2024年3月24日

不動産投資における成功と失敗とは？成功しやすい人と失敗しやすい人の特徴について

不動産投資を検討している方で、不動産投資を成功させている⼈と失敗している⼈にはどのような特徴の違いがあるのか気になる方も多いのではないでしょうか。

そこで、本記事では不動産投資における成功や失敗事例について解説します。また、不動産投資に成功しやすい人と失敗しやすい人の特徴についても解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資における成功とは？
- 安定したキャッシュフローを得る
- 売却によるキャピタルゲインを得る
不動産投資で成功しやすい人の特徴
不動産投資における失敗とは？
不動産投資でよくある失敗例
不動産投資で失敗しやすい人の3つの特徴
まとめ

不動産投資における成功とは？

不動産投資における成功例としては以下が挙げられます。

安定したキャッシュフローを得る
売却によるキャピタルゲインを得る

ここでは、それぞれに分けて詳しく解説します。

安定したキャッシュフローを得る

不動産投資における成功として、安定したキャッシュフローの獲得が挙げられます。キャッシュフローを安定させるためには、以下のポイントが重要です。

入居率の高い物件を選ぶ：入居率90％以上が目安で、需要の高いエリアの物件が理想的
利回りの高い物件を探す：都心部よりも郊外や地方の物件が良いターゲットになりやすい
返済期間の長い物件を選ぶ：築古より築浅（築10〜15年以内）の物件が望ましい
返済期間の長いローン商品を選ぶ：地方銀行やネット銀行、ノンバンク系のローンがおすすめ

これらのポイントに注目して適切に物件を選定することで、安定したキャッシュフローの実現が期待できます。

売却によるキャピタルゲインを得る

不動産投資におけるもう1つの成功は、売却によるキャピタルゲインを得ることです。たとえば、5,000万円で購入した物件を6,000万円で売却した場合、1,000万円の差額がキャピタルゲインとなります。

この成功を実現するには、市場価値が上昇する傾向のあるエリアでの物件購入が重要です。また、建物がある場合、減価償却を経費計上すると、売却時の利益も増加します。

市場の動向を綿密に調べ、ベストなタイミングでの売却を目指すことがキャピタルゲイン獲得の鍵となります。

不動産投資で成功しやすい人の特徴

次に、不動産投資で成功しやすい人の特徴について解説します。

長期的な視点を持っている
投資を分散できる
リスクを評価できる
情報収集を怠らない

それぞれについて詳しくみていきましょう。

長期的な視点を持っている

投資は成果を得るまで時間がかかるものであり、時には10年、20年、あるいはそれ以上の期間が必要な場合もあります。

長期的な投資計画を立てることで、優先すべき要素、許容できるリスクの範囲、適切なポートフォリオ作成などが明確になります。市場の日々の変動による短期的な取引や一時的な価値下落に惑わされないことが重要です。

投資を分散できる

相場の格言に「卵は1つのカゴに盛るな」というものがあり、これはリスクを分散させる重要性を説いています。分散投資は異なる商品や業界への投資を含みます。

たとえば、株式や債券、投資信託、銀行商品、退職金などの異なる商品に投資するだけでなく、ヘルスケア、航空会社、ホテル、食品、運輸などの異なる業界にも投資の分散が可能です。

これにより、一部の投資が悪化しても、全体の影響を最小限に抑えられます。成功する不動産投資家はリスクを分散させ、長期的な安定を追求しています。

リスクを評価できる

投資する前に、自身の経済状況を正しく理解し、リスクを評価することが大切です。全財産を投じるのではなく、リスクも想定して余裕を持った投資計画を立てましょう。リスク管理は投資を成功させるために最も重要な要素です。

さらに、キャッシュフローの把握も重要です。収益と経費を正確に把握することは、投資とリターンの最大化につながります。また、緊急事態に備えた現金の確保も重要であり、突然の出来事に対処するための準備が欠かせません。

情報収集を怠らない

不動産を購入した時点でほぼ成否が決まるため、情報収集は欠かせません。不動産投資は流動性が低く、失敗してもすぐに売却できない場合があります。

さらに、長期の投資であるため、社会情勢や経済情勢の影響を受けやすいです。成功するためにはポジティブな情報だけでなく、ネガティブな情報も積極的に収集し、判断に活かすことが重要です。

不動産投資における失敗とは？

不動産投資における失敗は「トータルで赤字になること」です。長期保有を前提にした場合、不動産投資ローンを組んで物件を購入し、家賃収入でローンを返済します。

成功のポイントは、30年や40年といった長期間でトータルの利益が出るかどうかです。しかし、入居率が予測を下回り、家賃収入だけでの返済が困難になると、自己資金を充てたり、給与を返済に回したりといった事態になる可能性があり、最悪のケースでは自己破産に至る場合もあります。

