2024年3月28日

境界問題を解決する3つの方法！トラブル事例と対処法も解説

境界問題は、不動産を所有している方の多くが直面します。放置するとトラブルの原因になり、最悪の場合、裁判になる恐れもあるため注意が必要です。そこでこの記事では、境界問題の解決方法や対処法を、事例を交えながら紹介します。

この記事を読めば、境界問題を解決する方法が分かり、安定した賃貸経営に繋がります。境界問題で悩んでいる大家さんや、これから不動産投資で賃貸経営を行う方はぜひ参考にしてみてください。

境界越境とは境界線を超えている状態のこと
よくある越境物4例と対処法
境界問題で起きやすいトラブル事例と対処法2選
- 建物の一部が隣地に越境しているケース
- 樹木が車道に越境して通行の妨げになっているケース
境界標がない場合の対処法3選
境界問題を解決させる3つの方法
まとめ

境界越境とは境界線を超えている状態のこと

境界越境とは、自分の土地（隣の土地）にある木の枝や屋根の一部などが、境界線を超えてはみだしている状態のことです。木の枝や屋根の一部以外にも、様々な物が越境しているケースがあります。

木の果実
木の根っこ
竹の地下茎
コンクリートブロック

上記の物を「越境物」と呼び、近隣とのトラブルになるケースが多いです。また、越境物を放置していると、隣地から損害賠償請求される恐れがあります。

さらに隣地からの越境物がある場合は、入居者の住みにくさに繋がるため賃貸経営にも影響するでしょう。越境物問題は早急な対応が必要です。

よくある越境物4例と対処法

ここでは、越境物の事例や対処法を紹介します。境界問題でよくある事例のため、参考にしてみましょう。

木の枝や果実

木からはみ出した枝や果物などが越境しているケースがよくあります。木の枝は季節によって伸びるスピードが早く、越境していることに気付きにくいからです。

例えば公道や隣地にはみ出した枝葉は、車や歩行者の通行の妨げになり危険です。また、木の実や果物が道路や隣地に落下する恐れがあります。

木の枝や果実が越境している場合、隣地の所有者に切除してもらえます。万が一対応してくれない場合は自ら枝を切除できる（※）ため、対処しましょう。その場合の費用は、あとで隣地の所有者に請求できます。

※民法233条「竹木の枝の切除及び根の切り取り」が2021年4月に改正されました。

参考資料：法務省「相隣関係規定等の見直し」

木の根っこ

隣地にある木の根っこなどが敷地内に越境している場合は、自ら切除可能です。この内容は、民法233条「竹木の枝の切除及び根の切り取り」で規定されています。切除する際にも、隣地への申し出は必要ありません。

根っこは抜くべき？

木の根は、見えている以上に広く広がっているため、建築の妨げになる恐れもあります。そのため、根っこをすべて抜こうと思ってもキリがありません。また、基本的に根っこの撤去費用は隣地に請求できないケースが多いです。

越境している根っこを発見した場合は、必要な部分だけ撤去するようにしましょう。

竹の地下茎

隣地が竹林になっている場合、竹の地下茎が侵入するケースがあります。放置しておくと、成長して竹の木になるため注意が必要です。竹の地下茎は木の根と同じく自ら切除でき、隣地への同意も必要ありません。

しかし、自分で撤去を行うため、費用負担を隣地に請求できない可能性が高いです。とはいえ、民法717条で以下のように定められています。

土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。（一部抜粋）

竹林により損害を受ければ、賠償請求ができるケースがあるため覚えておきましょう。

コンクリートブロック

敷地との境界に、コンクリートブロックを設置しているケースが多く見られます。コンクリートブロックを設置することで「敷地境界の目安」になり、お互いが境界を判断しやすいからです。

しかし、以前からあるコンクリートブロックの一部が隣地に越境しているケースがあります。隣地から損害賠償請求をされたり、撤去を求められたりするため「越境部分の敷地を買い取る」などの対処が必要です。

境界問題で起きやすいトラブル事例と対処法2選

ここでは、境界問題で起きやすいトラブルの事例と対処法を紹介します。自分の物件がトラブルになる前に対処するようにしましょう。

建物の一部が隣地に越境しているケース

土地から購入してアパートなどを建てる場合、隣地の境界に塀が建っているケースがあります。当然、境界線上に建っていると思いきや、実際には塀の一部が隣地に越境している状態です。

万が一、越境していることで隣地に家が建てられないなどの影響がある場合は、撤去が必要になる場合もあります。塀がある土地を購入する場合は、境界確定が済んでいるかどうかあらかじめ確認するようにしましょう。　

