2024年8月16日

【不動産投資】誰でもできる事業計画書・収支シミュレーションの作り方【AI研究所Vol.3】

こんにちは、TSON不動産AI研究所です。
今回は「不動産投資で失敗しないためには、事業計画と収支シミュレーションが必要」というテーマでお話ししていきます。学校のテスト前日になって焦るように、「あとでもいいや」と先延ばししてしまうと大変なことになるのは、不動産投資も同じ。実際に物件を購入するとなれば、多くの人は借金をして大きな額を動かすことになります。もし計画を立てずに失敗してしまった場合、赤字が積み重なって「持っているだけで損」「売っても損」という状況になるかもしれません。そうならないためにも、しっかりと事業計画を立てることが重要です。

不動産投資と事業計画の必要性
事業計画は「全体」と「個別」の2種類
- 1. 全体の事業計画
- 2. 個別の事業計画（収支シミュレーション）
個別の事業計画の作り方
- 1. 情報収集
- 2. 想定と計算
まとめ：シミュレーションを数多くこなそう

不動産投資と事業計画の必要性

不動産投資とは名ばかりで、実際には「不動産賃貸事業」を行うことと同じです。投資額が大きいだけに、最初の物件選びや資金調達に失敗すると取り返しがつかなくなる可能性があります。「家賃収入が安定しているなら大丈夫」「不労所得で悠々自適」と考えがちですが、物件が古くなるほど修繕費もかかり、家賃が下がるリスクも避けられません。さらに、最終的には物件を売却するタイミングも訪れます。そのときに残債以上の値段で売れれば良いのですが、もし売却価格が借金残高を下回ると、その差額を自分の pocket（ポケット）から支払わなければいけなくなります。

こうしたリスクを回避するために欠かせないのが「事業計画」です。全体のロードマップと、個別物件ごとの収支シミュレーションをしっかり行いましょう。

事業計画は「全体」と「個別」の2種類

1. 全体の事業計画

まずは10年・20年先など、長期的な目標を設定しましょう。たとえば「月間キャッシュフロー100万円を目指したい」「資産を10億円規模にしたい」など、どのような状態になりたいかを明確に描きます。そこから逆算して、「どのタイミングでどんな規模・種類の物件をどのくらい保有していたら実現できるか」を考えるのです。将来を100％正確に予測するのは不可能ですが、目標を明確にしておくことで、投資判断の基準がぶれにくくなります。

2. 個別の事業計画（収支シミュレーション）

全体計画を具体化するには、個別物件の事業計画が必要になります。ここでは、買おうとしている物件ごとに「家賃収入」「借入金利や期間」「修繕費用」「入居率」「最終的な売却価格」などを想定し、総合的に収益をシミュレーションします。銀行から事業計画書の提出を求められた場合、通常はこの個別計画を出すことになるでしょう。