不動産投資のキホン　|　不動産投資の基礎知識

2024年3月22日

不動産投資とは？利益が出る仕組みやメリット、押さえておくべきポイントについて

不動産投資について気になっている方も多いのではないでしょうか。しかし、不動産投資がほかの投資に⽐べて、どういった特徴やメリットがあるのか、わからない点も多いと思います。

そこで、この記事では、不動産投資において利益が出る仕組みや不動産投資のメリット、押さえておくべきポイントについて解説しています。不動産投資を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

目次
  1. 不動産投資とは？
  2. 不動産投資で利益が出る2つの仕組み
  3. 不動産投資における3つのメリット
  4. 不動産投資におけるリスク
  5. 不動産投資で押さえておくべき3つのポイント

不動産投資とは？

不動産投資とは、マンションやアパートといった不動産を購入し、運用することで利益を生み出す投資です。株やFXなどのほかの投資手段と比較して、不動産投資は長期的に安定した収益を得られる点が大きな違いです。

たとえば、マンションを購入して入居者が定着すれば、安定した家賃収入が長期にわたって得られます。そのため、近年ではサラリーマンなど多様な層からの関心が高まっています。

不動産投資で利益が出る2つの仕組み

次に、不動産投資で利益が出る仕組みについて解説します。

  • インカムゲイン（家賃収入）
  • キャピタルゲイン（売買益）

それぞれについて詳しくみていきましょう。

1. インカムゲイン（家賃収入）

不動産投資でのインカムゲイン、すなわち家賃収入を得る手法は、安定した収益を目指す投資モデルです。この方法の魅力は、入居者さえ定着すれば家賃収入が毎月安定して得られる点であり、ほかの金融商品と比較しても、景気の変動に強いとされます。

重要なのは、家賃収入から経費（管理費や修繕費など）やローン返済額を差し引いた後の収支です。これがプラスであれば、投資は黒字となります。したがって、適切な物件選びと綿密な資金管理が、不動産投資でインカムゲインを得るためのポイントとなります。

2. キャピタルゲイン（売買益）

キャピタルゲインとは、購入時の価格よりも高い価格で不動産を売却することで得られる利益です。この収益は、不動産価格が上昇している時代やエリアにおいて特に期待されます。

過去には、不動産バブル期においてキャピタルゲインを主な目的とする投資が流行した際、家賃収入はあくまで付随するものとされていました。しかし、現在では、このような売買による一時的な利益を追求するよりも、安定した家賃収入に重点を置いた不動産投資が主流です。

不動産投資における3つのメリット

次に、不動産投資におけるメリットについて解説します。

  • 安定した資産運用ができる
  • レバレッジ効果が高い
  • 老後の資産形成につながる

それぞれについて詳しくみていきましょう。

安定した資産運用ができる

家賃収入は入居者が定着していれば長期的に安定した収入が得られます。たとえば、一棟マンションやアパートでは、一部の空室が生じても全入居者が一度に退去することは少なく、収入が急激に減少するリスクが低いです。

さらに、管理会社によっては空室時でも一定の賃料を保証する制度があり、収入の安定性を高めます。投資家にとっては管理が面倒に感じられますが、入居者募集、審査、クレーム対応、設備の維持管理などを管理会社に委託すれば、手間を大幅に軽減できます。

これらの理由により、不動産投資はほかの投資手段に比べて安定した資産運用が可能です。

レバレッジ効果が高い

レバレッジとは、比較的少ない自己資金で大きな資産を取得することを意味し、不動産投資では、特にこの効果が顕著です。

もう少し具体的に見てみましょう。仮に500万円の自己資金をお持ちだったとします。それを頭金に、ローンを4,500万円借りると、5,000万円の物件を購入することが出来ます。自己資金の10倍の不動産を購入できるということです。レバレッジとは、英語で「梃子（てこ）」のこと。まるでテコの原理のように、500万円で5,000万円の物件を動かすことができるからレバレッジと言われています。

また、不動産投資は家賃収入による安定性が高く、株やFXなどのほかの投資商品と比較して、価格の変動が少ないのが特徴です。適切な物件選びと管理を実施し、物件を常時満室に保つことができれば、安定した家賃収入が得られます。

