2024年3月27日

不動産投資の基本戦略◇ファミリー向けVS単身向け

不動産投資の物件を選ぶ際には様々な戦略を考える必要があります。中でも重要なのが、ターゲットをファミリー層と単身層どちらにするかという点です。不動産投資を行ううえで、どちらがより魅力的で、将来的なを見込めるでしょうか？
近年の不動産投資の動向を見ていると、長期的な視野で安定した収益を得るためにはファミリー層に軍配が上がりそうです。
この記事では、ファミリー向けと単身向けの不動産投資を比較し、それぞれのニーズや資産価値、出口戦略から考える魅力をお伝えします。

この記事で分かること

ファミリー向けと単身向け、それぞれの物件の特徴について
近年の持ち家と賃貸の推移、持ち家の割合が分かります
ファミリー向けと単身向けの供給割合はどれほど差があるのでしょうか？
不動産投資の出口戦略や周辺環境からみるそれぞれの資産価値とは？

不動産投資の戦略｜ファミリー向け・単身向けとは？
- 「ファミリー向け」投資物件の定義
- 「単身向け」投資物件の定義
賃貸ニーズの推移
- 世帯数増加傾向にある
- 持ち家割合は減少傾向にある
賃貸供給の現状
ファミリー向け物件は家賃の上昇率が著しい
出口から考える資産価値
- ファミリー向けの場合
- 単身向けの場合
周辺環境の長期的な資産価値
- ファミリー向けの場合
- 単身向けの場合
まとめ

不動産投資の戦略｜ファミリー向け・単身向けとは？

多様なライフスタイルが浮き彫りになる現代において、「ファミリー向け」と「単身向け」の物件は、明確に異なる市場として選択されています。まずは、それぞれの市場の概要を見ていきましょう。

「ファミリー向け」投資物件の定義

ファミリー向けの投資物件とは、一般的に夫婦と1人以上の子からなる家族が快適な生活をするために設計された物件のことです。これには、広いリビングや複数の寝室、キッチンなどの共有スペースが含まれます。ファミリー向け物件は主に2LDK以上のアパートやマンション、戸建て住宅などです。

重視する箇所は家族ごとに異なります。例えば安全で子育てしやすい環境や学校への近さ、公園や遊び場などレクリエーション施設の充実さが求められます。また、収納スペースや駐車場の確保、近隣コミュニティやサービスの充実さも重要です。

ファミリー向けの収益物件投資は、地域の需要や家族層に合った物件の選定が必要です。例えば、学区が良好な地域や、子育て支援施設が整備されている場所などが、ファミリー向け投資物件として好まれる傾向にあります。

「単身向け」投資物件の定義

単身向けの投資物件とは、1人で生活する人々をメインターゲットとした投資物件です。これには1Kや1Rマンション、コンパクトな1LDKなどが含まれます。

単身者のニーズは多岐にわたります。例えば立地の良さや生活の利便性、初期コストの低さなどが挙げられます。また、オートロックやセキュリティの充実、宅配ボックスの設置やインターネット無料など、安心・快適に住める整備を求める声も大きいです。

これらを踏まえた上で、単身者向け収益物件投資は、地域や市場の実情を把握することから始まります。エリアによっては学生や単身赴任の社員など、特定の層を狙った戦略も有効です。

	ファミリー向け	単身向け
間取	2LDK以上	1R、1K、1LDK
重視点	子育て施設や教育機関の充実さ	立地や設備など居住空間の快適さ
エリア	郊外や駅から離れた場所	都市部や駅から近い場所

賃貸ニーズの推移

上述の通り、ファミリー向け物件投資には、家族の成長や教育環境が考慮されます。一方で単身者向け物件は、立地の利便性や低コストが優先される傾向にあります。

そこで本章では、実際の賃貸需要を比較していきます。

世帯数増加傾向にある

南関東の1都3県における「世帯数」とその「増減率」を例に見てみましょう。

下記のデータによると、2015年から2020年にかけて、一般世帯数はいずれの県においても5％以上増加していることが分かります。特に東京都の増加率は7.86%と高い数値を誇っています。

