい学生まで、ターゲットの様々な要望に柔軟に対応できる物件が、長期的な資産価値へと直結するでしょう。

まとめ

不動産投資において、ファミリー向けと単身向けの物件にはそれぞれの魅力があります。ファミリー向けの物件は、広々とした間取りや周辺環境の安全性、学校や公園などの利便性が求められます。これに対して、単身者向けの物件は交通の利便性や魅力的なエリアに位置していることが重視ポイントです。

しかし、オーナー視点から考えると、ファミリー向け物件にはとても多くのメリットがあります。

  • 賃貸需要は上昇傾向にある
  • ファミリー向けの供給数が圧倒的に少なく、希少価値が高い
  • そのため、家賃の上昇率も著しく高く推移している
  • 入居期間が長く、安定した家賃収入を望める

これらの要因から、単身向け物件よりもファミリー向け物件は空室リスクが少なく、不動産投資を成功へと導いてくれるでしょう。

※本記事における挿入画像の出典元：株式会社TSON（ティーソン）HPより

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