2024年7月15日

サラリーマンの不動産投資。自己資金はいくらがベスト？

サラリーマンが不動産投資を始めたいと考えたとき、多くの人が直面する課題の1つが自己資金の準備です。不動産投資の自己資金と言うと、ある程度の大金が必要なイメージがあります。実際にはどのくらいの資金を用意すればいいのか悩む方も多いでしょう。

この記事では、自己資金の金額別に不動産投資の運用携帯を解説していきます。

【この記事で分かること】
・自己資金「100万円未満」「500万円未満」「500万円以上」の3つの資金別に、サラリーマンをしながらどんな不動産投資ができるか分かります。
・「100万円未満」と「500万円未満」における不動産投資の運用形態の違いを解説しています。
・サラリーマンが500万円以上の自己資金で現金一括購入する場合、どんな物件が購入できるのでしょうか。

自己資金100万円未満でできる不動産投資
自己資金500万円未満でできる不動産投資
自己資金500万円以上でできる不動産投資
- 一棟投資（自己資金500万～700万円のケース）
- 一棟投資（自己資金800万円～1,000万円のケース）
まとめ

自己資金100万円未満でできる不動産投資

サラリーマンをしながら不動産投資にもチャレンジしたいと思いつつ「自己資金100万円では難しいのでは？」と諦めている人も多いのではないでしょうか。実は、不動産投資は自己資金10万円からでも始めることができます。100万円あれば始められる可能性は十分にあるでしょう。

ただし、一般的に自己資金100万円未満では自分名義の物件を所有し、家賃収入を満額得るのは難しいでしょう。サラリーマンが自己資金100万円未満でできる不動産投資にはどんなものがあるのか、説明していきます。

・不動産投資信託

・クラウドファンディング

不動産投資信託

不動産投資信託とは、一般的に「REIT（リート）」と呼ばれています。これは不動産を株式と同じように証券として取引を行う投資手法です。複数の投資家から資金を預かり、運用自体はプロが行います。運用で得られた収益は出資者に還元（配当）する仕組みです。商品によっては少額でも始められるでしょう。

分散投資を行うため初心者でもリスクヘッジが比較的容易いのが特徴です。また証券で流動性が高いため換金がしやすいという利点あります。ただし商品の特性上、価格の変動リスクがある点に注意が必要です。分配金の金額や回数が変更になる可能性も考えられます。さらに、長期に渡って投資を行っていても複利効果を得られません。借り入れをすることもできないので、レバレッジはききません。

クラウドファンディング

REITと同じ類としてよく挙げられるのが、クラウドファンディングです。

クラウドファンディングを使った不動産投資は、1万円の小額からスタートできます。共同出資になるので、こちらも現物不動産を自己所有できるわけではありません。

ホテルや商業施設など、一人では手が出ない物件を選択できるのが特徴です。所有権がないので、出資金以外に仲介手数料や士業にかかる報酬などの費用が掛からない点もメリットといえるでしょう。

また株式投資や投資信託のように、外部要因を受けにくいのも特徴です。そのため、日々の価格変動が比較的少なくて済みます。ケースによっては空室リスクも保証される場合があります。こうした理由から、サラリーマンなどの初心者でも取り組みやすい投資方法と言えます。

ただし、クラウドファンディングは募集開始と同時に応募が殺到する「クリック合戦」が発生するほど、近年人気を集めています。

築古戸建て投資・地方リゾートマンション投資

地方の築古の戸建て（いわゆる【空き家】）を買って賃貸物件として運用する方法です。ときには相続などの事情により、一刻も早く売りたいと売り手が焦っていることがあります。そういった場合、数十万円で売りに出ることがあります。中には「無料」のものや、「今後10年間の固定資産税・管理費を負担」など、家をもらった上に、お金までもらえるといったケースもあります。

築古戸建て投資・地方リゾートマンション投資の注意点

初期費用を極めて低く抑えることができる点では、魅力的に見えるかもしれません。しかし、そういった物件がすぐに住める物件であることはほぼありません。まずは修繕などをする必要があります。また、借り手がすぐに見つかる可能性も低いでしょう。なぜなら、すぐに収益化できる物件であれば、もっといい値段で販売できるからです。

自分で修繕ができる、という方や、独自のルートで収益化をはかることができるといったプロ筋の方でない限り、手を出さないほうが懸命でしょう。安く買ったのはいいものの、その後、大きな資金負担を求められる可能性があります。

このようにサラリーマンが自己資金100万円未満で行う不動産投資は、他の人と共同で1つの不動産に出資する運用形態か、すでに不動産投資を多数重ねており経験やネットワークがある方に限られたものです。自分名義で不動産を所有し、物件選びから管理、売却まで全般に携わりたい人は、自己資金100万円以上の準備が必要になるでしょう。

🆕新着物件情報🏘️

さいたま市西大宮駅 1億2,023万円 7.0%

足立区梅島駅　2億275万円　6.30%

千葉市幕張駅　1億3,219万円　6.50%

自己資金500万円未満でできる不動産投資

次は、自己資金100万円以上500万円未満のケースを見ていきましょう。500万円準備できれば金融機関からの融資が得やすくなります。サラリーマンをしながらでも幅広い不動産投資にチャレンジできるでしょう。

・ワンルーム区分マンション

・ファミリー向け区分マンション

・不動産小口化商品

以下で、それぞれご紹介します。

ワンルーム区分マンション

サラリーマンが自己資金500万円未満でできる不動産投資として、ワンルームマンションが挙げられます。

立地や面積によって大きく異なりますが、都心部でも中古であれば2,000万円前後から始められることが多いでしょう。都内の新築物件になると3,000万円以上の物件もありますが、小ぶりで始めやすいのでサラリーマンからの人気は高いです。

一方、地方の中古ワンルーム区分マンションは、500万円以下で借入することなく購入できる物件もあります。人口が減少傾向にある地方の築古物件は、単身者をターゲットとするワンルームは空室リスクが高まることを覚えておかなくてはなりません。

ワンルームマンションは管理の手間も少なく、サラリーマンなどの投資初心者でも最初の1棟目として運用経験を積めるでしょう。ただし、人気が高い分、価格が高くなりがちです。利回りに関しては、3％前後などのものも多数あります。金利と管理費を払った時点でキャッシュフローがマイナスになります。年収3,000万以上で、節税メリットが有る人以外は手を出さないほうが無難です。