2024年3月1日

借地権

借地権（しゃくちけん）は、建物を建てるために地主から土地を借りる権利のことです。土地の権利は地主にあるので、借地権を地主に許可なく売却することは出来ません。また、契約期間が満了したら更地にして地主に土地を変換する必要があります。1992年8月1日よりも前の借地借家法（旧法借地権）では、地主に正当な理由がない限り基本的に契約が自動更新されることになっていました。新法借地権では契約の存続期間が法律によって定められています。

不動産取引のなかでも「借地権」という言葉を聞いたことがある方は多いかもしれません。借地権とは、他人の土地を借りて建物を所有する権利を指しますが、その仕組みや種類は一般的な賃貸借契約と大きく異なる部分があります。地主と借地人の双方にメリットやリスクが存在し、契約更新や譲渡などに関する法律上の規定も細かく定められているため、正しく理解しないとトラブルにつながりやすいテーマの一つです。本記事では、借地権の基本的な特徴や種類、メリット・デメリット、更新や譲渡の手続きといった実務面で押さえておきたいポイントを包括的に解説します。

1. 借地権とは？基本的な仕組み
2. 借地権の種類と特徴
3. 借地権のメリットと注意点
- メリット
- 注意点
4. 更新・譲渡・名義変更などの手続き
よくある質問

1. 借地権とは？基本的な仕組み

借地権（しゃくちけん）とは、文字通り「土地を借りる権利」のことです。ただし、単に土地を借りるというだけであれば、一般的な賃貸借契約（駐車場や畑の賃貸など）と同じように思えるかもしれません。しかし借地権は、借地借家法（旧来の借地法・借家法を統合した法律）の規定によって強く保護される権利であり、借りた土地の上に建物を所有することが前提となっています。

具体的には、地主と借地人が契約を結び、土地の使用料を支払いながら借地人がそこに自分の建物を建てて使う権利を得る仕組みです。建物を建てる以上、長期にわたり土地を利用できるように借地借家法によって借地人が手厚く保護されており、正当事由がなければ地主が契約を解除したり更新を拒んだりすることが難しくなっています。この点が、一般の賃貸借契約との大きな違いです。

2. 借地権の種類と特徴

借地権には大きく分けて「旧法借地権」と「新法借地権」の2つが存在します。1992年8月に借地借家法が施行される以前に締結された借地契約は旧法借地権が適用され、それ以降は新法借地権が適用されます。また、新法借地権の中にはいくつか種類があり、主に以下のように分類されます。

普通借地権
従来の借地契約に近い形態で、契約期間は最低30年（初回）と定められています。更新時は地主が正当事由を示さない限り、契約は更新されます。
　
旧法借地権
借地借家法施行以前に成立した借地契約に適用。強い借地人保護が特徴で、地主側からの更新拒絶がほぼ難しくなるなど、借地人が長期間土地を使い続けられる強い権利となっています。
　
定期借地権
一定の契約期間が終わると、原則として契約が終了する借地権です。地主が借地を長期的に貸し出したいが、最終的には確実に返してほしいという場合に利用されます。
国土交通省　定期借地権の解説

一般定期借地権：契約期間50年以上で、満了すれば契約終了。建物買取請求権なし。
　
建物譲渡特約付借地権：30年以上の契約を結び、期間満了時に建物を地主に譲渡する特約を付ける。
　
事業用定期借地権：契約期間10年以上50年未満（または50年以上）で、事業用建物を建築することが前提。居住用には利用できない。

これらの種類によって契約期間や更新の有無、終了時の取り扱いが異なります。特に定期借地権は「満了すれば更新なし」という新たな制度で、地主・借地人ともに契約時の取り決めが厳格になりやすいのが特徴です。

3. 借地権のメリットと注意点

メリット

土地取得コストを抑えられる
借地権付き物件を購入する場合、土地を所有せずに建物のみの所有権を得る形となるため、取得費用が一般的な所有権付き不動産よりも安くなるケースが多いです。そのぶん建物のグレードを上げたり、他の投資に回したりと資金を有効活用できる可能性があります。
不動産の基本戦略◇借地権物件
　
長期的に土地を利用できる
借地借家法によって借地人は手厚く保護されているため、契約期間中は安定して土地を利用できるのが特徴です。正当事由がない限りは地主から契約を打ち切られるリスクが低いので、長期的な視点で建物を活用できます。
　
物件価格が割安な投資対象
投資家の視点では、借地権付き物件は所有権付きより相場が低めに設定されるため、初期投資を抑えながらも家賃収入などのキャッシュフローを確保できる可能性があります。

