| 定期借地 | 土地売却 | アパート経営 | 駐車場経営 | |
|---|---|---|---|---|
| リスク | ◎ リスクなし |
◎ リスクなし |
× 空室・修繕リスク |
△ 空車リスク |
| 手間 | ○ 管理不要 |
◎ 売却後一切なし |
△ 管理委託可能 |
△ 管理委託可能 |
| 初期費用 | ◎ 借入不要 |
◎ 借入不要 |
△ 高額投資が必要 |
○ 整地費用のみ |
| お金 | ○ 長期安定収入 |
× 譲渡所得税あり |
◎ 高収入・節税効果大 |
△ 固定資産税が高い |
（借地借家法第4節22条に基づく）
定期借地権とは、借地借家法により規定される借地権（他人の土地を借りて自己所有の建物を建てられる権利）です。通常の借地権は建物が土地の上に存在している場合、契約は更新されることが原則となっているなど、借主にとって有利な扱いとなっています。
ところが、定期借地権においてはそれらの規定を排除することが認められており、通常の賃借権に比べて借主にとって不利な一面があります。しかしながら、定期借地権は利用次第で借主にとって有利となる借地権です。
※下記１～３の特約を公正証書等の書面で契約します。
定期借地権は、平成４年８月に施行された「借地借家法」により誕生しました。当初に定められる契約期間で借地関係が終了し、その後の更新はありません。この制度によって地主様は、安心して土地を貸せるようになり、保証金と毎月の地代を得ることができます。一方、借主、つまりマイホームの購入者は、土地を購入する必要がないため、少ない負担でマイホームを取得することができ、地主様、借主様双方にメリットを生む合理的なしくみと言えます。地主様の「節税効果」、「相続税対策」としてもメリットのある方法です。
定期借地権は合計で3種類存在します。3種類の定期借地権はそれぞれ異なる特徴を持っていて、目的に合わせてどの定期借地権を利用するかよく考える必要があります。定期借地権を目的に応じて使い分けるためにも、それぞれの特徴についてもよく理解しておきましょう。
一般定期借地権とは50年以上もの長期間にわたり、土地を利用することのできる借地権です。契約の更新や延長、建物の買い取り請求権がなく、契約の終了時には土地を更地に戻したうえで、貸主へ返還しなければなりません。
契約の延長や更新はないものの、新たに一般定期借地権を結びなおすことは可能となっています。一般定期借地権には利用目的の制限が存在しません。そのため、事業用や居住用など、建物の使用目的に左右されずに利用することができます。
重要な注意点として、一般定期借地権は書面によって契約しなければならないという点があります。書面によらず契約した一般定期借地権の契約は無効となります。通常の賃借権の契約は口頭でも有効であるため、その違いについて比較して覚えておいてください。
専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする借地権です。事業の用に供する目的に限られるため、居住用の建物を所有する目的には使用することができません。また、一般定期借地権と異なり、公正証書によって契約しなければなりません。公正証書によらずにした契約は無効となります。
存続期間は10年以上50年未満の期間となります。その中でも存続期間が10年以上30年未満の場合と30年以上50年未満の場合で内容が少々異なります。
存続期間を10年以上30年未満と定めて契約した場合、一般の定期借地権同様に契約の更新や建物買い取り請求権がなく、契約の終了時には土地を更地にして返還しなければなりません。
こちらの場合は10年以上30年未満の期間を定めて契約した場合と異なり、契約の更新と建物買い取り請求権が存在します。これらの規定を排除するためにはそれを認めないという特約を付する必要があります。
建物譲渡特約付借地権とは、契約の期間が満了した際、土地の上に存在する建物を貸主に売却するという特約の付された借地権です。契約の期間が満了した時点で当然に借地権が消滅し、それと同時に建物の所有権が貸主へ移転します。
ところが、賃借人が引き続き建物の使用を請求した場合、今度は建物の賃借人として保護されることとなります。この場合、賃借人から請求のあった時点で、建物について期間の定めのない賃貸借契約が成立したものとみなされます。
建物譲渡特約付借地権には使用目的による制限はありませんが、公正証書によって契約をしなければ成立しないことに注意してください。公正証書以外の書面や、口頭での契約では成立しません。
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