2024年12月24日

【2024年】日本の不動産投資市場を振り返る

2024年の不動産投資市場は、全体として安定した動きを見せました。一方で、注目すべき特徴や変化もいくつか見られました。

本記事では、市場の概況や投資ジャンルごとの動向、投資家の動き、そして市場を取り巻く環境について詳しく振り返ります。2024年の不動産投資市場を多角的に解説しているので、参考にしてみてください。

【この記事で分かること】
・2024年の不動産市場の全体的な動向が分かります。
・セクターごとの状況や諸外国、海外投資家との関係性について解説しています。
・2025年以降の不動産投資の市場予想をしています。

不動産投資市場の概況
セクター別にみる上半期の投資動向
国内外における投資家の動向
- 国内投資家
- 海外投資家
不動産投資市場を取り巻く環境
今後の不動産投資市場の展望
2024年の不動産投資市場の振り返りまとめ

不動産投資市場の概況

経済や不動産などさまざまな調査活動を行う「ニッセイ基礎研究所」によれば、2024年上半期の国内不動産取引額は約3.5兆円で、前年同期比でほぼ横ばいの水準を維持しました。

この結果から、不動産市場には引き続き多くの資金が集まっていることがわかります。外資による取得額は減少したものの、国内投資の活発な動きがこれを補いました。結果として市場全体では高水準の取引額を保っています。

また、金融政策緩和の影響が懸念されていましたが、2024年上半期においては大きな変化は見られませんでした。期待利回りも上昇せず、安定した状況が続いたようです。

一方、世界の不動産市場は低迷が続いています。欧米ではリモートワークの普及によるオフィス需要の減少に加え、融資の厳格化が重なり、市場の伸び悩みが顕著です。これに対して日本の不動産市場は、低金利政策や市場の流動性といった要因から投資環境が良好であり、世界的にも注目される市場となっています。

参考：2024年上半期の国内不動産取引（ニッセイ基礎研究所）

セクター別にみる上半期の投資動向

では、投資先のセクター別ではどのような動向が見られたのでしょうか。2024年上半期の不動産投資市場は各分野で好調な動きが伺えます。

本章では、それぞれの投資先における最新の動向や注目すべきポイントを解説します。

1.オフィス

オフィスにおける国内での不動産取引額は約1.3兆円でした。全体の39%（前年比+24%）を占めています。これは、国内の不動産取引の中で最も大きな割合で、前年同期比で24%増加しました。

再開発により、「100年に1度の変革期」と言われる東京では、大規模オフィスビルの新規供給が続いています。2023年は新築ビルの竣工が少なかった大阪でも、「JPタワー大阪」「イノゲート大阪」「グラングリーン大阪パークタワー」など、話題の大規模ビルが相次ぎました。

新しいオフィスのあり方

現在のオフィス市場において注目したいのは、企業の働き方の変化やテナントのニーズに合わせた「新しいオフィスのあり方」です。
コロナ禍で定着したリモートワークですが、最近は対面でのコミュニケーションの大切さが再認識されています。ハイブリッドワークを前提に生産性や付加価値を生み出す空間作りが注目されています。

投資家にとっては、こうした新しいオフィスのあり方が、稼働率や賃料の安定化につながる要素としての着目ポイントでしょう。

主要都市のオフィスビル平均空室率

主要都市圏におけるオフィスビルの平均空室率は以下のとおりです。東京・大阪のみならず札幌でも好調な状況であることが分かります。

最新のオフィスビル市況	地域別の平均空室率
東京（都心5地区）	4.16％
大阪（主要6地区）	4.21％
名古屋（主要4地区）	4.79％
札幌（主要5地区）	3.87％
仙台（主要5地区）	6.02％
横浜（主要4地区）	7.33％
福岡（主要6地区）	4.77％