持ち家割合は減少傾向にある

そして、持ち家割合はこの5年間でいずれの県でも減少傾向にあることが見て取れます。

背景に考えられる大きな要因は、不動産価格の高騰です。特に東京都の上昇は著しく、2015年からの8年程度で2倍近くにまで高騰しました。資産価値としての魅力はもちろん、容易にマイホームに手が出せない市場環境になっています。

そして、他にもSNSなどで著名人による賃貸派を推奨する声や、日本人の意識が投資に傾くなど、マネーリテラシーが向上したことも影響しています。これには2019年に金融庁が公表した「老後2,000万円問題」や、新型コロナウイルスによる自己防衛も少なからず影響しているでしょう。老後の資金形成のために、「持ち家」が得策とは言えない状況になってきたようです。

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賃貸供給の現状

投資戦略を練る上で需要とともに欠かせないのが、供給です。

ここで注目したい点は、需要が増加傾向であるにもかかわらず、ファミリー向け物件の供給数が極めて低いことです。

理由は、ファミリーを対象とした住宅は広さや安全性、教育環境といった複数の要素を満たす必要があるからです。そうした物件は限られた範囲にとどまっています。

また、同じ敷地面積でマンションを建設するとなると、ファミリー向け物件よりも単身向け物件の方が利益率が高いことも関係しています。

このため、ファミリー向けの賃貸市場は特定地域において供給が追いついていません。つまり、希少性によって長期的な需要を見込むことができると予想されます。

ファミリー向け物件は家賃の上昇率が著しい

昨今見られる不動産価格の高騰によって、実は売買だけでなく賃貸市場においても、その価格変動が起こっています。

上図の通り、2015年からの8年間で賃貸物件は全体的に家賃が上昇しています。しかし単身者向けは2020年にピークを迎えたものの、下落する局面も見られます。

一方でファミリー向け物件は右肩上がりに上昇しています。通常、築0～25年の物件は、年率1％で家賃下落が発生すると言われていますので、これは驚異的な数値とも言えます。

周辺に競合物件が多い単身向け物件は、値下げ競争により家賃を下げ続けないと決まらない負のループに陥ります。しかしファミリー向け物件は供給数が少ないという特徴があります。そのため強気な家賃設定でも入居付けにはさほど困らないエリアも多いようです。

また、両者には居住期間にも大きな違いが見られます。ファミリー向け物件は、学生や単身者向けよりも長期的な入居が期待できます。

これは上記のデータ以外にも多くの調査結果から明らかになっています。小学校に入学後は卒業後まで同じ物件に住み続けることも少なくありません。

ファミリーの引っ越しは金銭的な負担や労力もかかるため、容易ではないようです。これらのことから、ファミリー向け物件は長期で安定した収益を実現できるでしょう。

出口から考える資産価値

不動産投資は、運用する物件を最終的にどうするのかという「出口戦略」について、スタート時に考える必要があります。売却や相続など、不動産投資の目標・投資指針によってその出口戦略は異なります。

いざ売却や資産の再評価の局面において、いかに投資物件が市場で好まれるか、またその潜在的価値をどの程度維持できるかがポイントです。

ファミリー向けの場合

一般的に、住宅地としての魅力が高い地域に所在する物件は、ファミリー層からのニーズも強く、自然な需要が期待できます。近年の家賃上昇も関係し、物件自体の価値が相対的に高くなっています。また売却時の価値も保ちやすくなるでしょう。

加えて、長期的な契約が見込めるので安定した運用ができるという利点もあります。近隣施設や教育環境といったファミリー層に人気の要因をクローズアップしつつ、売却タイミングを見極めることが賢明です。

単身向けの場合

一方、単身者向け物件の出口戦略は、ファミリー向けの不動産投資とは異なる視点が必要です。

まず、単身者向け物件は、市場の流動性が高いという特性があります。特に都市部においては、新しい求職者や転勤者などが絶えず流入するため、賃貸市場での需要が途切れることはほぼありません。これにより、売却時の流動性が高くなりますが、同時に競合の多い市場でもあるため、物件自体が備える利点や特色、またメンテナンス状態が大きく影響を与えます。