不動産投資の基礎知識　|　不動産投資の実際

2024年3月27日

不動産賃貸の客付けで重要なADとは？仲介手数料との違いを解説

この記事でわかること

  • ADの特徴や仲介手数料との違い
  • ADの効果や注意点
  • ADを支払うべきケース
  • ADに関する豆知識

賃貸物件を管理・運営する上で「客付け」に関する知識は必要不可欠です。客付けを有利にする方法の1つに、不動産会社に支払うAD（広告料）があります。ADを支払えば、不動産会社による積極的な客付けが可能です。また、ADの支払いによって「具体的にどんなメリットがあるのか知りたい」という大家さんは多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、ADを支払う具体的なメリットや効果、注意点を詳しく解説します。入居者を募集する時になって、不動産管理会社や客付けの不動産会社に振り回されないよう、しっかり知識をつけておきましょう。

目次
  1. ADは客付けする不動産会社に支払う「広告料」のこと
  2. 不動産賃貸の客付けでADを支払う3つのメリット・効果
  3. ADを支払う際の注意点
  4. ADを払ってでも客付けしたい2つのケース
  5. 不動産賃貸の客付けで知っておきたい豆知識
  6. まとめ

ADは客付けする不動産会社に支払う「広告料」のこと

ADとは、大家さんから不動産仲介会社に支払われる物件の「広告料」のことです。長期的な空室や、少しでも入居者を決めたい物件に設定されます。さらに、ADを支払うことで不動産仲介会社が積極的に物件を紹介してくれるため、客付けの効果が出やすいのです。

  • 郊外で人が集まりにくい
  • 空室期間が長い

上記のような状況の場合は、ADを検討してみましょう。　

仲介手数料との違い

ADと仲介手数料には、多くの違いがあります。

支払うタイミング金額の上限支払負担
AD入居者募集の段階なし大家さん
仲介手数料入居者と契約する際賃料の1ヶ月分大家さん及び入居者

上記の表から分かるように、仲介手数料は入居者との契約の際に不動産会社に支払われます。上限額は「宅建業法」で定められているため、上限額を超える手数料を不動産会社が受け取ることができず、万が一受け取った場合は法律違反となり罰せられます。負担の内訳としては、お互いに0.5ヶ月分ずつ支払うのが一般的です。中には、以下のような負担内訳で支払うケースもあるため、覚えておきましょう。

家賃5万円の仲介手数料

大家さんのみが支払うケース5万円+消費税
大家さんと入居者が0.5ヶ月分ずつ支払うケース2.5万円ずつ支払う
入居者のみが支払うケース5万円+消費税

不動産仲介会社によっては、入居者から賃料の1ヶ月分の仲介手数料と、大家さんから賃料の1ヶ月分のADを受領する方法をとり、仲介手数料の「抜け穴」としてADを受領する会社もあります。

ADと仲介手数料の上限額

ADに上限額がありませんが、一般的には家賃の1〜2ヶ月分と言われています。しかし、早く客付けしたい場合や入居付けが極端に難しいエリアなどの場合は、3ヶ月分以上の支払いも必要です。

ADは以下のような状況によって、支払い料金が変動します。覚えておきましょう。

  • エリア・・・周辺の物件数や競合物件が多数ある場合は料金が多くなる
  • 時期・・・閑散期、つまり賃貸需要が落ち着く夏場などに多めに支払う

一方で、仲介手数料は賃料の1ヶ月分が上限です。賃貸契約が無事に終了すれば大家さんと入居者が半分ずつ支払います。

なお、広告活動を行っていない不動産会社には、広告料を支払う必要はありません。高額の費用を要する広告を行うなどの場合でなければ、報酬規程の範囲外での広告料受領になるためです。多くの不動産会社が誤解している場合が多いため、覚えておきましょう。

不動産賃貸の客付けでADを支払う3つのメリット・効果

ここでは、ADを不動産会社に支払うことで得られる3つのメリットや効果を解説します。

成約に結びつきやすい

すぐに空室を埋めたい場合、ADを不動産会社に支払うことで成約になる可能性が高まります。ADは不動産会社の売上になるため、営業マンの成績や歩合に大きく影響するからです。

「成績や給料に影響するなら」と、AD付きの物件を積極的に成約に結びつけようとするため、AD付きの物件は成約率が上がりやすいのです。

借り手に優先して紹介される

ADは広告料のため、不動産会社は多くの「広告費」を支払って顧客へ物件を紹介しています。大手ポータルサイトに掲載されている物件は、実際に不動産仲介会社が掲載費用を負担して入居者を募集しているのです。

そのため、ADに充当する広告費が高いことで紹介に繋がる可能性も高まります。

さらに数ある競合物件の中で、どの物件を紹介するか不動産会社が迷ってしまいます。その場合は「AD付きの物件」が優先的に紹介されるため、紹介率を伸ばせるチャンスと言えます。

不動産会社が入居希望者からの金銭的交渉に応じやすい

不動産会社が、入居希望者からの金銭的交渉に応じやすいのもAD付き物件のメリットと言えます。大家さんからの仲介手数料とは別に、広告料をもらえるためです。

賃貸物件を検討している入居希望者の中には、初期費用や仲介手数料の値引き交渉を行う方がいます。しかしADが多ければ、仲介手数料を減額しても不動産会社が大きな損をすることはありません。

そのため、入居希望者からの仲介手数料の減額交渉に応じやすく、成約確率があがります。初期費用が抑えられることで、入居付けしやすくなるため、貸主にとっても大きなメリットです。

