不動産投資の基礎知識　|　不動産投資の実際

2024年3月28日

未払い⼊居者への正しい対処法とは？

未払い入居者への対処は、大家業を営むうえで頭を抱える問題の1つです。すぐに追い出せればいいのですが、実際には消費者として入居者の方が立場的に強く、法律的には退去させるのが難しいケースが多いです。

たとえ収入が無くても毎月のローン返済は止まりません。そのため事前の対策が必要になってきます。今回は未払い入居者にどのように対処していったらいいのかを解説します。また家賃保証会社の必要性も紹介しているので、参考にしてみてください。

この記事で分かること
・家賃の支払いが「1～2ヵ月遅れた時」「3ヵ月以上遅れた時」の対処法の違いは？
・強制退去における裁判までの流れが分かります
・保証会社を入れるのは、オーナーにとって何がメリットなのでしょうか？
・未払い入居者に頭を悩ませるオーナーさんの実際の声をご紹介します

目次
  1. 通常「出ていけ」と⾔っていいのは何ヶ⽉遅れたときから？ 
  2. 「出ていけ」と⾔ってもなかなか出て⾏ってくれない⼊居者にはどうしたら？
  3. 家賃保証会社を⼊れることがなによりまず重要
  4. 未払い入居者への対応に失敗した事例
  5. 未払い入居者への対処方法まとめ

通常「出ていけ」と⾔っていいのは何ヶ⽉遅れたときから？ 

未払い入居者がいる場合、オーナーであれば誰しもが不安になるでしょう。例えば契約書に「すぐ契約解除できる」旨の記載があっても、実際はそう簡単にはいきません。では、未払い入居者へと退去を促すのは、一体いつからできるのでしょうか。 

ここでは1～2ヵ月遅れたとき、3ヵ月以上遅れたときの考え方、対処法を説明します。

※本ケースは、保証会社に加入していない入居者へ対する解説です。

未払いが1～2ヵ月続いたとき

未払いの状態が1～2ヵ月続いたときは、電話や訪問などで支払いを催促していきます。中には、急な事情があって支払いが遅れてしまっている人もいるかもしれません。また交通事故にあったり風邪をひいていたりと、支払う意思があってもできない事情を抱えているケースもあります。口座振替の設定にしている場合は、口座残高が不足していることに気付いていないケースも考えられるでしょう。

まずは遅れた分の支払いを積極的に促し、支払ってもらえるかどうか様子を見ます。また連帯保証人を立てている場合は、必要に応じて連絡を取ります。

未払いが3ヵ月以上続いたとき

未払いの状態が3ヵ月以上に渡って続き、連帯保証人にも応じてもらえないときは、一般的に「契約解除」ができると言われています。そもそも、1ヵ月分の家賃の支払いができないのに、3ヵ月分の遅れを支払える状況になる方が珍しく、そのまま滞納が続くケースの方が多いでしょう。

3ヵ月も遅れている状態であれば、何度か支払いの約束をしたのに破られているような状態が考えられます。強制退去は「信頼関係破壊の有無」が条件の1つです。何度も約束を破られている場合は、お互いの信頼関係が破壊されていると言えます。

多くの場合、3ヵ月遅れで強制退去の意思を伝えるオーナーさんが多いようです。

「出ていけ」と⾔ってもなかなか出て⾏ってくれない⼊居者にはどうしたら？

未払い入居者に退去を促しても、応じてくれないケースは少なくありません。話す場を設けてみても拒否され、出て行ってくれないときは「強制退去」の手続きを考えていきます。

 未払い入居者に行う「強制退去」とは

未払い入居者には、まず電話や訪問を行い支払いを催促をします。催告しても家賃の支払いがされず、事情の説明もないときは「強制退去」を執行し、立ち退きしてもらうようになります。

ただし、この強制退去を執行するためには、裁判所に明け渡しの申し立てが必要です。時間や労力はもちろん、金銭的な負担も大きくなります。

 強制退去までの流れは、以下の通りです。

1.家賃を払ってくれるように電話もしくは訪問して話す機会を作る
2.連帯保証人に連絡が取れない場合はその旨を伝え、コンタクトをとってもらう
3.家賃を支払ってもらえるように内容証明郵便を送る
4.賃貸契約解除を通知する内容証明を送付する
5.強制退去させるために、裁判所に申し立てをする
6.判決が出て決められた期限を経過後、強制退去を執行する