注意点

地主との関係が重要
借地契約は地主との関係性が長期にわたって続くため、良好なコミュニケーションが欠かせません。更新や譲渡などの際には地主の承諾が必要な場合が多いため、トラブルにならないよう事前の相談と調整が必要です。
　
名義変更や譲渡に承諾料がかかる場合がある
借地権を第三者に譲渡する際には、地主の承諾が必要となり、承諾料を支払うことが一般的です。また、建物を売却する場合も、借地権ごと譲渡するため承諾料が生じる可能性があります。
　
更新料や地代が発生
借地権契約を更新する場合、更新料や地代の改定が行われる場合があります。地主との交渉次第で大きく金額が変わることがあるため、将来的なコストを見越したシミュレーションが必要です。
　
担保価値が低めになる傾向
借地権付き物件は、所有権付き不動産と比べて銀行融資の審査が厳しくなることが多いです。担保評価が低めに見積もられやすいため、融資を受ける際のハードルが上がる点は考慮しておかなければなりません。

4. 更新・譲渡・名義変更などの手続き

借地権においては、契約の更新や譲渡、名義変更などの手続きが複雑になる場合があります。ここでは、代表的な手続きをいくつか紹介します。

契約更新
普通借地権の場合、建物が存在している限り、地主から正当事由が提示されない限り契約は更新されます。更新に際しては地代や更新料の交渉が行われることが多く、地主との折衝が必要です。
譲渡
借地人が建物ごと第三者に売却する（借地権を譲渡する）場合、地主の承諾が必要です。承諾料として一般的には譲渡価格の何％かを支払う慣例があり、その率は地域や契約内容によって異なります。
名義変更
相続や法人化などで借地人の名義が変わる場合も、地主の承諾が必要になるケースが多いです。相続であれば無償承諾が行われる場合もあるものの、状況によっては承諾料が発生する可能性があります。
建て替え
借地契約中に建物を建て替える場合も、地主の承諾が必須です。建て替えは物件の資産価値に大きく影響するため、地主と十分に協議しなければなりません。建て替えを機に契約条件が見直されることもあります。

よくある質問

借地権付き物件を購入するときの注意点は？
まずは契約形態（普通借地権なのか定期借地権なのか）を確認し、期間や更新条件をしっかり把握しましょう。さらに、地代や更新料、譲渡承諾料のルールなども重要です。地主との関係や実績、過去の更新履歴についても確認しておくと安心です。
借地権付き物件はローンを組みにくいのですか？
所有権付き不動産と比べると担保評価が低いため、金融機関のローン審査は厳しめになることが多いです。ただし、借地契約の条件や物件の立地、借主の信用力などによっては融資を受けられる場合もあるため、複数の金融機関に相談してみるのが良いでしょう。
更新時に地主が更新を拒否することはできるのでしょうか？
普通借地権の場合、地主が正当事由を示せなければ更新を拒むことは原則として認められません。一方、定期借地権は契約期間満了で終了するため、更新がないのが基本です。契約書や法律で明確に定められているので、契約時にしっかり確認することが重要です。
借地権の譲渡承諾料はどれくらいかかるのか？
地域や慣習、契約内容によって大きく変わります。一般的には譲渡価格の10％前後というケースも見受けられますが、絶対的なルールではなく、地主との交渉次第で調整される場合もあります。
旧法借地権と新法借地権の違いは？
旧法借地権は従来の借地法が適用され、借地人に非常に強い権利が認められる契約形態です。一方、新法借地権は1992年の借地借家法施行後の契約で、普通借地権や定期借地権などの新たな区分が導入されています。旧法借地権のほうが借地人に有利と言われるケースが多いですが、一概には言えません。

借地権は、土地を借りるうえで手厚い保護を受けられる反面、地主と長期的な関係を築きながら契約内容を管理していく必要があります。借地人としては土地の取得コストを抑えられるメリットがある一方で、更新料や承諾料などで思わぬ出費が発生する場合もあるのが現実です。また、金融機関の評価や将来的な物件売却のしやすさにも影響が及ぶため、投資や居住用で借地権付き不動産を検討する際には、契約内容や地主との関係性を慎重に見極めることが重要です。契約形態や法的ルールを正しく把握し、将来的なリスクとコストを含めた総合的な判断を行うことで、借地権特有の恩恵を最大限に活かせるでしょう。