老後の資産形成につながる

不動産投資の特長は、ローン返済後に家賃収入が安定的な収益源となる点です。公的年金のみでは老後の生活費を賄いきれないという現実があり、老後の資金不足が懸念されています。

不動産投資は、この問題を解決する1つの有効な手段です。不動産投資によって得られる家賃収入は、老後の生活費の足しとなり、より安定した生活を実現できます。適切に管理された不動産は、長期にわたって安定した収入を提供し、老後の資産形成に貢献します。

不動産投資におけるリスク

不動産投資にはさまざまなリスクが存在します。これらを理解し、適切に対処することが成功の鍵です。主なリスクとしては、以下が挙げられます。

空室リスク物件が空室となり、家賃収入が途絶えるリスク。空室保証サービスを提供する管理会社に依頼することでリスクを軽減できる
修繕リスク物件の修繕により、大きな費用が発生するリスク。リフォーム費用や設備交換、老朽化による外壁塗装などが含まれる
金利上昇リスク経済状況により金利が上昇し、ローン返済負担が増大するリスク。リスク回避は繰上返済することで可能となる
地震リスク地震により物件が被害を受け、修繕費用が発生するリスク。地震保険に加入すればリスクが軽減できる
倒産リスク売主や管理会社が倒産するリスク。代替の管理会社を見つけて対応しなければならない
家賃下落リスク周辺の状況変化による家賃下落のリスク。設備更新や家賃調整などの対応が必要となる

これらのリスクを事前に理解し、不動産投資を実施する際には慎重な対策と計画が求められます。

不動産投資で押さえておくべき3つのポイント

次に、不動産投資で押さえておくべきポイントについて解説します。

  • 不動産投資の初期費用
  • 他の金融商品との違い
  • 不動産投資の利回り

それぞれについて詳しくみていきましょう。

1.不動産投資の初期費用

不動産投資における初期費用は、購入する物件の種類や個人の職業、年収、勤続年数に応じて異なります。たとえば、会社員が頭金無しで3,000万円のワンルームマンションを購入する場合、諸費用として約80万〜100万円（仲介手数料を含めて物件価格の8%〜10%）が必要です。

さらに頭金や仲介手数料を加えると、初期費用は数百万円に上る場合があります。安定した年収のある会社員や公務員なら、諸費用を含むフルローンを利用できる可能性がありますが、年収が低い方や自営業者は、金融機関の審査が厳しくなるため、ローンの取得が困難です。

このため、初期費用は個々の状況によって大きく変わります。不動産投資をするにあたっては、頭金だけではランニング

2.他の金融商品との違い

不動産投資は他の金融商品と異なり、比較的変動が少なく長期的なリターンを見込める点が特徴です。不動産の価値は市場の変動に左右されにくく、また物件の改善によって価値を高められます。

株式投資のように市場の需給や経営状況による価値の変動が少なく、特に居住用物件は安定した需要が見込めます。不動産は実物資産であり、経年劣化はありますが、リフォームにより価値の回復が可能です。

株式投資など他の投資出の多くが数万円から始められるのに対して、不動産投資は一般的には少なくとも手元資金が100万円以上ある状態で始めることが望ましいです。これから不動産投資を始める方にとって、これは大きな違いと言えるでしょう。

これらの特性により、不動産投資は人々の生活に密接に関連する資産として、長期的なリターンを得やすい投資手段となっています。

3.不動産投資の利回り

不動産投資の利回りは、年間の平均利益を投資資金に対して割った割合で、儲けの度合いを示す重要な指標です。一般的に新築区分マンションの期待利回りは3％〜4％、新築マンションの1棟投資では約6％とされます。

また、利回りには管理費や修繕費などの経費を含まずに計算される表面利回りと、実質利回りがあります。表面利回りが高い地方の中古物件に投資すると、予期せぬ修繕費や入居者不足で経費が膨らみ、実質利回りが低下するリスクがあります。

そのため、不動産投資においては表面利回りだけでなく、実質利回りを考慮して物件選びが重要です。

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