ADを支払う際の注意点

ADを支払うからには、客付けできないと意味がありません。客付け成功のために、ここで解説する4つの注意点をしっかり確認しておきましょう。　　　　　　　　

支払うタイミングを見極める

空室が出れば家賃収入が入らないため、すぐにでも埋めたいと考えるのが当然です。しかし、ADを支払うタイミングを見極めるのが重要になります。

  • 不動産賃貸業の閑散期か繁忙期かどうか
  • 空室物件に対する反響や内覧数は多いか
  • 周辺の賃貸需要は十分かどうか

例えば、不動産賃貸業の繁忙期である1〜3月にかけては反響や内覧数が多いため、ADを付けなくても入居者が見つかりやすくなります。

しかし閑散期で、入居者が見つかりにくい場合にはADをつけることで不動産会社による客付けが増加する可能性が高まるでしょう。また、さらに、周辺の賃貸需要の高さに応じてADの金額を調整するのが大切です。

適正な金額設定を行う

ADを支払う際には、適正な金額設定を行いましょう。ADの金額が高すぎると家賃収入に見合わない恐れがあります。不動産投資としての「収支」に大きく影響するため慎重な判断が必要です。ADの金額設定は、以下のような判断がおすすめです。

  • 過去のデータや周辺データから空室期間を想定する
  • 空室期間に見合うADの金額を設定する

例えば、通常1〜2ヶ月ほどで空室が埋まる物件に、家賃3ヶ月分以上のADを出すのは支払いすぎと言えます。費用対効果を上げるためには「ADをいくら支払えば空室リスクが抑えられるか」ということを考えておきましょう。

ADを強要する不動産会社に注意！

しつこくADを進めてくる不動産会社には注意しましょう。利益優先のために、ADを強引に強要するケースが考えられるからです。本来広告を積極的に行わなくても入居付けできるような人気物件には、ADの支払いがあまり必要ありません。そのため以下のような内容を、AD設定の際に再度確認しておくべきです。

  • 本当にADが必要か
  • 本当に必要な時期なのか
  • 空室期間や賃貸需要に見合う価格なのか
  • ADを支払うことでどんな広告活動を行うのか

ADの必要性を確認して、信頼できる不動産会社を見極めましょう。

ADを払ってでも客付けしたい2つのケース

状況次第では、ADの支払いを積極的に行うのが重要です。ここでは、ADを支払ってでも客付けしたい2つのケースをご紹介します。

賃貸需要が少ないエリア

駅の周辺や都市部に関しては、人口が集約しているため賃貸需要があると言えます。一方で、交通の便が悪い地方や都市部から離れているエリアなどは、賃貸需要が見込めにくいです。

そのため広告費をかけて「物件の存在」をアピールしなくてはいけません。賃貸需要が少ないエリアの物件には、積極的に広告費をかけましょう。

空室期間が1ヶ月以上の物件

インターネットなどで入居者を募集していても、空室期間が1ヶ月以上の物件は注意が必要です。もしかしたら、不動産会社が積極的に物件を紹介していない恐れが考えられます。

家賃を値引きする方法もありますが、入居期間中の家賃が設定していた家賃よりも少なくなるため、キャッシュフローに影響がでます。ADを支払ってすぐに客付け出来たほうが、キャッシュの減少を避けられるでしょう。不動産投資としての資金繰りを考えたうえで、ADの支払いを検討しましょう。

不動産賃貸の客付けで知っておきたい豆知識

ここでは、不動産賃貸の客付けで知っておきたい2つの豆知識をご紹介します。ぜひ参考にしてみてください。

高額な広告を行っていない場合支払う必要はない

宅建業法では、不動産会社が仲介手数料と広告料を受領することはゆるされていません。ただし、仲介手数料とは別に受領できる広告料については東京高裁によって基準が明らかになっています。

『一般に宅建業者が土地建物の売買の媒介にあたって通常必要とされる程度の広告宣伝費用は、営業経費として報酬の範囲に含まれているものと解されるから、～中略～特に依頼者から広告を行うことの依頼があり、その費用の負担につき事前に依頼者の承諾があった場合又はこれと同視することのできるような事後において依頼者が広告を行ったこと及びその費用の負担につき全く異議なくこれを承諾した場合に限り、広告の料金に相当する額の金員を受領することができるものと解すべきである』
引用：公益社団法人｜全日本不動産協会「（2）広告の料金」

つまりADを受領する条件は「高額な広告費を費やしている場合」など、上記の基準を満たす場合に限られると言えます。

物件を魅力的に見せるために工夫する

高いADを支払っても、物件に魅力がなければ意味がありません。物件の印象を高めるために「ホームステージング」にこだわることが大切です。

  • ステージングで魅力的な部屋にする
  • 手紙や小物でアピールする

部屋のステージングにこだわることで、魅力的な部屋になります。ポータルサイトやホームページに写真を掲載することで、目に留まりやすくなり反響が増えます。また、玄関に手紙を置いたり、小物を置いたりするだけで部屋の印象が変わるため、おすすめです。

ちょっとした気遣いで、物件の印象は良くなるため試してみましょう。

まとめ

ADを支払うことで、不動産会社が熱心かつ優先的に物件を紹介してくれます。しかし、本当にADが必要かどうかは、物件周辺の状況や時期にかかわるため見極めが必要です。

入居者を募集する時になって手遅れにならないためにも、この記事を読んでADに関する知識をしっかりつけておきましょう。

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