2024年8月16日

【年金相続ch11】タワーマンション節税はもう終わり？今後の対策

タワーマンション節税の真実と落とし穴を徹底解説

今回の動画では、多くの方が気になっている「タワーマンション節税」を解説します。この動画の内容を通じて、相続税対策としてのタワーマンション購入のメリットやリスク、さらに実際の事例を知ることで、正しい判断ができるようになります。最後まで読んで、ぜひ相続税対策のヒントを掴んでください！

タワーマンションの相続税節税とは？

タワーマンションが節税対策として注目される理由は、相続税評価額が実際の取引価格（実勢価格）よりも大幅に低いことにあります。国税庁の試算では、建物を含めた相続税評価額は実勢価格の約30％とされています。

例えば、現金1億円を持っている場合と、同じ1億円のタワーマンションを持っている場合では、相続税負担に大きな差が生まれます。

現金1億円の場合。
相続税評価額がそのまま1億円となり、相続税は約2,300万円です。
1億円のタワーマンションの場合。
相続税評価額が約4,000万円となり、相続税は約600万円です。結果として、1,700万円の節税が可能となります。

節税に対する国の対策

タワーマンションを使った節税が広く行われるようになったことを受け、政府は2018年に固定資産税の評価基準を改正しました。具体的には、高層階ほど評価額が高く、低層階ほど評価額が低くなる仕組みに変わったのです。これにより、特に高額な高層階の節税効果が抑制されました。ただし、この改正は2017年以前に完成したマンションには適用されません。そのため、中古マンションを購入する場合はこの点を理解しておく必要があります。

過去の否認事例と裁判の教訓

節税を目的としたタワーマンション購入にはリスクが伴います。例えば、過去には相続税申告が否認された事例もいくつかあります。

直前購入・即売却のケース
病気で入院していた父親が亡くなる1か月前、親族が代理人として約3億円のマンションを購入しました。しかし、父親の死後4か月でマンションを約3億円で売却。この場合、短期間の所有で節税を目的とした行為と見なされ、追徴課税が課されました。
裁判例から学ぶ教訓
2022年4月の最高裁判決では、約14億円のタワーマンション購入が問題となりました。相続税評価額は約3.3億円と計算されましたが、国税庁は約2.4億円が適正と判断。裁判所も国税庁の主張を認め、節税目的の行為が失敗に終わりました。

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節税の落とし穴と注意点

タワーマンションを利用した節税には以下のようなリスクがあります。

マンション市況の影響
市場の動向次第ではマンション価格が下がり、思うような売却益が得られない可能性があります。
税制改正のリスク
築年数や階数を考慮した評価方法への見直しが検討されており、これが実現すれば節税効果が大幅に減少する可能性があります。例えば、評価額が現在の実勢価格の30％から60％に引き上げられると、納税額は500万円以上増加するケースも考えられます。