（出典：三鬼商事株式会社「最新のオフィスビル市況」より）

2.住宅

賃貸マンションの取引額は約0.5兆円でした。これは全体の約15%（前年比-7%）にあたります。こちらは前年と比較して、わずかな減少に留まっています。

住宅ニーズは時代背景が影響しますが、2024年は賃貸需要の拡大の様子が伺えます。

未婚率・離婚率アップによる単身世帯の増加
少子高齢化による都心部への人口集中
地価・建築コストの上昇

近年は世間の動きに加え、以下のような意識改革があり「賃貸派」が増えています。

新型コロナウイルスの影響による生活防衛
SNSやWeb情報による資産の見直し

これらの要因から、賃貸需要の拡大は今後も期待されます。特に「一棟マンション市場」は、引き続き成長が見込まれるでしょう。今後は新築やリノベーションだけでなく、ファンド市場にも注目したいところです。

3.物流施設

産業施設の取引額は約0.5兆円、全体の約14%（前年比-27%）となりました。

2023年の高水準からは減少したものの、外国資本による購入額（全体0.5兆円）は、産業施設は約1,900億円（占率37%）と最も高く、投資意欲が旺盛であることが明らかです。

EC業界の発展により、従来の倉庫から物流センターへと進化しました。また高度なシステム管理のもと検品や仕分けなどのオペレーションが行われ、施設自体が大規模化・高度化しています。

大規模な修繕が少ないため運営の手間やコストが抑えられるのも特徴です。またテナントの定着率が高いことから安定した収益が見込めます。土地取得から建設までの期間も比較的短く、投資ファンドやREITの資産として組み込みやすい点も投資家に支持される要因ではないでしょうか。

4.ホテル

ホテルの取引額は約0.5兆円、全体の約13%（前年比+47%）となりました。

インバウンド需要に期待が高まり、前年と比較して高水準を記録しています。外国資本においても、産業施設に次いで約1,400億円（26%）と高い比率です。

ホテルリート
ホテルコンドミニアム
既存ホテルのオーナーチェンジ
土地活用

ホテルにはさまざまな投資スタイルがあります。従来のホテルリートや既存ホテルのオーナーチェンジに加え、近年は新たな手法であるホテルコンドミニアムが人気です。また、観光需要やインバウンドの向上で、土地活用によるホテル投資が拡大しています。

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国内外における投資家の動向

2024年は世界的に需要が冷え込んでいます。一方で、日本の不動産投資市場だけは堅調な動きを見せています。

ここ数年、日本の不動産市場では外国資本が一定の流入を保っていましたが、2024年はその割合が半分近くまで減少しました。しかし、その分を国内資本が埋める形で市場を押し上げた結果、総購入額は昨年とほぼ変わらない水準を維持しました。

本章では2024年の市場動向を踏まえ、国内外における投資家の動向を解説します。

国内投資家

2024年、国内資本による不動産購入額が過去10年で最高額を記録しました。その理由は、いくつかの具体例を見ると分かりやすいです。

要因①金利

1つ目は金利による要因です。低金利が続く日本では、いまだ資金を借りやすい環境が整っています。この影響で、再開発エリアや物流施設といった将来性のある物件に注目が集まりました。懸念された金融緩和が小幅にとどまったため、急激な政策の変更による不安定さが少なく、投資家にとって安心感のある市場環境が維持されました。

ちなみに、世界的な総合不動産サービス会社のJLLによれば、東京の不動産投資額は世界1で、世界的にも珍しい市場だといいます。

要因②円安

2つ目は円安による要因です。不動産はインフレに強く、円安の影響を受けにくい資産です。インフレが進むと家賃を引き上げやすいという特性があります。現金を預金として保有するよりも、状況に応じて柔軟に価値を保ちやすい資産と言えます。

また、2024年の上半期は、海外の投資家が減ったことも一因でしょう。これにより、国内投資家の競争が緩くなり、優良物件を購入するチャンスが増えました。例えば、外国資本による購入額のエリア別割合（過去12ヵ月累計）を見ると、38％が米国によるものですが、米国ではオフィス需要の回復が遅れており、オフィス投資が低調でした。そのため、日本国内の都心オフィス物件への競争が緩和され、国内投資家がこれらの物件を手に入れる機会が増えたと推測されます。