2024年3月1日

サブリース

サブリースとは、転貸とも言います。物件のオーナーからサブリース外車はいっとう丸ごと借り上げます。そして自ら入居者を見つけ、賃貸運営を行います。オーナーに対しては空室の有無に関わらず満室時の家賃の80%から90%保証します。この差額が、サブリース会社の儲けとなるのです。サブリース契約にあたっては、30年保証といった超長期間の保証をうたい文句にする会社もあります。しかし実際には5年などの短期間で契約を終了することもあり、注意が必要です。

不動産投資を検討する際、耳にすることの多い「サブリース」という仕組み。大家側にとっては空室リスクを減らす一方で、さまざまな契約上のトラブルやリスクも存在します。そのため導入するかどうかは慎重に検討する必要があります。実際、「家賃保証」をうたうサブリース契約であっても、必ずしも想定どおりの収益が得られるとは限らないケースがあります。

本記事では、サブリースの基本的な仕組みやメリット・デメリットを解説します。また契約形態の注意点などもまとめているので、参考にしてみてください。

サブリースとは？
サブリースのメリットとデメリット
- メリット
- デメリット
契約形態とリスク、注意点
よくある質問

サブリースとは？

サブリースとは、物件オーナー（大家）が不動産管理会社などのサブリース業者に一括で物件を貸し出し、その業者が転貸（また貸し）を行う仕組みのことを指します。具体的には、オーナーとサブリース業者との間で「一括借り上げ契約」が結ばれます。そしてサブリース業者が入居者と賃貸契約を交わす形になります。オーナー視点では、サブリース業者にまとめて貸し、入居者に代わって業者から家賃を受け取るイメージです。

サブリースの最大の特徴は、一定の家賃保証があることです。入居率や賃料相場の変動にかかわらず、契約で定めた「保証賃料」が毎月支払われます。（ただし、後述するように満額が保証されるわけではないケースもあるため要注意です。）

空室リスクを大きく懸念するオーナーにとっては魅力的な選択肢となり得ます。一方で、サブリース業者に転貸の自由度が与えられるため、オーナー自身が入居者を選べない、あるいは家賃設定に直接関与しづらいなどの制約が生じる面もあります。

サブリースのメリットとデメリット

メリット

空室リスクの低減

空室の有無にかかわらず、契約で定めた一定額を受け取れる点は大きな魅力です。通常の賃貸経営では、入居率が落ちると収入が減少します。一方サブリースの場合はある程度安定したキャッシュフローが期待できます。

管理の手間を削減できる

賃貸経営において発生する入居者募集や家賃回収、クレーム対応などの管理業務を、サブリース業者が一括して行います。そのため、オーナー側の手間が大幅に減ります。遠方の物件や多戸数の物件を管理する場合にもメリットがあります。

安定収益の予測が立てやすい

サブリース契約では、契約時点で「○年は毎月○万円を支払います」といった内容が定められるケースが多く、金融機関から融資を受ける際に安定性が評価されやすいことがあります。融資担当者にとっても、物件のキャッシュフローが予測しやすい点はプラス材料となるでしょう。

デメリット

保証賃料の引き下げリスク

サブリース契約の多くは、初期数年間こそ家賃を固定で保証するものの、その後は「〇年ごとに見直し」「〇%までの減額は可能」といった契約条項が存在します。そのため、年数が経過すると当初の想定よりも大幅に賃料が下がるケースがあります。

中途解約が難しい場合がある

サブリース契約は、通常の賃貸借契約よりも解約条件が厳しい場合が多いです。業者が大掛かりな広告や設備投資を行うこともあるため、契約期間中の解約は違約金が発生したり、オーナーが有利な条件で契約解除できない場合があります。

オーナー自身の主導権が低い

入居者の選定や賃料設定、リフォーム工事の要否など、多くの事項がサブリース業者に委ねられる契約になりがちです。オーナーとして自由に運用したいと考える場合は制約を強く感じるかもしれません。

トラブルに発展しやすい

「家賃保証」を全面的に謳う広告をもとに契約を結んでも、後から「想定と違う」というトラブルに発展するケースが後を絶ちません。特に保証賃料の減額や、共有するはずの費用負担などの取り決めで食い違いが生じるなど、事前のチェックが欠かせません。