一方で、運用中に一時的に赤字が出ることは必ずしも失敗ではありません。たとえば、運用中は家賃収入が少なくてもローン残債を順調に減らし、最終的に売却時に黒字に転換できれば、成功と言えます。

重要なのは、家賃収入だけでなく売却時の収益も含めたトータルの結果です。節税効果を目的に赤字を前提とする投資は避け、「儲けること」を基本とした投資戦略を意識しましょう。

不動産投資でよくある失敗例

不動産投資でよくある失敗例は以下のとおりです。

利回りの計画ミス：利回りの高さに魅了されて購入したものの、空室が埋まらず、想定した利回りが得られないケース
空室が埋まらない：物件価格の安さに惹かれ郊外の物件を購入したが、入居者の退去後、新たな入居者が見つからない
周辺環境の変化による影響：大学や企業に依存した物件で、それらの閉校や閉鎖により賃貸需要が激減
家賃の滞納：入居者が家賃を支払わず、収入が途絶えるうえに督促に手間がかかる
家賃保証の誤解：サブリース契約により賃料が低下し、期待した収益が得られない
修繕費の想定外の増加：安価な中古マンション購入後に修繕が相次ぎ、修繕費が膨らむ

これらの失敗は、不動産投資におけるリスクを適切に理解し、計画的に対応することで回避が可能です。

不動産投資で失敗しやすい人の3つの特徴

最後に、不動産投資で失敗しやすい人の特徴について解説します。

計画性がない
人任せにする傾向がある
学習意欲が低い

それぞれについて詳しくみていきましょう。

1.計画性がない

投資前にしっかりとした計画を立てずに実行することは典型的な失敗パターンです。不動産投資は長期間の投資であり、キャッシュフローの確保や予期せぬ経費、市況の変化への対応が求められます。

計画通りに実行できているかを随時確認するだけでなく、赤字が累積した場合に備えて撤退計画を立てておくことも重要です。投資期間中も予算と実績の対比を積極的に実施して計画を適宜、見直すことが成功へと近づけます。

2.人任せにする傾向がある

信頼できる不動産業者や金融機関のサポートは重要ですが、何でも人任せにすると失敗の原因となります。投資用不動産は品質にばらつきがあり、すべての物件が良い物件とは限りません。

たとえば、入居者が賃貸借契約を解約する予定があることを隠したまま売買が行われたり、想定賃料が高すぎて入居募集がうまくいかなかったりなど失敗事例は多くあります。

これらの失敗は資料チェックや物件精査を人任せにした結果として起こりがちです。成功するには自己責任でしっかりと情報を確認し、慎重な物件選定が大切です。

3.学習意欲が低い

多くの人が不動産投資を単なる不労所得と勘違いしており、事業や経営であると認識していません。営業マンの言葉を鵜呑みにすると、リスクを見逃し大きな損失につながります。

不動産投資で成功するには自己学習が不可欠であり、書籍やウェブメディア、セミナー、個別面談などさまざまな学習方法があります。まず基礎知識を身につけ、その後セミナーに参加するのがおすすめです。

まとめ

成功する投資家と失敗する投資家を一言でいうと「勉強しているかどうか？」。成功している投資家は常に新しい知識、情報を取り入れ続けています。なぜなら、それが物件を正しく見極め、トラブルを防ぎ、もしトラブルが発生しても被害を最小限にすることができるからです。

そして、なんといっても、成功する投資家はメンタルが安定しています。不動産投資といっても、実際には不動産賃貸業という事業です。ビジネスなので、世の中の景気や事故、災害に左右されることもあれば、入居者に困らされるなど、思い通りにいかないことの連続です。その時に、いちいちメンタルが折れていては前に進むことが出来ません。

では、なぜ、成功する投資家はメンタルが強いのでしょうか？

それは、成功する投資家は先が見えているからです。これから先、世の中や市況が大きくどう流れているかを常に把握するようにしているので、たとえ足元ですこしトラブルが生じても、それに振り回されることなく、落ち着いて対処することが出来ます。

なぜ、成功する投資家は先が見えてるのか？それは、知識があるからです。正しい知識を正しく積み上げることで一定の幅での未来予測が可能になります。知識に裏打ちされた戦略があることで、メンタルも安定した状態を保つことができるのです。

これから、不動産投資をしようという方は、ぜひ正しい知識を身に着けて、長期的な視点から自分の事業をみることに挑戦してみてもらえればと思います。