内容証明の送付やそれ以降のステップは、大家さん自身が未払い入居者に対して交渉を行うこともありますし、弁護士へ依頼することもできます。

ただし、大家でも弁護士でもない第三者がこの流れの中に関与してしまうと、法律に触れる可能性があるため注意が必要です。弁護士に依頼した方が安心ではありますが、立ち退きの話をするにも費用が発生することを覚えておきましょう。

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未払い入居者の強制退去における3つの注意点

未払い入居者側に問題・責任があって強制退去の執行ができたとしても、大家さんが理解しておかなければならない注意点があります。

①半年以上退去に時間がかかることがある
②強制退去にかかった費⽤（弁護⼠費⽤、運搬業者費⽤など）は⼤家持ち
③退去させるまでの間は新しい⼊居者をいれることもできない

強制退去が行われるまでは、家賃収入は見込めない、かつ出費がかさむことになります。ここではそれぞれの注意点を具体的に説明していきます。

半年以上退去に時間がかかることがある

未払い入居者の継続的な滞納は明らかに悪質な行為です。そのため判決が出るまでの時間は比較的早いと言われています。それでも、家賃滞納の発生から強制退去までは一般的に半年程度の時間がかかります。また借主の状況によってはもっと時間がかかることもあります。

  • 家賃滞納から内容証明の送付まで：3ヵ月程度
  • 訴訟の提起から判決まで：1～2ヵ月程度
  • 判決から強制執行まで：1～2ヵ月程度

上記は一般的な例ですが、未払い入居者が「不服の申し立て」をしてきた場合などは、さらに期間は長くなります。この間は家賃滞納が続く状態になりますし、その後の回収も期待できません。裁判の期間が長引けば、その分家賃滞納額も増えていくため、できるだけ早く解消できるように進めていきましょう。

 ※家賃の滞納には、時効が存在します。何も行動していないときは「6ヵ月」と短期間ですが、催告を行い強制退去の裁判を行うと「最長10年」まで時間を引き伸ばせるようになります。家賃を回収するかどうかは大家さんに委ねられますが、毎月少額の返済を促すこともできます。

未払い入居者の強制退去にかかった費⽤は⼤家持ち

未払い入居者に強制退去してもらうまでの裁判費用は、大家さん負担です。訴訟内容によっても異なりますが、弁護士費用や運搬業者費用、印紙代、郵送代などすべてを負担しなくてはなりません。

【弁護士費用の相場】

  • 裁判手続き：着手金20万円～
  • 裁判+強制執行着手金25万円～
  • 強制執行のみ着手金10万円～

弁護士費用は、上記のように段階に応じて変わっていきます。裁判の結果に関わらずかかる費用になり、報酬金も別途で必要です。決して安くはありませんが、専門家が間に入ることでスムーズな解決を推進できます。

 入居者との契約書に、裁判になったときは借主も弁護士代を負担する特約条項を追加している人もいます。自分自身の保身のためにも、オーナーは契約書に記載しておくことがマストでしょう。

退去させるまでの間は新しい⼊居者をいれることもできない

未払入居者が退去するまで、新しい入居者を募集することもできません。そのため未払い入居者が悪質で裁判をしているからといって、その間に勝手に入室するのはやめましょう。賃貸契約の解除はトラブルになるケースが多く、どんなトラブルになるかもわかりません。

オーナーが「不法侵入」や「威嚇」などの罪に問われてしまうこともあります。裁判が長引く原因になるため、判決で「仮処分命令」が出てから家に入るようにしてください。

 入居者が無事に退去しても、室内の原状回復をしなくてはいけません。

家具・家電など大型の残置物があれば処分代も必要です。また故意・過失による大きな損傷は、修繕にも時間がかかります。これらは入居者負担が原則ですが、強制退去の場合はオーナー負担になることが少なくありません。

家賃保証会社を⼊れることがなによりまず重要

未払い入居者によって続く滞納は、大家さんにとって大きな負担になります。

現在の賃貸市場では「家賃保証会社加入」を入居の必須条件とすることが主流になりつつあります。これはオーナーの滞納リスクに備えるために非常に重要な手段です。

家賃保証会社とは

家賃保証会社とは、入居者が家賃を滞納したときに、代わりに大家へ支払ってくれる会社です。入居者への督促も代行してくれるため、滞納による収入の滞りの心配がなくなるうえに、家賃回収にかかる手間も省けます。