サブリースはやめとけって本当？

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契約形態とリスク、注意点

契約期間の設定に注意

サブリース契約は10年、20年といった長期で締結される場合もあります。しかし実際は数年ごとに賃料や契約条件が見直されるケースが多いです。また契約書には見直しの条項がしっかり書かれていることがほとんどです。そのため、事前に契約書を熟読し、更新時の賃料改定ルールやリスクについて十分に理解する必要があります。

賃料の設定根拠を確認する

サブリース業者が「家賃を保証します」というとき、その賃料水準はどのように決まっているのでしょうか。相場より高めの保証をする業者もあれば、逆にかなり低めに抑える場合もあります。最初の数年は相場より高く保証し、後半で大きく引き下げるモデルも珍しくありません。オーナーは将来の引き下げリスクを念頭にシミュレーションを立てることが重要です。

解約条件・違約金を要チェック

オーナーが「この条件は合わない」と感じても簡単には解約できないことがあります。違約金を請求されたり、訴訟に発展するリスクもあります。そのため、どのタイミングでどのような理由があれば解約できるのか、事前に契約書の条文を確認しましょう。業者側から契約解除を打診されるケースもあるので、その際の対応についても理解しておく必要があります。

法律や公的機関のガイドラインにも注目

近年、サブリースに関するトラブルが増加しています。国土交通省や消費者庁などの公的機関も注意喚起を行っています。2020年6月には「賃貸住宅管理業法」の改正により、サブリース業者への規制が強化されました。また業者には重要事項の説明義務が課されるなどのルール変更がありました。契約の際は最新の法規制やガイドラインを確認し、トラブルを防ぐことが大切です。

よくある質問

サブリース契約なら絶対に空室リスクがないのでしょうか？

基本的には、空室リスクそのものを気にしなくて良いケースが多いです。ただし実際には業者による家賃保証が10年、20年ずっと同額で続くとは限りません。契約更新時に「賃料を下げないと更新できない」と言われるケースもあります。そのため、実質的に収入減というリスクがあります。「空室による収入ゼロ」は回避できますが、「家賃減額」のリスクは残ります。

サブリース契約を解除できない場合、どうすれば良いのでしょうか？

まずは契約書をよく読み、解約条項や違約金の有無、通知期間などを確認しましょう。中途解約が難しい場合でも、業者との協議や交渉次第では何らかの妥協策を得られることもあります。状況によっては、弁護士や不動産の専門家を交えて話し合いをするのも一つの手段です。

サブリースを利用すると、物件の運営管理の質はどのように保たれるのでしょうか？

サブリース業者が入居者募集やクレーム対応を一括して行うため、オーナーが管理の細部までタッチすることは少なくなります。質は業者のノウハウや体制に依存するため、評判や実績を確認することが重要です。定期的な清掃や点検の有無など、細かい管理内容について業者と話し合いましょう。なるべく契約書で明確化しておくのが望ましいでしょう。

業者選びで重要なポイントは？

サブリース業者にも大手から中小までさまざまな企業があります。保証内容、家賃の見直しルール、管理体制、実績、入居者募集力などを総合的に判断する必要があります。複数社に同じ条件で見積もりを依頼し、契約内容を比較することをおすすめします。さらに、将来のリスクや運営方針の変更などを説明してくれる業者を選ぶと安心です。

サブリース契約と普通の賃貸管理委託との違いは？

管理委託の場合、オーナー自身が入居者と賃貸借契約を結び、管理業務を管理会社に委託する形となります。そのため、家賃の入金は直接オーナーへ行われ、空室があれば収入は減ります。一方、サブリースではオーナーは業者に貸し出し、業者が転貸するため、オーナーは業者から家賃を受け取る仕組みです。違いは「家賃保証の有無」と「入居者との契約関係を誰が持つか」にあります。
国土交通省　サブリース住宅契約標準契約書

サブリースは賃貸経営の空室リスクを軽減し、管理の手間を減らす手段として有効ですが、その実態や契約内容は一枚岩ではありません。特に長期的な家賃保証の信頼性や将来的な見直しリスク、解約の難易度など、いくつかの落とし穴が潜んでいます。契約を結ぶ際には、業者が提示する保証内容や賃料改定条項、解約条件などをしっかりと理解し、複数の業者を比較検討することが望ましいでしょう。また、法改正で業者の説明義務などの規制が強化されたとはいえ、完全にトラブルが防げるわけではありません。投資判断を行う前に、専門家の意見を取り入れるなど、入念に準備を進めることが長期的な安定収益への近道となります。