樹木が車道に越境して通行の妨げになっているケース

アパートやマンションの敷地に植栽や樹木を設置する大家さんも多いでしょう。しかし、道路沿いに設置する場合は注意が必要です。

樹木の枝が伸びているのを放置すると、車や歩行者の通行の妨げになる恐れがあります。枝が原因で車にキズがついた場合や、歩行者にケガをさせた場合、所有者である大家さんに管理責任が問われてしまいます。

特に人通りが多い車道や歩道沿いに樹木を設置する場合は、定期的な剪定を行うなど管理を徹底させましょう。

境界標がない場合の対処法3選

隣地との境界を判断するためのしるしである「境界標」がない場合、どのような対処法があるのでしょうか。ここでは、境界標がない場合の3つの対処法を紹介します。

新たに設置する

境界を確定させるためには、隣地との境界確認が必要です。境界を隣地の承諾がないまま独断で決めることはできません。そのため、土地の測量や隣地の所有者と立会のもと、境界標を設置します。

後々、トラブルにならないためにも専門家である土地家屋調査士に依頼するのがおすすめです。数十万円の費用は必要ですが、あとになってトラブルにならないためにも専門家に依頼して境界を確定しておきましょう。

登記されている測量図で代用する

土地によっては、過去に測量などを行っているケースがあります。その場合、法務局に備えてあるため確認してみましょう。法務局に当時の測量図が残っていれば、境界標が現地になくても代用できます。

しかし測量図の中には、昭和40〜50年代の古いものもあるため、実際の境界と相違しているケースも多いのが現状です。登記されている測量図が古い場合は、参考程度に確認しておくようにしましょう。

境界の「合意書」で代用する

民民（隣地同士）で境界点を確認して合意しておく方法があります。土地家屋調査士に依頼せずにあくまでも隣地同士で合意する方法です。隣地同士で確認した境界を、以下のような形で合意書にまとめておくようにしましょう。

合意書例

合意書
令和〇年〇月〇日
地番〇番の所有者〇〇氏と地番〇番の所有者△△氏との境界は、以下の通りとする。

※画像に境界を記す

以上、上記の内容を確認しました。なお所有者が変更になっても、この合意書の内容は承継されるものとします。

令和〇年〇月〇日
氏名　　　　　　　　㊞
氏名　　　　　　　　㊞

上記の合意書は隣地同士が境界を確認しておく書類のため、必ずしも法的な拘束力があるとは限りません。

境界問題を解決させる3つの方法

ここでは、境界問題を解決させる3つの方法を紹介します。専門家に相談しながら進めるようにしましょう。

隣地立会いのもとで境界確定を行う

境界確定の段取りを、土地家屋調査士に依頼しましょう。不動産会社に相談してもらうのがおすすめです。いつくかの土地家屋調査士に見積を依頼して比較すれば、一番安いところに依頼できます。

主な業務内容は以下の通りです。

隣地の謄本などの資料取得
現地調査
土地の測量
境界標設置や復元
境界確定測量図の作成

専門家ならではの業務を依頼できるため、トラブル解決や防止に繋がります。

筆界特定制度を利用する

土地家屋調査士に依頼しても、隣地が境界立会に応じてくれない場合は「筆界特定制度」が利用できます。筆界特定とは、法務局の登記官が境界を特定してくれる制度のことです。

隣地の同意がなくても境界を確定できます。ただし、境界立会費用に加えて筆界特定費用の負担が必要です。物件によっては100万円近い費用が必要になるケースもあります。

さらに、完了するまでに約6ヶ月〜1年の期間が必要です。不動産会社や土地家屋調査士と相談しながら検討しましょう。

境界確定訴訟を起こす

各都道府県の土地家屋調査士会に設置してある「相談センター」などで調停や和解の相談が行えます。それでも相手側が応じない場合に行うのが、筆界特定訴訟を起こす方法です。

訴訟を起こせば、裁判所によって境界が決まります。約2年くらいの期間と、多額の裁判費用が必要です。

さらに、この時点で隣地の所有者との関係を回復するのは困難といえます。

まとめ

境界問題で隣地の所有者と揉めるのは、できるだけ避けたいものです。万が一、自分の建物や樹木などが隣地に越境している場合は、早急に対応するようにしましょう。

また、隣地からの越境物を発見した場合は、すぐに対応してもらうように相談することが重要です。越境問題が悪化すると、退去者が増加して空室に繋がるなどの影響も否めません。

賃貸経営を安定させるために、越境問題には速やかな対応が必要です。