核家族化が進んでいることや、高齢化が進んだことで連帯保証人を依頼できなくなったため利用するケースが増えているようです。つまり、家賃保証会社は入居者の「連帯保証人」としての役割を担っていると言えるでしょう。 

保証会社を利用する際には審査があり、信販系の保証会社の審査に落ちる人の多くが、過去に滞納履歴や、クレジットカードなど与信トラブルを抱えている人です。空室を埋めたくて入居させてしまうと、後からのトラブルに悩まされるかもしれません。

保証会社の審査に落ちた人は、入居させないほうが無難でしょう。

 家賃保証会社を入れるメリット

保証会社を入れることで、安心して部屋を貸すことができます。

契約するプランによっても変わりますが、家賃保証会社がプランの範囲内で未払い入居者への催促や原状回復費用を保証してくれるので、管理面の負担を減らすこともできます。また、 解約違約金や更新料、裁判費用などを負担してくれるプランもあります。

また、連帯保証人を立てていても、必ず家賃を支払ってくれる保証はありません。請求しても時間がかかることが多く、精神的にも金銭的にも負担が大きくなります。

保証会社であれば確実に立替をしてくれるので安心して任せられます。入居時の審査を行ってくれるのも保険会社になるので、対象を増やしつつ安心できることもメリットといえるでしょう。

家賃保証会社を入れるデメリット

保証料を入居者が負担するため初期費用が高くなります。現在は保証会社への加入が主流になりつつあるため入居付けに大きく影響するほどではありませんが、敬遠されてしまう場合もゼロではありません。

また、家賃を滞納したときの代位弁済の期限が決まっているので、申請期限が過ぎてしまうと保証の対象外になってしまいます。そのため、保証期限について必ず確認しておくこと、ある程度規模が大きく倒産リスクのない家賃保証会社を入れるようにしてください。

未払い入居者への対応に失敗した事例

最後に、未払い入居者を抱えるオーナーの実際の声をご紹介します。

自分だったらどんな対処法をするのか、また実際にこんな入居者がいるのだという視点で読み進めてみてください。

その1：甘く見ていたら入居者に滞納グセがついた

滞納を⽢く⾒ていたら滞納グセがついてしまった１ヶ⽉を多めにみたら、翌⽉２ヶ⽉分持ってきた。けど、その⽉また払えなかった。そして翌⽉にまた２ヶ⽉分持ってきた。実際、家賃に限らずすべての⽀払いをそんな感じで回しているのだろう。３ヶ⽉遅れたときにはもう取り戻せないと思うので注意して⾒ている。

その2：入居者が滞納慣れしている

「家賃を滞納した⼈に『次遅れたら利息払ってもらうよ』と⾔っても全然効果がない。利息とか遅延損害⾦を払うことに慣れている。とにかく⽀払⽇が近づいたら「払え払え」というのがよい。

その3：1ヵ月のズレがどんどん先送りされている

１ヶ⽉遅れたが、翌⽉１ヶ⽉分しか持ってこなかった。その翌⽉もまた１ヶ⽉。そんな⾵に１ヶ⽉ズレたのがどんどん先送りされていて気分が悪い。

その4：退去してもらえたが、回収が続いている

退去するときに、それまでの未払い分についてどうするか話し合った。「真⾯⽬に働くので毎⽉2,000円なら払える」と⾔ったので、公正証書を作って払わせることにした。回収まであとまだ1年ほどあるが、なんとか頑張って欲しい。

その5：人（オーナー）をみて対応を変えてくる

遅れがちな⼊居者さんがいる。妻の私が⾔ってもなかなか守ってくれないの で、⼀度夫からガツンと⾔ってもらったら、それから遅れなくなった。そういうものか、と思った。

未払い入居者への対処方法まとめ

この記事では、未払い入居者への対処法や注意点、保証会社の重要性について解説しました。未払い入居者の中には、誠意を持ってきちんと支払いをしてくれる人もいますが、悪質な滞納者も多くいます。

保証会社未加入の場合、家賃回収にかかる手間や労力、金銭的負担が大きくなり、家賃保証会社に加入しておくことがリスク防止のためには何より重要です。不動産投資は、万が一のときに備えて事前対策をしておくことが、成功へと繋がります。


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