主なリスクについて

 

価格変動リスク
(金融商品の販売について、金利、通貨の価格、金融商品市場おける相場その他の指標に係る変動を直接の原因として元本欠損が生ずるおそれ)

1.不動産市場の影響による対象不動産の価格変動リスク

出資した対象不動産に係る共有持分の出資時の価格(以下、「出資元本」といいます。)は、不動産価額、賃料等、不動産市況の変動により減少する場合があり、それによって出資元本の欠損が生じることがあります。また、対象不動産の売却時の市況等様々な要因(当該時点における経済状況一般、対象不動産所在地に係る地域的要因、賃料等水準の動向を含みます。)により売却価格が下落する場合、税制の変更により対象不動産の保有もしくは処分に関する租税公課の負担が増大する場合、又は対象不動産に関する諸規制の変更により対象不動産の価格が下落しもしくは売却時に要する費用が増大する場合等においては、契約終了時の出資元本返還額が当初出資元本を割り込む(元本割れする)おそれがあります。

2.余裕⾦の運⽤対象の価格変動リスク

本事業に関し⽣ずる余裕⾦(規則第11条第1項第6号に規定する余裕金を指す。)は、⾦融機関(規則第11条第2項第14号⼝に規定するものに限る。)の預⾦⼝座に預⾦する⽅法により運⽤されます。余裕金を運用する預金取引の相手方である⾦融機関が破綻等した場合には損失が発生し、出資金の返還額が当初出資金額を下回ることがあります。

3.出資金の返還の保証がないことに関するリスク

不動産特定共同事業法に基づく任意組合契約においては、民法及び準用金融商品取引法の規定により、出資金全部又は一部の返還は保証されておりません。また、本契約に基づく出資金は有価証券、預貯金や保険契約とは異なり、投資者保護基金・貯金保険機構・預金保険機構・保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。

信用リスク(金融商品の販売について、当該金融商品の販売を行う者その他の者の業務又は財産の状況の変化を直接の原因として元本欠損が生ずるおそれ)

1.業務執行組合員の信用状況に関するリスク

業務執行組合員が倒産した場合、本組合の業務執行組合員としての任務を果たせなくなるため、本組合事業の継続ができなくなり、本契約が終了する可能性があります。任意組合勘定による分別管理は信託法第 34 条の分別管理と異なります。この点、組合財産は、総組合員の「共有」に属するとされています(民法第 668 条)。ここにいう「共有」は、一般に講学上の「合有」を意味しており、組合財産は、任意組合は法人等の社団ではないため、各組合員とは別の権利主体に帰属する訳ではなく、組合員全員の共同に帰属するものの、各組合員の個人財産とは別異に存在すると解されています。具体的には、各組合員は、任意組合の清算前に組合財産上の持分(任意組合型不動産特定共同事業においては不動産の共有持分)の処分や組合財産の分割請求をすることができないとされており(民法第 676 条第 1 項、第 2 項)、また、各組合員の債権者も、当該持分の差押え、競売をすることはできないと解されています(改正民法第 677条)。但し、登記実務上、不動産については、任意組合名義の登記はできず、また、任意組合の業務執行組合員たる肩書きを付した業務執行組合員名義の登記もできないため、金銭出資型の任意組合の場合には、外形的には、業務執行組合員の所有物として業務執行組合員名義で登記されることになります。この場合、業務執行組合員に対する債権者が当該不動産に対して強制執行等をする可能性があり、その場合、組合財産が毀損し、出資金全額が返還されないおそれがあります。

2.賃借人及び転借人の信用状況の変化(賃料不払等)に関するリスク

対象不動産の賃借人又は転借人の信用状況の変化により賃料の不払などが生じる可能性があります。業務執行組合員は、善良な管理者の注意義務をもって誠実かつ忠実に本事業を遂行しますが、賃借人等の信用状況の変化により、組合収益の減少や出資元本の欠損が生じることがあります。

3.建物管理業務委託先の信用状況の変化に関するリスク

対象不動産の建物管理業務委託先等の信用状況の変化により、組合収益の減少や出資元本の欠損が生じることがあります。

4.設計・施工会社等の信用状況の変化に関するリスク

組合財産である建物に瑕疵が発見された場合の求償先としての設計・施工会社の信用状況の変化により、組合収益の減少や出資元本の欠損が生じることがあります。

その他のリスク(上記リスクに揚げるもののほか、当該金融商品の販売について顧客の判断に影響を及ぼすことなる重要なものとして政令で定める事由を直接の原因として元本欠損が生ずるおそれ)

1.法令・税制の変更リスク

対象不動産に適用される税制(固定資産税・都市計画税など)の変更により、組合収益の減少や出資元本の欠損が生じることがあります。また、贈与や相続に適用される税制(贈与税・相続税など)の変更により、当初予定した効果を得られない可能性があります。

2.不動産の滅失・毀損・劣化リスク(災害リスク、環境リスク)

対象不動産の一部又は全部が、地震、火災、防風、洪水、雷などの災害、あるいは、戦争、暴動、テロ等によって滅失・毀損又は劣化した場合、⼟壌汚染等の隠れたる瑕疵が⾒つかった場合、賃料の下落や不動産売却価格の下落し、損失を被ることがあります。なお、建物については、経年による劣化等があります。

3.不動産の物的及び法的な欠陥・瑕疵に関するリスク

不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があります。また、物件精査で判明しなかった欠陥、瑕疵等が取得後に判明する可能性もあります。物理的事故発生(建物大破、設備破壊による使用不能)で応急処置が必要となる事態や、建物設備に不測の故障・事故発生(空調機、EV等の使用不能)で修理が必要な事態が発生し、留保していた修繕積立金では処置や修理にかかる費用が不足する場合、組合員による追加費用の負担が必要となる可能性があります。また、我が国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。従って、不動産登記簿の記載を信じて取引した場合にも、買主は、不動産に係る権利を取得できないことや予想に反して第三者の権利が設定されている可能性があります。このような場合、業務執行組合員は、売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。

4.不動産の所有者責任にかかるリスク

土地の工作物(建物を含みます。)の設置又は保存に瑕疵があり、そのために第三者に損害を与えた場合には、第一次的にはその占有者、そしてその占有者が損害の発生を防止するに必要な注意を行っていた場合には、その所有者が損害の賠償責任を負うとされ、この所有者の義務は無過失責任とされています。したがって、対象不動産の設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として、第三者に損害を与えた場合には、組合員が損害賠償義務を負担するおそれがあります。

5.解除⼜は譲渡に係る制限

クーリング・オフ期間内及びやむを得ない事由等が⽣じた場合を除き、本契約の解除はできません。(詳細については、「14.契約の解除に関する事項」をご確認ください。)また、出資持分(任意組合員たる地位)の第三者への譲渡に際しては、業務執行組合員の裁量により、譲渡の可否を判断することから、譲渡することができない場合があります。

6.任意組合の解散に関するリスク

本組合は、対象不動産全部の売却等の完了、本事業の継続の不能、出資総額が出資予定総額に満たない場合であって、業務執行組合員が出資を行わないときその他のやむを得ない事由があるとき解散します。当初予定していた契約期間の満了前に組合が解散した場合、本組合員は、本来得られたであろう分配金を受ける機会等を喪失することとなります。

7.契約の解除及び買取が一時的に多発することに関するリスク

契約の解除が多発した場合は、不動産取引(本事業)が継続できなくなるおそれがあります。この場合、業務執行組合員は、対象不動産の全部又は一部の売却等が完了するまで、出資価額の返還としての金銭の支払を留保することができるものとします。